По словам экс-главы Ассоциации специалистов недвижимости (АСНУ) Юрия Питы, в августе ценники на съемное жилье в столице взлетели примерно на 10%, еще столько же хозяева квартир могут прибавить в сентябре. Причин несколько.
Во-первых, в преддверии нового учебного года активизировались студенты. Причем в этом году выросло количество тех, кто не планирует жить в общежитиях, предпочитая съемное жилье. «Студенты уже не те, что раньше, многие работают — дефицит на рынке труда позволяет им без проблем устроиться. Следовательно, есть деньги, что позволяет молодым людям снимать квартиры», — объяснил «Минфину» Пита.
Во-вторых, к осени в Киев начали съезжаться жители регионов, которые рассчитывают найти в столице хорошую работу. Отметим: в последние месяцы средняя зарплата в Киеве заметно выросла и превышает 40,5 тысяч гривен, при средней по стране в 26,5 тысяч гривен.
В-третьих, в столицу продолжают съезжаться переселенцы. «В итоге квартиры разбирают, как горячие пирожки. Жилье стоимостью до 20 тысяч гривен в месяц уходит за пару дней», — говорит Юрий Пита. Такой ажиотаж повышает аппетиты хозяев, позволяя им и дальше «экспериментировать» с ценами.
Как студенты и заробитчаны разогрели рынок аренды в Киеве
«Минфин» уже писал, что происходит на столичном рынке аренды жилья. Тогда, на фоне участившихся вражеских атак, риелторы говорили, что многие приезжие могут принять решение о переезде в другие, более безопасные города, к примеру, в Винницу или Львов.
И предполагали: если такая миграция начнется, то, скорее всего, она пойдет с осени, под новый учебный год и бизнес-сезон (что позволяет относительно безболезненно сменить школу или детсад, и повышает шансы найти работу).
Но, судя по всему, эти прогнозы не оправдались. Более того, риелторы, с которыми пообщался «Минфин», заявляют — потенциальных арендаторов стало больше, и спрос на съемное жилье в Киеве только растет.
Столичный риелтор Ирина Луханина говорит: если сравнивать с весной 2025 года, то спрос на аренду увеличился на 13−17%, а, по сравнению с августом прошлого года, на 8−11%.
О росте спроса говорит и Юрий Пита. По его словам, квартиры стоимостью до 20 тысяч гривен в риелторских базах долго не задерживаются — многие сдаются за 1−3 дня. Такие короткие сроки экспозиции съемного жилья в столице наблюдались в отдельные периоды еще до войны. Как правило, далее развитие ситуации на рынке возможно по двум сценариям — либо самые ходовые квартиры попадают в список дефицитных, либо ценники на них растут, «охлаждая» спрос.
Эксперты заявляют, что активизировались сразу несколько категорий потенциальных арендаторов.
«Это и студенты, и люди, приезжающие в Киев к новому бизнес-сезону на работу, и переселенцы», — отмечает Луханина. В этом году студенты удивили риелторов. Спрос на съемные квартиры с их стороны вырос, по сравнению с прошлым годом, примерно на 20−25% — рекордный всплеск активности этой целевой аудитории.
Особенно заметен «студенческий фактор» в университетских локациях — в Шевченковском и Голосеевском районах.
Жители столицы, которые в конце лета пытались найти там жилье, столкнулись с большими сложностями — все, что дешевле 15−18 тысяч, попросту «размели». Пита объясняет тенденцию активизации студентов тем, что все больше учащихся становятся финансово самостоятельными.
«Очень многие студенты совмещают работу и учебу. Кадровый дефицит, от которого страдает столичный рынок труда, позволяет им легко найти работу. Перечень работодателей широкий — от ресторанов, магазинов и служб доставки до офисов», — объяснил Пита.
По его словам, студенты снимают как отдельное жилье (как правило, однокомнатные квартиры стоимостью до 12−15 тысяч гривен), так и в складчину (в этом случае пользуются спросом двушки и трешки до 20−25 тысяч гривен).
Правда, пока непонятно, как долго продлится «студенческий бум» на рынке аренды.
Недавно власти разрешили выезд за границу военнообязанным украинцам 18−22 лет. В эту группу попадает и большинство студентов. Учредитель группы компаний «Прайм» Дмитрий Леушкин говорит, что молодые люди уже начали выезжать, из-за чего, как считает Леушкин, многие компании «могут остаться без кадров». «Мы остаемся без сотрудников, многие уезжают», — отметил бизнесмен.
Впрочем, студенты, особенно стационарной формы обучения, не такие легкие на подъем — далеко не все согласятся переводиться на заочное отделение, а, тем более, бросать учебу. Но, если часть студентов все же уедут из страны, понятно, что откажутся и от съемного жилья. Но судить о перспективах такого сценария пока рано.
К осени активизировалась и другая категория претендентов на столичные съемные квартиры — жители регионов, которые приняли решение переехать (или вернуться после летних каникул) в Киев с расчетом найти здесь высокооплачиваемую работу.
В последние месяцы столица «пошла в отрыв» от большинства регионов по зарплатам. Если в среднем по стране, по данным Госстата, средняя зарплата составила, по итогам июля, 26 499 гривен, то в Киеве — 40 564 гривны. Для сравнения: в сентябре 2024 года средняя зарплата по стране составляла около 20,6 тысяч, а в Киеве — 25 тысяч.
То есть год назад разрыв в средних зарплатах в столице и регионах составлял менее 5 тысяч гривен, а сейчас — более 14 тысяч. Фактически за эту «разницу» можно снять неплохую квартиру в столице, а если переехать всей семьей, и работать будет два человека, то можно еще и увеличить семейный бюджет. Кроме того, столица лидирует по количеству вакансий, и найти работу тут проще, чем в регионах.
Также, по словам Питы, в Киев продолжают съезжаться переселенцы. Только зарегистрированных в качестве ВПО в столице порядка 430 тысяч (для сравнения: в начале 2024 года их было чуть больше 200 тысяч).
«Все же многие переселенцы считают, что в Киеве сравнительно безопасно, плюс здесь больше всего шансов устроиться, найти хорошую работу или начать бизнес», — пояснил эксперт.
Как говорит Луханина, самый востребованный сегмент среди переселенцев — квартиры до 20 тысяч гривен. Быстрее всего разбирают однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Дарницком, Голосеевском, Печерском и Оболонском районах.
Читайте также: БТИ меняет условия работы: справку придется ждать месяц и заплатить за нее больше
Жилья много, выбирать — не из чего
Предложение съемного жилья в Киеве по-прежнему огромное. К примеру, на платформе ЛУН на конец августа было почти 13,5 тысяч объявлений о сдаче жилья в долгосрочную аренду, на Dom.ria — около 4,4 тысяч, rieltor — 4 тысячи
Тем не менее риелторы уже заговорили о нехватке квартир в отдельных сегментах.
«Выставленного под сдачу жилья в целом достаточно. Но в эконом и средней категориях хорошие варианты разбирают очень быстро. Поэтому выбор не такой широкий, как того хотелось бы потенциальным арендаторам. К примеру, непросто найти квартиру со свежим ремонтом в районе главных столичных университетов (на Голосеево возле ВДНХ, возле КПИ и в районе бульвара Шевченко, где расположен главный корпус Национального университета имени Тараса Шевченко
В то же время, по ее словам, сравнительно дорогих квартир (от 40 тысяч гривен в месяц) по-прежнему более чем достаточно.
К примеру, на ЛУН из почти 13,5 тысяч объявлений в ценовой категории до 20 тысяч гривен есть всего около 2,9 тысяч. Если увеличить бюджет до 30 тысяч в месяц, то вариантов уже почти 5,2 тысячи, а до 50 тысяч гривен — 8,7 тысяч объектов.
Юрий Пита также говорит, что в категории самых ходовых квартир заметно сузился выбор, еще немного — и впору будет говорить о дефиците. Особенно это касается самых дешевых квартир (10−12 тысяч гривен).
По этой причине многие арендаторы снова переориентируются на пригород, где, по словам Питы, арендные ставки ниже, чем в столице, примерно на 20%.
Среди самых востребованных риелторы называют Обуховское направление, Вышгород, Вишневое, Ирпень, Бровары. Но выбор съемного жилья в пригороде тоже не особо большой. К примеру, на flatfy.ua в категории сдающегося долгосрочно жилья в Вышгороде на конец августа было всего 39 объявлений (из них по цене до 10 тысяч гривен — всего 9 вариантов). В Вишневом доступно около 100 предложений, из них по цене до 12 тысяч в месяц (то есть самых дешевых) — 76.
Риелторы говорят, что даже арендаторы со сравнительно небольшими бюджетами заметно повысили требования к съемному жилью.
«Арендаторы всё чаще обращают внимание на энергоэффективность жилья, наличие генераторов и инверторов. Популярен формат совместной аренды — несколько человек снимают большую квартиру, чтобы сократить расходы. И хозяева должны дать „добро“ на такое заселение. В тренде также квартиры „под ключ“ с мебелью и техникой — это важно для переселенцев, которые не хотят тратиться на обстановку», — говорит Луханина.
Для всех категорий арендаторов в приоритете также наличие в пешей доступности убежища (это может быть в том числе станция метро или крытый подземный паркинг).
Найти «квартиру мечты», которая отвечала бы всем перечисленным критериям и при этом не выходила за рамки бюджета, не так просто. Нередко потенциальным арендаторам приходится доплачивать, если квартира их в принципе устраивает.
Как говорят риелторы, «двигаться по бюджету» готовы не менее 30% арендаторов, что стало одной из причин роста арендных ставок.
Читайте также: Как убедить владельцев квартир «светить» доходы от их сдачи в аренду
С осени — еще плюс 10% к ценнику
В Киеве заметно подорожало съемное жилье. Как говорит Пита, цены растут еще с весны. Луханина отмечает, что за последние полгода ставки на однокомнатные квартиры в столице увеличились на 16−18% и составляют в среднем 18−20 тысяч. Двушки подорожали не так сильно — на 10−11% — до 27−29 тысяч.
Только за июль-август ценники на съемные квартиры выросли на 10%. «Причины простые: сезонность и возвращение платежеспособного спроса», — говорит Луханина.
При этом дорожает далеко не все жилье. К примеру, ценники на квартиры, расположенные в считающихся «опасными» микрорайонах (те, что подвергаются самым массовым вражеским атакам и где больше всего прилетает), практически не растут. Более того, можно даже выторговать скидки до 10−15%, — говорят риелторы.
«Речь идет об объектах даже не по конкретным районам, а тем, что расположены вблизи „опасных“ инфраструктурных объектов, которые атакует враг», — говорит Пита.
К примеру, на ЛУН за 12 тысяч гривен предлагается двушка с неплохим ремонтом на Никольской Борщаговке. В Святошинском районе «Минфин» нашел также однокомнатные по 10−11,5 тысяч. Это одни из самых дешевых предложений в Киеве.
Для сравнения: двухкомнатная квартира, похожая на ту, что на Святошино предлагается за 12 тысяч, на Лесном массиве выставлена за 14 тысяч, а на улице Княжий Затон (метро Позняки) — за 20 тысяч гривен.
На Голосеево (где были повреждения жилого фонда после одной из недавних атак) появились предложения со скидками. К примеру, трешка площадью 74 квадрата изначально выставлялась за 20 тысяч, а затем подешевела до 18,5 тысяч.
На Троещине самые дешевые квартиры — в непосредственной близости от ТЭЦ-6. К примеру, однушки по отдельным адресам на улице Закревского реально снять по 9−10 тысяч гривен, тогда как в других локациях ценник не ниже 12−13 тысяч.
А на соседней Оболони похожая однокомнатная квартира далеко не на самой престижной улице — Богатырской — стоит уже 14 тысяч гривен, а на проспекте Ивасюка на Оболонских Липках — 26 тысяч гривен.
Риелторы говорят, что в сентябре ценники на съемное жилье в столице, скорее всего, еще подрастут. По мнению Питы, квартиры за месяц подорожают примерно на 10%.
Ирина Луханина считает, что в сентябре-октябре цены вырастут на 5−7%. Но дорожать будет прежде всего самое востребованное жилье — однушки и двушки экономкласса и средней ценовой категории, расположенные вдалеке от объектов критической инфраструктуры. Квартиры, считающиеся «опасными», могут еще больше подешеветь. Впрочем, итоговые ценники во многом зависят от того, как будет меняться ситуация по безопасности в столице.