Покупка недвижимости — традиционно один из самых популярных в Украине способов инвестирования личных средств. Однако далеко не всегда приобретение квартиры гарантирует стабильный и высокий доход: слишком многое зависит от текущей конъюнктуры на рынке недвижимости, и то, что сегодня кажется надежным активом, завтра может стать отягощением для владельца.
Самым безопасным способом вложения средств в недвижимость эксперты называют покупку сервисных апартаментов — недвижимости с управлением единственным оператором, предоставляющим жителям сервисное обслуживание.
Почему доходные дома пока непопулярны у застройщиков
По данным консалтинговой компании NAI Ukraine, сейчас в Киеве строится более 10 апартаментных комплексов. Впрочем, под международную классификацию доходных подпадают максимум три: Be the One (Атлант Мегастрой), Standard One Terminal (KDD Engineering), Times (Zim Group). В остальных комплексах под этот формат подпадают только отдельные части, например, несколько этажей или подъездов.
Небольшое количество апарт-отелей, по сравнению с объемами строящегося жилья, объясняется тем, что реализация таких проектов является более затратной и по средствам, и по времени. Ведь в большинстве случаев сервисные апартаменты являются жильем под ключ: покупая такую недвижимость, владельцу не нужно тратиться на ремонт, обстановку и бытовую технику.
Но выполнение всех ремонтных работ делает квадратный метр более дорогим в среднем на $500 и увеличивает продолжительность строительства примерно на 12 месяцев. При этом для потенциальных инвесторов такой формат может быть интересным, ведь экономит их время и деньги.
Специфика жилья: небольшая площадь и максимальный сервис
В доходных домах все рассчитано под кратко- или среднесрочное проживание жильцов. Стандартные параметры для апартаментов в них — оптимальная площадь — 28−34 кв м, качественный ремонт и полное меблирование.
Обычно такие проекты девелоперы возводят по определенным критериям. Главный — расположение. Как правило, комплексы с сервисными апартаментами строятся как можно ближе к деловому центру или в пешей доступности к метро.
Важны хорошо развитые внешняя и внутренняя инфраструктуры. Жителям должно быть комфортно не только в квартирах, которые они арендуют, но и за их пределами. Для этого застройщики пытаются концентрировать на территории комплексов максимум услуг и сервисов, таких как наличие просторных лобби, кафе, магазинов, скверов
Читайте также: Инвестиции в «смарт-квартиры»: сколько можно заработать
Особенности инвестирования
Владельцы сервисных апартаментов получают часть прибыли от аренды. Никаких дополнительных затрат на ремонтные работы или обслуживание недвижимости они не несут. Все операционные вопросы закрывает управляющая компания. Иными словами, вовлеченность инвестора сведена к минимуму.
«Есть управляющая компания, и все вопросы, которые чаще всего останавливают человека перед сдачей в аренду жилья, такие как ремонты, поиск арендаторов, управление заполняемостью, прибыльность, находятся в ее компетенции», — объяснила руководитель отдела консалтинга NAI Ukraine Юлия Кузнецова.
За все эти преимущества придется выложить большую цену. Средняя стоимость апартаментов комфорт-класса на рынке Украины составляет $1 450 за кв м, бизнес-премиум обойдется в два раза дороже — $2 500−2 900 за кв м.
Но более дорогую стоимость апартаментов компенсирует доход, которые они приносят в дальнейшем своему владельцу.
«С точки зрения прибыльности, сервисные апартаменты могут приносить очень высокий доход с м. кв. — до $45 долл. на месяц. Таким образом прибыльность для сервисных апартаментов, по информации застройщиков, находится в диапазоне 10−15%», — проинформировала Юлия Кузнецова.
Доход от аренды помещений распределяется между инвесторами пропорционально количеству приобретенного жилья и зависит от выбранной бизнес-модели. Традиционно девелоперы предлагают два формата работы:
- договор аренды между собственником и управляющей компанией;
- франчайзинговая модель.
«Наш апарт-комплекс S1 Terminal гарантирует договором аренды доход инвестора в 5,5% годовых с привязкой к доллару США при условии передачи апартаментов в управление нашей управляющей компании. Инвестор будет получать доход
независимо от того, сдавались его апартаменты в аренду или нет. Если же инвестор желает получать высокий доход, есть возможность инвестировать в номер апарт-отеля с последующей передачей его в управление международному гостиничному оператору. В таком случае, доходность не фиксированная, но по качественным расчетам она может составлять до 12% годовых в первый — третий год от даты начала работы апарт-отеля и до 15% годовых в последующие годы», — рассказал коммерческий директор Standard One Александр Смирнов.
Он подсчитал на конкретном примере, сколько может заработать инвестор. Для расчетов взято апартамент площадью 32 кв м в апарт-отеле Standard One Terminal.
На сегодняшний день стоимость квадратного метра составляет $2 900. Значит, на данном этапе апартамент обойдется инвестору в: $2 900 Х 32 кв м = $92 800.
Прогнозируемая стоимость аренды составляет $95 в сутки (после уплаты налогов).
Идеально, если бы заполненность апарт-отеля составляла 100%. В таком случае годовая арендная плата составила бы $95 Х 365 дней = $34 675. Но такой заполненности достичь достаточно сложно, и мы используем для нашей бизнес
модели достаточно консервативную заполняемость на среднегодовом уровне в 65% в
первый — третий год от даты начала работы апарт-отеля.
Учитывая расходы, которые являются неотъемлемой частью арендного бизнеса, такие как вознаграждение гостиничного оператора и управляющей компании, оплата коммунальных платежей и отчисления в резервный фонд замен и ремонтов, инвестор будет получать ежегодный доход в сумме $11 675.
Существенным преимуществом обоих формата работы является то, что у инвестора минимальные расходы своего времени для получения солидного пассивного дохода.
Еще один нюанс — все арендные отношения будут официальными. Владелец апартаментов должен самостоятельно уплатить налоги, поскольку управляющая компания не является налоговым агентом.
«Клиентами могут быть как физические лица, физические лица-предприниматели, так и юридические лица. Механизм взимания налогов разный, поэтому каждый будет определять самостоятельно, какие налоги должен платить», — комментирует коммерческий директор проекта Standard One Александр Смирнов.
В общем, окупаемость инвестиции на приобретение апартаментов сопоставима с инвестициями в коммерческую недвижимость и, по подсчетам экспертов, составляет от 6 до 8 лет. Однако является менее рискованной, поскольку инвестировав в коммерческую / торговую недвижимость, ее владелец является несколько зависимым от успешности бизнеса арендатора, а приобретя апартаменты в апарт-отеле эти риски сводятся почти к нулю.
Читайте также: Рейтинг застройщиков от «Минфина»: кто построил больше всего домов в пригороде Киева
Раньше зашел — больше заработал
Есть и другая возможность заработать на апарт-отеле — перепродавая такую недвижимость. Участники рынка уверяют, что она довольно ликвидная.
И здесь также действует стандартное правило: чем раньше инвестор входит в проект, тем большую доходность он может «поднять».
«Пока еще мало примеров апартаментных комплексов, чтобы вывести среднерыночную статистику аналогично к жилью. Так, Standard One Terminal, который сразу стартовал с достаточно высокой цены, подорожал за 1,5 года на 16%, а вот Be the One, который начал продажи по умеренным ценам, на 70% за аналогичный промежуток времени», — уточнила руководитель отдела консалтинга NAI Ukraine.
Она также отметила, что апартаменты будут расти в цене за счет подорожания стоимости строительных материалов, а также дальнейшего развития рынка и потенциального роста спроса. Если по жилью девелоперы прогнозируют рост до 10% в цене, то апартаменты могут расти более быстрыми темпами.
Читайте также: Игорь Кушнир: До конца года стоимость квадратного метра вырастет на 10−20%, а то и больше
Перспективы сегмента
Сейчас в стране только начало развития апартаментов как бизнеса для мини-инвесторов и девелоперов. Но, учитывая тренды, сегмент достаточно перспективен.
Во-первых, дальнейший рост урбанизации и тренд к мобильности постоянно расширяет спрос на арендное жилье в крупных городах. Но требования арендаторов сегодня изменились.
«Жилье на вторичном рынке, большая часть которого морально и физически устарели, устраивает далеко не всех. Современное экономически активное население в поиске нового арендного качественного жилья, тогда как рынок не всегда готов удовлетворить спрос», — прокомментировала Юлия Кузнецова.
Во-вторых, апартаменты постепенно становятся фаворитом у частных инвесторов. С одной стороны, уверенности добавляет европейский опыт, где этот сегмент признается едва ли не самым беспроигрышным инвестиционным инструментом. Другая причина интереса — последние события, связанные с инфляцией, низкими ставками депозитов и ростом цен на квадратные метры. С начала года застройщики фиксировали в два раза больше обращений от потенциальных инвесторов.
Эти два фактора подталкивают девелоперов активнее развивать нишу. «В дальнейшем, мы надеемся увидеть рост опыта и профессионализма в сегменте — увеличение доли именно арендных апартаментов в общем объеме жилых комплексов без жилого титула, выход гостиничных операторов, в том числе международных, в сегмент сервисных апартаментов, и еще больший интерес инвесторов к сегменту как способу пассивного инвестирования средств», — резюмировала эксперт NAI Ukraine.
Читайте также: Лучшие инвестиции в недвижимость во время пандемии