Падение в прошлом году
В 2020 году во время первого весеннего локдауна стоимость аренды жилья существенно снизилась. В некоторых регионах страны, как, например, в Николаеве, Херсоне, Запорожье, стоимость аренды упала на 50−70%. В других регионах колебания цен было более осознанным: снижение цены зафиксировано в среднем на уровне 35−40%. В то же время на более востребованное жилье — 1, 2-комнатные квартиры советской застройки площадью 35−50 м2 снижение арендной платы не превысило 25−30% (это касается прежде всего Киева, Харькова, Одессы, Днепра и Львова).
Однако на рынке наблюдалось еще так называемое «скрытое снижение цен», что проявилось в различных уступках владельцев квартир. Например, самой распространенной стала отсрочка оплаты (на 1−2 месяца), или, хотя и редко, хозяева полностью или частично отменяли арендную плату за 1 месяц. По подсчетам АСНУ, примерно в 80% случаев владельцы квартир в крупнейших городах Украины шли на всевозможные уступки, потому что на фоне «бегства» арендаторов им было просто необходимо сохранить своих клиентов.
В прошлом году ситуация была сложной, но все участники арендного бизнеса понимали, что жесткий карантин — вещь небесконечная, рынок будет набирать обороты после отмены ограничений.
Уже со второй половины 2020 года стоимость аренды медленно начала расти, ведь увеличился спрос, люди начали возвращаться к привычному образу жизни. И в конце года, после значительного падения цен, рынок «вернул» себе до 15% «доковидной» цены за аренду жилья.
Таким образом, в конца 2020 года стоимость аренды была лишь на 20−25% ниже, чем в конце 2019 года.
Когда вернутся «доковидные» цены
По данным АСНУ, в течение 7 месяцев 2021 года зафиксировано снижение темпов роста стоимости аренды. В зависимости от состояния квартиры, локации и других качественных характеристик, средние показатели роста цен варьируются от 10% до 15%. Конечно, больше всего выросли цены на «социальные» малогабаритные квартиры старой застройки, расположенные вблизи станций метро или транспортных узлов. Соответственно в крупнейших городах Украины — Харькове, Одессе, Львове, Днепре и Киеве — зафиксирован максимальный рост цен. В других областных центрах подорожание аренды менее ощутимо: от 5% до 10%. Понимаем, что формирование цен в соответствии со спросом произошло в апреле-мае. И к середине августа цены будут оставаться постоянными.
Другими словами: рынок аренды живет по правилам «спроса и предложения», цены не берутся с потолка, а формируются через имеющийся запрос граждан. По нашим данным, по сравнению с прошлым годом, спрос вырос на 20−25%, хотя он до сих пор не достиг пиковых показателей 2019 года.
Таким образом, в сегменте аренды жилья происходит медленное «подтягивание» стоимости аренды к показателям конца 2019 года. Но какой-то ценовой «революции» или «цунами» цен не произошло.
К концу года, при сохранении нынешней социально-экономической ситуации, каких-то неожиданных вещей не произойдет. По прогнозам АСНУ, к концу 2021 года стоимость аренды может вырасти в среднем еще на 10−15% и вернется к показателям 2019 года.
Читайте также: Склады вместо квартир: почему стоит присмотреться к коммерческой недвижимости
Итак, по итогам года стоимость аренды квартир вырастет на 25−30% и будет соответствовать «доковидным» ценам.
«Ручник» и барометр
Больше года украинское общество находится в центре неуверенности и непрогнозированности. Никто не знает, что произойдет с гривной, что будет с ценами на еду и услуги. И даже подорожание коммунальных платежей выглядит какой-то мошеннической игрой: на сколько подорожает газ — на 40%, на 50%? Что с тарифами на электроэнергию? Когда они изменятся и на сколько — +70% или больше? И сколько это все в гривнах?
Больше всего выросли цены на «социальные» малогабаритные квартиры старой застройки, расположенные вблизи станций метро или транспортных узлов.
Читайте также: Какие офисы и склады сейчас выбирают арендаторы
Противоречивые утверждения, чьи-то нелепые персональные PR-кампаний на «тарифах» привели к тому, что владельцы квартир уже не заинтересованы безоговорочно переписывать арендные цены. Все знают и понимают, что коммунальные платежи платит именно арендатор. И их рост тормозит процесс рыночного ценообразования, даже если в ближайшие 2−3 месяца спрос на 20−30% превысит предложение. У большинства владельцев квартир есть осознание, что рост цены аренды возможен лишь до определенного предела, за которым банально их ожидает «обрыв» отсутствия клиентов.
А вдруг локдаун?
Последние недели в связи с ухудшением эпидемической ситуации в стране распространяются неправдивые, «подготовительные» слухи об осеннем локдауне. Общество в который раз готовят к возможным ограничениям, однако никто точно не знает, какого типа могут быть эти ограничения. Осень — это возвращение студентов к обучению, миграция рабочих в крупные города. Естественно, что пандемически-карантинные обстоятельства сразу скажутся как на уровне спроса, так и на ценах.
Сегмент аренды жилья мгновенно реагирует на любые «форс-мажоры». Здесь почти никогда не наблюдается «инерционной полосы», как, например, в сегменте купли-продажи квартир, когда падение спроса может и не привести к падению цен. Поэтому влияние возможного осеннего локдауна сразу отразится именно на аренде жилья.
Читайте также: Купить столичный пригород на 40% дешевле новостроя в Киеве: три главных риска
Еще рановато верить слухам, или же самостоятельно направлять себя к путанице додумывания, интриг, теорий заговоров. Рынок аренды живой и осенью будет набирать обороты. Общественный опыт доказывает, что рынок недвижимости достаточно быстро способен привыкнуть к новым условиям, какими бы они ни были.