Как рейтинг поможет потенциальным покупателям
Благодаря рейтингу от портала «Минфин» потенциальные покупатели жилья могут видеть, какие компании наращивают, а какие — убавляют темп. Все использованные показатели могут свидетельствовать об уровне устойчивости компании.
Например, в рейтинге за первое полугодие в прошлом году Укрбуд, который сдал 136 квартир в двух домах, занял лишь 12 место. Хотя в процессе строительства у компании находились 26 ЖК. Такая статистика должна была насторожить потенциальных покупателей. А уже через месяц после публикации рейтинга появились подтверждения, что застройщик действительно испытывает проблемы. Сейчас все работы остановились.
Из нашего рейтинга можно узнать информацию, которая имеет весомое значение при покупке квартиры, в частности:
- о владельцах и годе создания строительных компаний,
- о целевом назначении земельных участков, на которых возводятся здания,
- о расположении ЖК и расстоянии от центра.
Среди нововведений — стоимость квадратного метра в домах.
Всю указанную информацию «Минфин» берет в открытых источниках. В том числе, в сервисах мониторинга регистрационных данных украинских компаний.
Как считали
Для ранжирования мы выбрали только легализированное строительство. Важно, чтобы застройщик не только завершил работы, но и получил сертификат от Государственной архитектурно-строительной инспекции. Если же сдача дома погрязла в бюрократических перипетиях и этот документ отсутствует – в рейтинге такое строительство не учитывалось.
Еще одно требование к участникам исследования – иметь деловую историю и планы на будущее. То есть, мы обращаем внимание только на тех застройщиков, которые еще до этого полугодия уже сдали хотя бы один дом, или продолжают иное строительство.
Ключевой показатель, на который «Минфин» обращал внимание при составлении рейтинга – количество сданных в эксплуатацию квадратных метров. Чем больше построено, тем лучше позиция в рейтинге у компании.
839 тыс. «квадратов» во втором полугодии
Во второй половине 2019 года строительные компании активизировали работы и существенно превысили показатели первого полугодия.
За первое полугодие застройщики сдали чуть меньше 6,9 тыс. квартир общей площадью 414 тыс. кв. м. А уже во втором полугодии 24 застройщика получили сертификаты на 13, 877 тыс. квартир, общая площадь которых — почти 839 тысяч «квадратов».
Для сравнения: в аналогичном периоде 2018 года в столице было сдано около 13,2 тыс. квартир общей площадью 815 тыс. кв. м.
Столичные застройщики нарастили темпы строительства во втором полугодии, несмотря на то, что одна из крупнейших киевских компаний — Укрбуд, в июле-декабре 2019 не сдала ни одного дома.
Не слишком высокие показатели продемонстрировал Киевгорстрой. Ему удалось завершить лишь один дом на 215 квартир. Но компания сооружает 19 ЖК – больше, чем любой другой участник рейтинга. Также она согласилась завершить объекты Укрбуда.
В лидерах рейтинга появился новичок
Первое место в рейтинге занял Интергал-Буд, который завершил работу над 2277 квартирами, площадью почти 131 тыс. «метров». А это — около 16% всего жилья, которое сдали участники рейтинга во втором полугодии прошлого года.
Интергал-Буд уже не впервые возглавляет рейтинг. Первую строчку компания занимала также по итогам 3-4 кварталов 2018 года. А вот в предыдущем полугодии застройщик получил 7 место, сдав около 25 тыс. кв. м.
Выбирай инвестиции в недвижимость с высоким доходом от надежного застройщика
На второй позиции — еще одна компания, которая в последнее время стабильно находится высоко в рейтинге «Минфина» —Stolitsa Group. Во втором полугодии 2019 она сдала 1851 квартиру общей площадью немногим более 114 тыс. «метров». В предыдущем рейтинге застройщик занимал первую строчку, а по итогам второй половины 2018 г. – только четвертое место.
А вот третья строчка досталась новичку New Sigma Development, который ранее ни разу не попадал в наш рейтинг. В 3-4 кварталах прошлого года компания сдала только один дом, но довольно большой – с 989 квартирами общей площадью около 97,6 тыс. кв. м.
Лидеры рейтинга
| Застройщик | Общая площадь в кв. м | Количество квартир |
| Интергал-Буд | 130785,1 | 2277 |
| Stolitsa Group | 114129,4 | 1851 |
| New Sigma Development | 97561,28 | 989 |
| К.А.Н. Девелопмент | 71109 | 1108 |
| Perfect Group | 46025,8 | 943 |
88% компаний сорвали сроки сдачи
Исходя из данных из открытых источников, из 24 застройщиков, которые попали в рейтинг, лишь 3 компании вовремя сдали дома, или задержали их сдачу не более, чем на 3 месяца. Это МЖК «Оболонь», который завершил работу над одним из домов ЖК ObolonSky, Kadorr Group, который сдал Тридцять восьма перлина и bUd Development с домом в ЖК Французский квартал 2.
Среди компаний, которые ведут несколько проектов, часть домов сдали в срок — Интергал-Буд, Stolitsa Group, К.А.Н. Девелопмент, Perfect Group. Другие застройщики во втором полугодии 2019 года ни по одному из своих проектов не ввели дом вовремя.
Подробнее об этом можно узнать из рейтинга.
Почему важно целевое назначение участка
Чтобы получить земельный участок и начать строительство, компании прибегают к крайним мерам, к примеру, отчасти игнорируют целевое назначение земельного участка. Именно поэтому в рейтинге «Минфина» для каждого объекта указана эта информация.
Например, в некоторых случаях в целевом назначении участка указывается лишь о возможности возведения на ней коммерческой недвижимости, на самом же деле строится жилье.
Так, целевое назначение земли, на которой RESA Development возводит ЖК Karaway Tower, установленное по коду 03.07 — для строительства и обслуживания зданий торговли. Такой же код и у участка под Welcome Home на Ревуцкого, за который ответственна компания Фундамент и у земли под ЖК Бережанский Галжитлобуду.
Собираешь деньги на собственную квартиру? Выбирай депозит с самыми высокими ставками в каталоге от «Минфина»
Целый ряд объектов возводится на участках с кодом 03.15 — для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки. И такая манипуляция застройщиков может сильно потрепать нервы покупателям.
Как объясняет руководитель сервиса онлайн проверки недвижимости Monitor.Estate Владимир Копоть, в его практике уже были случаи, когда из-за застройки на непредназначенных для этого земельных участках работы останавливались или даже и не начинались. Примеры такой ситуации: Патриотика на Озерах, а также пресловутые «объекты Войцеховского» — целый ряд замороженных ЖК.
Как объяснил «Минфину» адвокат ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Дмитрий Грибов, лучше выбирать дома, которые возводятся на участках с целевым назначением 02.02 и 02.07. Хотя, в целом, стоит проконсультироваться с юристом по этому вопросу непосредственно перед приобретением недвижимости и разобраться с рисками конкретного целевого назначения.
Контроль на Нивках
Неоднозначная ситуация сложилась с ЖК Нивки-Парк, который возводит Интергал-Буд. В мае прошлого года появилась информация, что ГБР расследует дело в отношении киевского горсовета, КГГА и ГАСИ. Их подозревают в противоправных действиях, направленных на «незаконную застройку земельных участков», на которых располагается этот ЖК.
Как пояснили «Минфину» в Интергал-Буде, никаких негативных последствий для деятельности компании из-за расследования не было: следственных действий с участием должностных лиц застройщика не происходило, никакие документы не изымали и подозрение никому из представителей компании не объявляли.
Также в Интергал-Буд подчеркивают, что для строительства получили всю необходимую разрешительную документацию, а выводы следователя в компании называют безосновательными. «Это подтверждается тем, что судья трижды отказывал прокурору в предоставлении временного доступа к документам», — отмечает застройщик.
Работы в ЖК продолжаются, сейчас заселяется 5-й дом. Заканчивается строительство детского сада и начинает возводиться уже 11 дом.
Земельная конфискация
В то же время бывают случаи, когда земельные участки могут изыматься у застройщика. Адвокат LF Totum Сергей Радченко рассказал «Минфину» о примере, как строительные компании противозаконно получают участки. Компании обходят процедуру аукционов при получении прав на участок. Например, создают здания «на бумаге» и потом добиваются отведения им участков, на которых такие здания якобы находятся.
«Если правоохранительные органы доказали факт нарушения процедуры выделения участков — это является прямым основанием для возврата земли в государственную или коммунальную собственность», — отметил адвокат.
Правда для этого требуется отдельное решение суда, а дело в украинских реалиях может рассматриваться годами. Поэтому важно, на какой стадии готовности находится здание, в котором приобретается жилье.
«Если инвестировать на стадии «котлована» – далеко не факт, что застройщик сможет ввести объект в эксплуатацию. Если же дом введен в эксплуатацию, а права собственности инвесторов оформлены, то такое возвращение участка государству или общине не отразится на правах владельцев недвижимости», — пояснил Сергей Радченко.
«Зеленые» зоны только на картинках
Покупатели квартир в целом ряде жилых комплексов сетуют на некачественные строительные материалы, как результат — плохую шумоизоляцию и сырость. И это не единственная проблема.
Многие застройщики в рекламе своих ЖК добавляют информацию об имеющейся инфраструктуре и «зеленых» зонах. Однако реалии оказываются не такими привлекательными, как их расписывают компании.
Например, как пишут на форумах жители квартир ЖК Standard One (застройщик KDD Engineering), зеленых зон возле дома практически нет, а детская площадка тесновата.
Иногда инвесторы сталкиваются с тем, что меняется план строительства ЖК и напротив их окон вырастают новые дома. Например, сначала планировалось, что в ЖК Яркий (застройщик Интергал-Буд) будет 4 дома, а позже их количество удвоилось.
Как объясняет Владимир Копоть, инвестор покупает свои квадратные метры, а все что происходит вокруг них – маркетинговые ходы. Поэтому гарантий, что застройщик реализует все так, как было в рекламных буклетах, нет.
Хотя, отмечает эксперт, существуют и единичные кейсы наказания застройщиков. Например, в прошлом году Антимонопольный комитет оштрафовал на 3 млн грн. компанию Скайпарк Групп, которая возводила ЖК Park Land.
Причина — предоставление недостоверной информации. Застройщик в рекламе обещал возвести автостоянку возле нового ЖК Park Land, хотя эта территория не принадлежала ему. Но в целом, чтобы инвестор мог защитить свои права, необходимо, чтобы обязательства застройщика были четко зафиксированы в соглашении.