«В прошлом году по дубайской недвижимости было заключено рекордное количество сделок — порядка 200 тысяч. При этом желающие стать счастливыми собственниками апартаментов в этом мегаполисе буквально выстраивались в очередь, ведь за 2025 год квадратные метры подорожали почти на 60%», — говорит глава агентства «КиевДомСервис» (партнеры которого работают в ОАЭ) Андрей Романов. По его словам, многие сделки сейчас на стопе, а на рынке уже начались «панические» точечные распродажи, особенно в премиальном сегменте. «Скидки могут достигать 20%. Спроса нет, собственники, особенно те, кому срочно нужно продать, готовы хорошо уступать», — отметил Романов.
«Есть неписаное правило — деньги любят тишину. Как бы не разворачивались события дальше, Дубай утратил свой „хрустальный“ статус города, где все чисто, спокойно и безопасно», — уверен руководитель агентства Deniz Estate Денис Грушецкий.
«Минфин» разбирался, что сейчас происходит на рынке недвижимости, и что делать инвесторам.
Дубайский «пузырь» и иранские шахеды
Рынок недвижимости в ОАЭ и, в частности, в Дубае в последние годы стал настоящей Меккой для инвесторов. По подсчетам агентства недвижимости Capital Real Estate Dubai, стоимость этого рынка за последние два десятилетия выросла на 500%. Дубай считается лидером по так называемой «прогрессивной» недвижимости: там реализуют проекты, «о которых говорят», как, к примеру, самое высокое здание в мире Бурдж Халифа или самый большой искусственный остров Палм Джумейра. В 2022 году власти Дубая отчитались о получении от операций по недвижимости рекордных $130 млн, что полностью нивелировало небольшой спад в период пандемии коронавируса.
Дубайская недвижимость в последние годы считалась едва ли не «золотым стандартом» для инвестирования средств. Как отмечают в Capital Real Estate Dubai, обычно инвесторы вкладывали деньги в тот или иной объект еще на этапе его строительства, через девелоперов. А буквально сразу после сдачи в эксплуатацию можно было получить до 45% рентабельности за счет постоянного роста цен. «Только за прошлый год недвижимость в Дубае подорожала на 60% — это недостижимые показатели для большинства рынков недвижимости в других странах», — отметил Романов.
При последующей сдаче недвижимости в аренду инвесторы могли рассчитывать примерно на 10% рентабельности в год. Дополнительно им предлагалось много бонусов — от возможности вести бизнес по льготной налоговой системе до статуса резидента.
«Такая схема позволяла рынку постоянно развиваться и способствовала увеличению количества проектов от большого перечня застройщиков — как крупных, так и небольших», — отметили в Capital Real Estate Dubai.
Дубайская недвижимость продавалась «как на бирже». Крупные инвесторы скупали целые блоки в модных объектах буквально в первые минуты после их презентации — нередко просто по телефону. И уже через месяц-два могли сбрасывать квадратные метры на волне подъема цен и вкладываться в следующие объекты.
Такая постоянная гонка за прибылью спровоцировала «надувание пузыря» на местном рынке недвижимости. В Дубае постоянно «в резерве» большое количество небоскребов, где по факту никто не живет — недвижимость просто перепродают из рук в руки.
При этом мало кто из инвесторов, подсчитывая планируемые заработки на дубайской недвижимости, учитывал особенности самого города и потенциальные риски.
«Дубай — это мегаполис, созданный практически с нуля в условиях пустыни. Вода тут есть благодаря постоянному опреснению. Огромные стеклянные фасады небоскребов требуют колоссальных объемов электроэнергии для поддержания комфортной температуры внутри помещений. По установленной мощности энергосистема Дубая сопоставима примерно с третью довоенной украинской энергетики. Для одного города это очень серьезный масштаб. И большинство этого электричества работает именно на „обслуживание“ зданий», —объясняет Ирина Луханина.
В Дубае недвижимость стала фактически ядром экономики. «Все следует за рынком недвижимости — строятся новые и новые дома, а под них — инфраструктура для будущего притока людей и капитала», — рассказывает Луханина.
Но в один момент всю идиллию «тихой гавани для инвестиций» разрушил рой иранских дронов.
В отличие от предыдущих случаев обострения военной ситуации на Ближнем Востоке, в этот раз Дубай оказался под прицелом Ирана (который, якобы, атаковал военные базы и объекты США на этой территории). Были зафиксированы попадания в «футуристические небоскребы», разрушения и пожары. Это ввергло в панику инвесторов, которые как уже вложились в «золотую недвижимость», так и планировали это сделать в ближайшее время.
Интересно, что относительно ударов иранских шахедов уже появилась конспирологическая версия. Дескать, в них заинтересованы сами ОАЭ, которые хотят немного «охладить» рынок недвижимости. Ведь если в какой-то момент все строящиеся здания в Дубае оказались бы вдруг заселены, местная энергетическая система просто не выдержала бы такой нагрузки. Впрочем, каких-либо подтверждений этой версии нет.
Рынок недвижимости Дубая сейчас: скидки до 25% и «кризис-покупатели»
Что сейчас происходит на рынке недвижимости Дубая?
«Рынок на паузе. Многие сделки пока отложены, а бронь строящейся недвижимости снимают. Потенциальные инвесторы пока не могут понять, что будет с рынком дальше и стоит ли в него вкладывать деньги», — говорит Романов.
По его словам, в отдельных сегментах, особенно премиум-жилья, уже начались «панические продажи», когда владельцы готовы уступать до 20% от стоимости объекта.
Ирина Луханина также говорит о скидках в 20−25%. Параллельно падают цены на временное размещение. К примеру, в некоторых отелях (апартаменты в которых также могли выкупить частные инвесторы и зарабатывать на их сдаче) из-за падения турпотока тарифы просели на 50% и даже больше.
Эксперты уже заговорили о периоде «охлаждения» и «коррекции» рынка.
При этом в Дубае появились так называемые «кризис-покупатели», готовые выкупать объекты по сниженным ценам в надежде на постепенное восстановление рынка и цен.
«На самом деле падение цен на недвижимость на 20−25% для Дубая — это не так много. Рынок может их отыграть очень быстро, если, конечно, ситуация стабилизируется», — говорит Луханина.
При этом, по ее словам, местный рынок недвижимости начинает меняться.
«Многие инвесторы уже не пытаются зайти в проект на этапе старта, и переходят к стратегии более осмысленного выбора. Покупают не все подряд, а только то, что проходит «фильтры» — сильный девелопер, понятная локация, ликвидный формат и реальная арендная история.
На фоне политической турбулентности готовая или почти готовая недвижимость выглядит «более спокойно», чем красивая презентация под шампанское. Отдельные риски сейчас — массовые проекты со студиями и небольшими квартирами в районах, где одновременно выходит на рынок много одинаковых объектов. Инвестор может столкнуться с жесткой конкуренцией за потенциальных арендаторов, и, как следствие, потерять в доходности.
Поэтому лучше избегать масс-маркета и смотреть либо на премиальные локации (Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills и пр.), либо на проекты сильных девелоперов (Emaar, Nakheel, Meraas
Денис Грушецкий считает, что говорить о каких- либо глобальных изменениях на рынке пока рано — прошло слишком мало времени с начала войны в Иране.
«Но, как известно, деньги любят тишину. Поэтому, как бы не развернулись события дальше, Дубай уже утратил „хрустальный“ статус самого чистого, спокойного, безопасного города. Никакого роста в период войны не будет, как бы умело местные военные не сбивали ракеты над ОАЭ, если к тебе летит — это уже тревожный сигнал для инвестора», —уточняет эксперт.
Что будет с дубайской недвижимостью?
По словам Грушецкого, дальнейший ход событий на рынке недвижимости Дубая будет зависеть от того, как скоро разрешится конфликт на Ближнем Востоке.
«Если он не затянется, все закончится за несколько недель, то Дубай отделается „легким испугом“, и через какое-то время люди снова станут спокойно инвестировать в местную недвижимость», — отмечает эксперт.
Если же конфликт затянется, в Дубай будет «прилетать» снова и снова, рынок начнет сжиматься, «никто туда и доллара не понесет», — считает Грушецкий.
Отметим, что в последние годы дубайская недвижимость считалась «тихой гаванью» для инвесторов. И туда уходили в том числе те покупатели, «домашние» рынки которых не позволяли зарабатывать на недвижимости (к примеру, в случае войны). Из-за войны в Украине многие наши зажиточные граждане, сумевшие вывести деньги за границу, вложили их в дубайские квадратные метры (по словам риелторов, украинцы оперируют суммами от $250 тыс. до $1−1,5 млн). В Дубай ринулись также россияне, сбежавшие от режима путина и «СВО».
Поэтому, если Дубай вдруг потеряет привлекательность для потенциальных инвесторов, возникает вопрос — где они станут искать ему замену.
Денис Грушецкий называет несколько направлений. Во-первых, инвесторы вернутся на «родные» рынки, во-вторых, часть покупателей переориентируются на Европу, в частности, на те страны, рынки недвижимости которых позволяют сравнительно неплохо зарабатывать, скажем, в Испанию. Но это направление доступно лишь тем, кто сумеет подтвердить происхождение капитала из-за жесткого финмона в ЕС.
Третье направление — страны, рынки недвижимости которых быстро растут, и которые берут лояльностью к покупателям (в том числе отсутствием финансового мониторинга) — Таиланд, Турция и пр. На эти рынки, по мнению Грушецкого, переметнутся, в частности, криптовалютчики.
«Возможно, со временем появятся конторы, которые начнут „мыть“ дубайские деньги (без подтвержденных источников легального происхождения капитала) и заводить их в Европу», — отметил эксперт.
Луханина отмечает, что Дубай станет рынком для крупных инвесторов, так как мелкие станут бояться тратить там «последние деньги», а предпочтут вкладывать их на других рынках.
При этом Романов советует тем, кто уже вложился в дубайскую недвижимость, не спешить срочно ее продавать с дисконтом. «Лучше все же выждать, чтобы понимать, куда станет двигаться рынок и что будет с ценами. Если вы все же примете решение выйти из этого рынка, лучше сделать это в период относительного затишья и стабилизации цен, хотя бы временной», — говорит эксперт.
Тем же, кто пока только присматривается к дубайской недвижимости, риелторы советуют трижды подумать — стоит ли в нее вкладываться.
«Этот рынок сейчас напоминает мощный спорткар, который после долгого разгона немного сбавил скорость перед разворотом. Успех инвестиций будет зависеть не от того, станет ли и дальше расти Дубай, а от того, какие именно проекты будут востребованы и сгенерируют прибыль собственнику. Поэтому выиграет не тот, кто быстрее или больше скупит недвижимости, а тот, кто сумеет угадать с проектом», — подытожила Луханина.