По данным Национального института статистики Португалии (INE), во втором квартале 2023 года квадратный метр в стране стоил в среднем €1 629, а 4 года назад — на 48% меньше.
Одним из ключевых факторов роста цен на недвижимость стал спрос. Страна привлекает не только туристов, но и является магнитом как для местных, так и для зарубежных инвесторов. Португальские квадратные метры охотно покупают немцы, австрийцы, французы и испанцы. У украинцев они тоже пользуются популярностью.
С началом войны в Португалии оказались около 40 тыс. украинских беженцев. Таких, кто не прочь обзавестись жильем и остаться в стране надолго, немало.
«Португалия — это страна для ценителей комфортного климата, океанского воздуха и стандартов европейского уровня жизни. Это Евросоюз и Шенген, однако проживание не столь дорогое, поэтому интерес украинцев к покупке здесь недвижимости был еще до войны. Сейчас он вырос, однако в доле покупателей больше состоятельных украинцев, которые могут себе позволить приобрести небюджетные объекты», — отмечает Ирина Кнорр, владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.
Ранее за инвестиции в недвижимость Португалии от €500 тыс. можно было получить ВНЖ, но со 2 октября 2023 года эта программа была отменена. Получить португальский вид на жительство иностранцы могут, но теперь уже за инвестиции в местный бизнес или культурное наследие страны, научные проекты
«Однако, если говорить о визовых возможностях, в Португалию переехало много цифровых кочевников. Почему? Потому что для этой категории работников страна создала льготные условия налогообложения на 10 лет», — говорит эксперт.
Сейчас, по ее словам, спрос на Португалию несколько утих. Впрочем, недвижимость страны продолжает оставаться востребованной среди предпринимателей из ІТ-сферы и опытных инвесторов.
Читайте также: Португалия: как живет и на чем на самом деле зарабатывает страна, которая едва не развалила ЕС
Что покупают украинцы
Самыми привлекательными городами для наших сограждан, судя по запросам к риелторам, являются Лиссабон, Порту, Кашкайш, Фару и Лагос. Но цены здесь достаточно высокие. Например, в Лиссабоне жилье обойдется в €3 841 за метр квадратный, в Фару — €3 200, Порту — €2 450. Но это средние значения, если брать по максимуму, то цена «квадрата» может колебаться в пределах €7−8 тыс.
Прибрежные районы далеко не всем по карману, поэтому часть покупателей предпочитают покупку жилья подальше от океана в комфортных для проживания небольших городах. Самая дешевая недвижимость — ближе к границе с Испанией. Так, в Порталегре квадратный метр стоит €667, Гуарде — €691, Каштелу-Бранку — €771.
В целом, по словам владельца агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine, спрос делится на тех покупателей, которые по старой памяти считают Португалию одной из самых бюджетных стран Евросоюза, и тех, у которых есть не менее €200 тыс. и желание найти ликвидный объект.
«Те, у кого есть желание зайти в рынок с маленькой суммой, идут ни с чем, как правило, или же меняют локацию на Болгарию, Польшу или Италию», — замечает эксперт.
В целом, если покупатель настроен купить новую квартиру в одном из популярных городов, таких как Лиссабон или Порту, то ему стоит ориентироваться на бюджет €200 тыс., а лучше — €300 тыс.
Стоимость домов еще выше. В среднем, чтобы заходить в покупку квадратных метров частной территории, необходимо иметь бюджет не менее €500 тыс.
«Если у клиента мало средств, то стоит поработать с поисками вариантов вторичной недвижимости. Для этого понадобится бюджет не менее €100 тыс.», — рассказывает Ирина Кнорр.
Средняя стоимость квадратного метра в городах Португалии
| Город | Средняя стоимость кв м, € | Изменение цены за год, % |
| Лиссабон | 3 841 | +1,4 |
| Фару | 3 200 | +8,2 |
| Мадейра | 2 782 | +20,8 |
| Порту | 2 450 | +2,1 |
| Сетубал | 2 463 | +9,5 |
| Эвора | 1 251 | +10,1 |
Источник: idealista.pt
Выгодно ли инвестировать в «квадраты» Португалии
По словам риелторов, около 60% клиентов-украинцев покупают жилье с целью релокации и собственного проживания. На инвесторов приходится около 40%.
Доходность недвижимости в Португалии — от 2% до 20%. На аренде, в среднем, можно заработать 4−5%. Все зависит от продолжительности договора аренды, состояния недвижимости, ее локации. Кстати, для посуточной сдачи в аренду самостоятельно в Португалии, как и в Испании, необходимо, чтобы была специальная лицензия.
Недвижимость Португалии может принести и значительно более высокую доходность, если воспользоваться ипотекой. А такую возможность страна нерезидентам предоставляет.
«Думаю, это игра на другом уровне. Когда есть бюджет на первоначальный взнос и возможность воспользоваться ипотекой, можно купить объект за €300−500 тыс., и он будет сдаваться за €5−7 тыс. в месяц. Такие цифры — это реальность», — говорит Ирина Кнорр.
К примеру, если есть паспорт страны ЕС, можно купить виллу стоимостью €685 тыс. всего за 10%, то есть за €68,5 тыс. Остальное по ипотеке до июня 2024 года оплатит банк, в дальнейшем ипотека будет покрываться за счет арендаторов.
Без паспорта ЕС первый взнос составит 25−30%, то есть €171 250. При этом ежемесячные платежи по ипотеке составят примерно €2 тыс., а арендаторы будут платить €4 500−5 000.
Ввод в эксплуатацию виллы запланирован на июнь 2024 года, ожидаемая цена будет около €800−850 тыс., то есть стоимость виллы вырастет примерно на 20%.
Читайте также: Коттеджи, REIT, апартаменты: сколько можно заработать на недвижимости и где покупать
Как купить квартиру украинцу
Процедура покупки португальской недвижимости одинакова для всех — как граждан страны, так и иностранцев. Они могут без проблем купить апартаменты, дома, виллы, коммерческие объекты, земельные участки.
Первый этап — определиться с бюджетом, с учетом сопутствующих расходов по налогам и комиссиям, и выбор локации. Сначала покупатель выбирает несколько объектов дистанционно, а затем прибывает в страну, чтобы оценить их и остановиться на каком-то конкретном. Во время этой поездки можно открыть счет в банке и подать запрос на получение местного налогового номера NIF.
Второй этап — заключение предварительного договора купли-продажи. При этом вносится залог — 10−20% стоимости недвижимости. Аванс держится от 48 часов в месяц и часто используется для проверки и подготовки документов банка под ипотеку. Эти деньги не возвращаются, если покупатель откажется от покупки. Все договоры обязательно удостоверяются нотариусом.
«Платежи проводятся через банк, деньги должны быть подтвержденными. Многие выбирают для себя ипотеку, потому что в таком случае подтверждение необходимо только на сумму первоначального взноса. Последующие платежи будут вноситься частично за счет сдачи объекта в аренду», — отмечает Ирина Кнорр.
Третий этап — проверить документы на объект. Продавец предоставляет документы по объекту, подтверждающие его юридическое и техническое состояние, а покупатель (а лучше юристы) проводит аудит и согласовывает детали сделки купли-продажи.
Четвертый этап — уплатить налог на переход права собственности и гербовый сбор. Это следует сделать до того, как заключается основной договор.
Пятый этап — подписание соглашения и оплата покупки со счета в португальском банке. Для украинцев нужен только загранпаспорт, счет в местном банке с денежными средствами, местный налоговый номер и временное проживание в Португалии (фиксация временного резидентства).
«Все расчеты проводятся в евро. Тем не менее, мы работаем с несколькими объектами застройщиков, за которые можно рассчитываться криптовалютой, что для Европы нонсенс», — отмечает владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.
Сделки можно проводить дистанционно, по доверенности. Важно физически присутствовать на самом соглашении. Сроки оформления индивидуальные — от 2 недель до 6 месяцев.
Условия ипотеки для нерезидентов
Украинцы могут стать владельцами португальского жилья, купив его в ипотеку на достаточно лояльных условиях.
В зависимости от банка, ставка по ипотеке может быть фиксированной или плавающей, в среднем это 3%. Срок кредитования — до 40 лет. Первый взнос при покупке в ипотеку для иностранцев — от 35% от стоимости жилья. Для граждан с паспортом ЕС может быть достаточно 10%.
Для получения ипотеки следует подать немалый перечень документов, а именно:
- удостоверение личности и налоговый номер;
- подтверждение адреса;
- 3 последние квитанции о заработной плате;
- 3 последние выписки из банка, где клиент получает свою зарплату;
- 3 последние выписки из банка с денежными средствами, которые находятся на счете, которые предназначены как первоначальный взнос для покупки дома;
- подтверждение годового дохода (налоговая декларация);
- электронную почту и номер телефона;
- справку с места работы с указанием трудовых отношений.
Подготовкой документов занимается юрист вместе с находящимся на месте лицензированным агентом, у которого есть опыт работы с нерезидентами.
Читайте также: Дом за €1: стоит ли его покупать и сколько можно заработать на «квадратах» Италии
Какие налоги придется уплатить
При покупке недвижимости клиент уплачивает гербовый сбор (0,8% от суммы сделки) и налог на передачу права собственности. Его ставка составляет до 8%, если это апартаменты, дома, коммерческая недвижимость, и 5% — при покупке земельного участка.
Также нужно учесть, что адвокату, который обязателен в сделках с нерезидентами, придется заплатить 1% от суммы сделки. Плюс 1% отдать за услуги нотариуса.
Лицензированный агент по недвижимости является обязательным и именно местным, он возьмет за свои услуги до 5% от суммы сделки.
Далее владелец платит ежегодный муниципальный налог 0,3−0,5%, в зависимости от региона и кадастровой стоимости недвижимости.
Расходы на коммуналку невысокие — около €150 коммунальные и до €50 на обслуживание кондоминимума ежемесячно.
«В целом, для иностранцев действует льготный налоговый режим, в зависимости от программы, по которой проживает человек», — отмечает Ирина Кнорр.
При продаже собственники — налоговые нерезиденты платят налог на прирост капитала с разницы между ценой покупки и ценой продажи по ставке 28%.
На что нужно обращать внимание при покупке
Покупая недвижимость в Португалии, можно стать не только владельцем квадратных метров, но и кучи проблем. Особенно это актуально для нерезидента, который не знает всех подводных камней местного рынка.
К примеру, по местным законам, долги по объекту недвижимости остаются за ним, а не закрепляются за собственником. Поэтому, чтобы не платить за кого-то коммуналку, ипотеку или налоги, следует тщательно проверять документы и не обольщаться заниженными ценами.
В небольших городах часто продаются варианты жилья, которые находятся частично в собственности нескольких человек. Местный может продать иностранцу часть недвижимости под полным соусом стоимости за весь объект. При этом доли могут быть настолько маленькие, что процесс юридического оформления затягивается на годы.
Еще один момент — регистрацию нужно проверять в местных реестрах, чтобы статус объекта был жилым.
Также очень важно разбираться в локации, поскольку некоторые населенные пункты в Португалии функционируют только в сезон. Это не касается прибрежных территорий. Но у них есть свои минусы. Климат возле океана влажный, а потому многие дома поражены плесенью. Не все покупатели обращают на это внимание, а потом приходится долго ее выводить.
Прогнозы рынка
Темпы роста португальского рынка недвижимости замедлились. Но, по мнению экспертов, устойчивость спроса, дефицит нового жилья и высокие затраты на строительство продолжат поддерживать цены на жилье.
«Рынок недвижимости в Португалии местами более гибкий, чем в других странах Евросоюза. Проживание здесь и статус ВНЖ позволяют быстро получить гражданство и путешествовать в страны шенгена. Спрос на аренду и покупку, несмотря на европейские налоги, растет. Поэтому, я считаю этот рынок одним из самых перспективных в ЕС», — подчеркивает Ирина Кнорр.
Оптимизма добавляют прогнозы развития экономики Португалии. Так, по оценкам МВФ, в течение следующих пяти лет она вырастет на 7,9%. Поэтому квадратные метры Португалии в дальнейшем смогут обеспечить стабильность для инвесторов, а также позволяют рассчитывать на потенциальный рост стоимости со временем.