Киевская «вторичка» с дисконтом 20% и больше: стоит ли уже присматриваться к вариантам

Торг уместен

Риелторы рассказывают, что предложения жилой недвижимости на рынке сейчас достаточно. Есть интерес и со стороны покупателя, правда, пока он сводится больше к мониторингу цен и вариантов.

Проблема в том, что владельцы квартир устанавливают цены на довоенном уровне, даже немного выше, а потенциальные покупатели не могут или не хотят покупать по таким прайсам.

По словам управляющего партнера KDU Realty Group, инвест-консультанта Елены Маленковой, по довоенной цене заключаются единичные сделки. Чаще по старым ценам покупают те, кто до войны бронировал задатком.

Большинство квартир, если и продается, то с большим дисконтом.

«Условно, заявленная цена на квартиру — $100 тыс. Покупатель приходит и говорит, что у него $80 тыс. и за такую цену он готов купить. Если продавец не согласен, покупатель идет дальше и ищет другие варианты. Рынок сегодня на стороне покупателя», — рассказывает президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АФНУ) Юрий Пита.

В целом, согласно данным АН «Благовест» на конец июня, за время полномасштабной войны в Украине средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Киева выросла незначительно — с $2040 до $2050.

• однокомнатные квартиры стоили в среднем $2210/кв. м;
• двухкомнатные квартиры — $2190/кв. м;
• трехкомнатные — $2050/кв. м.

Новые требования к жилью

Война внесла ряд корректив и в другие требования покупателей, которые они теперь предъявляют к будущему жилью. По словам Юрия Питы, вторичный рынок практически полностью вытеснил «первичку». Как правило, покупают объекты, в которые сразу можно въезжать и жить. Ведь значительную часть спроса создают внутренние переселенцы — они нуждаются не просто в квадратных метрах, а в готовом к заселению жилье.

Кроме того, как отмечает Елена Маленкова, изменились и критерии, по которым украинцы выбирают объект для покупки. Постоянной популярностью пользуются квартиры, которые находятся в 10−15 мин доступности к метро. Но, если раньше это было присуще среднему классу, то сейчас даже состоятельные интересуются близостью к метро из-за дефицита топлива и его цены.

Также повышен интерес к квартирам в домах, построенных после 2005 года. Именно с этого времени в домах появилась так называемая «гребенка», позволяющая устанавливать счетчики тепла.

Бесспорным преимуществом для покупателей, конечно, является наличие в доме подземного паркинга или расположенного неподалеку бомбоубежища.

Появился перечень характеристик, которые будут, скорее, служить стоп-фактором для покупки недвижимости. В частности, верхние этажи в многоэтажке и панорамные окна.

«Также не востребованы или спрашивают меньше квартиры в домах рядом с вокзалами, аэропортами, воинскими частями и вообще с объектами критической инфраструктуры», — добавляет управляющий партнер KDU Realty Group.

Читайте также: Когда закончится кризис на первичном рынке недвижимости

Инвестор занял выжидательную позицию

На столичном рынке недвижимости всегда присутствовали инвесторы, покупавшие квартиры для последующей сдачи в аренду. Причем, значительную часть среди них составляли иностранцы или связанные с ними лица — на них приходилось до 10% всех продаж.

Но теперь, как констатируют эксперты, сделки с инвестиционными целями не происходят вообще.

«Инвестор сейчас не будет покупать, тем более зарубежный. Мы потеряли такого покупателя», — говорит президент АФНУ.

Но столичную недвижимость зарубежный инвестор все же не упускает из виду и регулярно интересуется, что происходит на рынке.

«Если будет скидка в 50−60%, тогда, возможно, иностранцы и купят, понимая, что потом можно будет продать в разы дороже. Но сейчас такого не происходит», — уточняет Юрий Пита.

Инвестиционные сделки на рынке не заключаются не только из-за повышенных рисков. Весомой причиной является снижение доходности аренды. Эксперты говорят, что сейчас ее вообще трудно вычислить, но до прежних 7−11% точно далеко. Однако, такая ситуация не навсегда: по мере возобновления платежеспособного спроса будут расти и арендные ставки.

Читайте также: Крещатик по цене Троещины: какие цены на аренду квартир предлагают в Киеве

Как определиться с ценой

На старте управляющий партнер KDU Realty Group Елена Маленкова предлагает воспользоваться формулой:

«довоенная цена», умноженная на 28,5 (курс доллара до войны) и поделенная на 35,5 (текущий курс доллара), = цене продажи.

То есть, если квартира в феврале стоила, скажем, $96 тыс., то сейчас, согласно приведенной формуле, ее можно попытаться выставить на продажу за $77 тыс. Дальше уже действовать по принципу: нет покупателей, снижать еще немного, покупателей много — повышать цену.

Большинство экспертов по недвижимости сходятся во мнении, что цены на квадратные метры еще просядут. Следующие 2−6 месяцев недвижимость подешевеет на 20−30% от довоенной стоимости. Толкают цены вниз несколько факторов. Один из них — увеличение предложения жилья. Сейчас ее объемы ограничены, в частности, из-за запрета продавать жилье по доверенности. То есть те владельцы, которые уехали за границу и пока не настроены возвращаться, не могут продать свою недвижимость в Украине.

Главное, что в Киеве снова заработали реестры: предложения становится больше, а это, конечно, будет влиять на цену.

«Продавцов станет больше, покупателей тоже, но не с такими, как раньше, возможностями. Если недвижимость не будет продаваться месяц-два, отдельные собственники начнут снижать цену. Дальше эта волна понижения пойдет по целому рынку», — предполагает Юрий Пита.

Впрочем, нуждающимся в жилье эксперт советует начинать подбирать варианты. И если среди них найдется устраивающий, то, возможно, есть смысл его купить уже. Ведь не стоит забывать, что продавцы не настроены продавать свой товар по дешевке и не спешат снижать цены, а потому можно и не дождаться еще больших дисконтов.