Шаг 1: с чего начинать
Для продавцов первым шагом является предоставление информации о продаже. Причиной продажи чаще всего является спланированная схема отчуждения участка у юридических и физических лиц. Этот процесс происходит при разделе земли государственной собственности на участки по 2 га, которые бесплатно передаются в собственность, а затем отчуждаются.
Следовательно, о намерении продать земельный участок собственник должен уведомить общину следующим образом:
- напрямую обратиться к фермерам;
- распространить информацию через «сарафанное радио»;
- разместить объявление на различных маркетплейсах недвижимого имущества, типа OLX;
- выставить лот на специализированных платформах, например, биржа Zemelka.
Покупателям же в первую очередь необходимо исследовать рынок земли в регионе, где они планируют совершить покупку, чтобы определить среднюю стоимость участка и его объем.
После этого покупатель должен найти потенциального продавца. Можно обратиться к виртуальным платформам по продаже недвижимости и сельхозземель, но лучше пообщаться с местными жителями населенного пункта, в районе которого вы планируете приобрести участок, чтобы найти продавца без посредников.
Чтобы при покупке участка не переплачивать, прежде чем общаться с продавцом, изучите стоимость аналогичных земельных участков в определенном регионе. Это убережет вас от некомпетентных или беспорядочных продавцов, а также сэкономит нервы и время.
Шаг 2: оценка земельного участка
Следующим шагом является оценка земли, особенно это касается случаев, когда участок был найден без помощи онлайн-сервисов. Специалисты советуют сначала найти определенный участок на «Публичной кадастровой карте» и проверить наличие кадастрового номера. Если у участка его нет, то продавцу следует обратиться в проектную организацию для его присвоения.
Юристы предупреждают, что не стоит вступать в соглашение, если земля не зарегистрирована. Ведь в этом случае невозможно идентифицировать и проверить участок. А это — прямой путь попасть на крючок к мошенникам.
Даже если у участка есть кадастровый номер, его все равно нужно проверить, не находится ли он, например, в аренде, лично проверить рельеф и только потом общаться с владельцем и проводить денежную оценку.
Читайте также: Как выбрать квартиру для сдачи в аренду
Кроме того, не поленитесь пересмотреть информацию об избранном участке в базах Государственного реестра прав на недвижимое имущество и Государственного земельного кадастра. Этот совет защитит покупателя от сомнительной сделки и сэкономит деньги.
Шаг 3: готовим документы
Покупать землю могут не только физические лица — граждане Украины, но и ОТГ и государство. Заключение соглашения о приобретении земли производится под руководством нотариуса. Для заключения договора требуется следующий перечень документов:
- Справка о целевом назначении выбранного участка. Если покупка земли производится для ведения фермерской деятельности, тогда в справке должно быть указано, что участок предназначен для ведения личного сельского хозяйства.
- Выписка из базы Государственного земельного кадастра (оригинал). Средняя стоимость этого документа составляет примерно 100 грн.
- Экспертная оценка земельного участка. Эту процедуру нужно заказывать у специализированных организаций, предоставляющих услугу экспертной оценки земли. Приблизительная стоимость такой услуги составляет 1 000 грн.
- Документ о праве собственности на земельный участок. Чаще всего это приказ Госгеокадастра, решение сельского совета или ОТГ.
- Оригинал выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Если объект отсутствовал, то на момент заключения сделки участок можно будет зарегистрировать, но будьте готовы оплатить административный сбор.
- Документы участников сделки. Для физических лиц — паспорт и ИНН, а для юридических лиц — учредительные документы.
- Через 3−5 дней после регистрации права собственности и уплаты административного сбора покупатель становится полноправным собственником земли.
Советы продавцам
С 1 июля 2021 года в Украине был отменен мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. А это значит, что владельцам земли нужно пересмотреть документы на землю, даже если в ближайшее время продажа земли не планируется.
В первую очередь обратите внимание на то, зарегистрирован ли участок в реестре Госгеокадастра. Если у вас на руках государственный акт старого образца, нужно обратиться в Госгеокадастр, чтобы восстановить и установить границы участка в натуре для будущей регистрации вещных прав.
Читайте также: Рынок земли: в Украине заключено уже почти 30 тысяч земельных соглашений
Эта процедура необходима для первичной проверки участка, если на нее найдется покупатель. Кроме того, не забудьте внести сведения об участке в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Выполнение этих процедур значительно ускорит в будущем подписание соглашения и существенно сэкономит время.
Несколько слов о стоимости участка
Ранее стоимость земельного участка определялась денежной оценкой. Как правило, земельные участки продавали или покупали по договорной цене, установленной в ходе переговоров покупателя и продавца.
После открытия рынка сельскохозяйственных земель правительство пробует установить конкретную рыночную цену на землю. На формирование стоимости влияет расположение участка, площадь, показатели средней урожайности, нормативная денежная оценка
Поскольку количество заключенных сделок купли-продажи земли маловато, то за основу для расчета стоимости взята цена аренды земельных участков. В 2020 году аренда 1 га в Украине составила 3 425 грн, а ставка по долгосрочному кредиту — 6,7% (в иностранной валюте). Поэтому на сегодня средняя стоимость земли в Украине составляет 51,2 тыс. грн за га.
Несмотря на выведенную цифру, стоимость земли может колебаться, и в некоторых регионах в два раза превышать указанную цену. Так, например, в Киевской области стоимость 1 га может колебаться от 26,5 тыс. грн. до 74,6 тыс. грн.
Как проверить договор
В связи с открытием рынка сельскохозяйственных земель проверку продавцов и покупателей должны осуществлять нотариусы. Кроме проверки данных по реестрам, нотариусы контролируют соблюдение законодательной нормы — 100 га в одни руки. Эта норма будет действовать до 1 января 2024 года.
Читайте также: История украинской компании, которая научилась продавать в онлайне целые сады
Чтобы проводить эту проверку, у нотариуса должен быть доступ к Государственному земельному кадастру. На момент старта рынка земли такой доступ был у 879 нотариусов. Сегодня же количество специалистов, имеющих доступ к системе, выросло в два раза.