Уоррен Баффет, один из богатейших людей мира уже более 30 лет, в последнем ежегодном обращении к инвесторам указал, что его компания Berkshire Hathaway по состоянию на 2020 год владела недвижимостью, земельными участками и зданиями на территории США на сумму в $154 млрд. То есть, это крупнейшая в мире корпорация, которая владеет «недвижимыми активами» в США. Такой портфель активов помогает Berkshire Hathaway показывать стабильную прибыль с 1970-х годов, которая позволяет, по сути, развивать компанию на полученные от инвестиций проценты. А Уоррен Баффет подтверждает реноме успешного рантье в Америке.
Кто такой рантье? Это человек, живущий за счет процентов от пассивного дохода. И для достижения такого статуса необходимо инвестировать в качественные активы. В Украине самый распространенный вариант для достижения такой цели — это инвестиции в недвижимость. Хотя в мире для достижения такой финансовой свободы используется широкий спектр инвестиционных активов — от акций до предметов антиквариата.
Вообще, для того, чтобы действительно стать рантье, нужно, как минимум, сформировать широкий диверсифицированный портфель активов, который бы приносил достаточный доход в любой момент времени. Иными словами, такой портфель должен быть устойчивым к экономическим потрясениям или рецессиям, и крайне доходным в периоды экономического подъема.
Мы провели исследование на предмет формирования устойчивого активного портфеля недвижимости, который может обеспечивать долгосрочную доходность на уровне 8.8% годовых в долларах США (историческая доходность за период с 2000 по 2021 годы на основе портфеля публичных фондов недвижимости в США).
Экономические циклы
Какие основные факторы влияния на рынке недвижимости? Во-первых, это экономическая ситуация в стране, влияющая на спрос населения на квадратные метры или бизнеса на коммерческую недвижимость. Конечно, для Украины актуальным вопросом также выступает устойчивость валютного курса, что также исходит из экономического фактора.
Во-вторых, это процентные ставки, которые действуют на определенный момент времени и формируют доходность от аренды, или влияют на покупательную способность населения и бизнеса через ставки кредитования. Совокупность факторов образует определенные экономические циклы роста и спада на рынке недвижимости.
Можем разделить их на следующие:
- Экономическая весна. Рост экономики и снижение процентных ставок. В таком цикле мир жил преимущественно последние 10 лет. Это наиболее благоприятный период для жилой недвижимости; подробнее позже.
- Экономическое лето. Рост экономики и повышение процентных ставок. Такая ситуация чаще всего наблюдается на ранних стадиях экономического восстановления. Сегодня мировая экономика находится именно в таком цикле после кризиса 2020 года.
- Экономическая осень. Падение экономики и повышение процентных ставок. Неблагоприятная стадия для любых финансовых активов, так как растет стоимость кредитования, а активы теряют в цене из-за охлаждения экономики. Однако, даже в такой ситуации рантье может получать выгоду.
- Экономическая зима. Падение экономики и снижение процентных ставок. Как правило, наблюдается в острой фазе кризиса, например в 1−2 квартале 2020 года. Специфика данной стадии в том, что в такие периоды на помощь финансовым активам «приходят» центральные банки, активно смягчая монетарную политику и обеспечивая бизнес и население относительно дешевым кредитным ресурсом для дальнейшего быстрого восстановления.
Читайте также: Почему в этом году жилье подорожает на 30%
Как сформировать портфель недвижимости
В начале статьи мы указали, что для рантье важно качество и устойчивость портфеля активов, который приносил бы пассивный доход при любом экономическом цикле. Достичь такой устойчивости без регулярной коррекции составляющих портфеля недвижимости невозможно, так как различные виды недвижимости показывают различные риски в описанных четырех стадиях.
Поэтому в такой концепции стоит инвестировать в несколько различных по назначению объектов недвижимости. А для этого необходимо иметь или значительный стартовый капитал (более $2−3 млн), или использовать публичные фонды недвижимости, торгующиеся на американских или европейских фондовых биржах. Почему так?
Во-первых, для максимальной диверсификации в реальные объекты недвижимости рантье должен обладать как жилой или офисной недвижимостью, так и иметь долю в складских объектах, дата-центрах, гостиницах и даже телекоммуникационных компаниях, предоставляющих услуги аренды телекоммуникационных вышек. В Украине достичь такой диверсификации возможно только, если вы олигарх.
Во-вторых, достичь статуса рантье можно и с меньшей начальной суммой, если использовать инструменты на развитых рынках. Для этого мы формируем портфель из так называемых фондов REIT на американских фондовых биржах. Такие инструменты ликвидные (то есть, есть возможность купить или продать актив в любой день, в отличие от реальных объектов недвижимости) и у них низкий порог входа (стоимость 1 пая фонда колеблется от 30 до 300 долларов). То есть, для формирования такого портфеля достаточно и $1000, хотя такая сумма точно не способна приносить достаточный пассивный доход для статуса рантье.
REIT (англ. Real estate investment trust) — это инвестиционные паевые фонды, которые напрямую владеют объектами недвижимости, управляют такими объектами; получают доходы от продажи недвижимости, аренды и другую прибыль, которую распределяют между акционерами в виде дивидендов.
Читайте также: Как купить отель за границей за $1 тыс и получать доход до 10% годовых
Какую недвижимость покупать?
В условиях «экономической весны» активно растет в цене жилая недвижимость из-за удешевления стоимости ипотечного кредитования и повышения потребительских настроений населения. Активизируется перепродажа недвижимости, позволяющая профильным фондам как продавать свои объекты по растущим ценам, так и привлекать дешевые заемные средства для покупки новых жилых объектов. К тому же фонды недвижимости выплачивают высокие дивиденды, что привлекает инвесторов, которые ищут высокую доходность в период снижения процентных ставок.
Дополнительно интересным вариантом инвестирования в указанный период могут стать дата-центры, бизнес которых очень чувствителен к процентным ставкам из-за высокого левериджа; и которые активно развиваются в технологическую эру.
Согласно результатам нашего исследования, наиболее привлекательными инвестиционными активами в период «экономического лета» выступают фонды промышленной недвижимости, к которым мы относим логистические центры, перераспределительные центры, склады в портах и другие промышленные склады. Коммерческая недвижимость «оживает» в период подъема, так как растет спрос на производственные мощности, товары и оборудование, растут капитальные инвестиции. Это стимулирует спрос на склады и логистику товаров, увеличивает как стоимость, так и денежные потоки в сегменте промышленной недвижимости.
«Экономическая осень» — это худший период для рынка недвижимости. Рост ставок сказывается на способности населения брать ипотеку, а падение экономики еще и уменьшает активность бизнеса на рынке коммерческой недвижимости. При определенных условиях могут быть инвестиционно- привлекательными фонды, владеющие казино или отелями. Такие ценные бумаги платят высокие дивиденды, даже при падении стоимости активов. Однако, в такой период желательно аккумулировать денежные средства в инвестиционном портфеле для будущих покупок.
В период «экономического зимы» положительную динамику демонстрируют фонды складов индивидуального (публичного) хранения, которые используют американцы или европейцы, продающие свои дома из-за потери рабочих мест или переезжающие в другие регионы в поисках работы. Поэтому в сложные экономические времена такие склады расширяют клиентскую базу и улучшают свои денежные потоки для дальнейшего развития.
Поэтому, недвижимость, как и акции, могут стать эффективными инструментами для формирования долгосрочного портфеля активов рантье. Для такого дела нужны, конечно, специфические знания и понимание каждого экономического цикла. Или же всегда есть возможность воспользоваться услугами инвестиционных банков. Достичь статуса рантье возможно, и мы вам этого желаем.
Читайте также: «Смарт-квартиры»: стоит ли в них инвестировать и сколько можно заработать