Дамоклов меч над ипотекой
Судя из содержания пояснительной записки, документ преследует цель «устранения пробелов законодательства…», но фактически позволяет не возвращать долги банкам.
Проект закона предлагает установить дополнительное основание для прекращения ипотеки — окончание срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности и требовании об обращении взыскания на предмет ипотеки.
Также определяется, что кредитор не имеет права на обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке после истечения срока исковой давности, установленного для судебной защиты такого права.
Для лучшего понимания сути этого документа приведем простой пример.
В 2014 году сосед 1 (кредитор) одолжил денежные средства соседу 2 (заемщик) в размере $5 тысяч. Погашение долга между сторонами было обеспечено ипотекой, согласно которой сосед 1 (кредитор) имеет бессрочное право на обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке и может реализовать это право в любое время по своему усмотрению (хотя обычно это право применяется как крайняя мера в случае невозврата долга).
А в 2021 году законопроект № 5883 фактически предлагает узаконить прощение всего долга в размере $5 тысяч лишь потому, что прошло три года со дня неуплаты соседом 2 (заемщиком) средств в пользу соседа 1 (кредитор). Вопрос — кто вернет долг в размере $5 тысяч?
Читайте также: Ипотека-2021: На каких условиях можно взять кредит на жилье
Чего не учли инициаторы
Этот пример ярко демонстрирует, как законопроект № 5883 грубо нарушает имущественные права участников инвестиционно-финансового рынка.
Особенно тех инвесторов, которые приобрели портфели проблемных кредитов в банках, находящихся в состоянии ликвидации, и теряющих право на получение средств по кредитам, обеспеченным ипотекой.
По сути, нивелируется суть ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательства. Также проект императивно лишает кредитора возможности вернуть долг, ведь отменяет право обращать взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке, без каких-либо заявлений или возражений должника (последнему лишь достаточно дождаться истечения срока исковой давности).
В то же время инициаторы проекта не учитывают, что обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (за исключением совершения исполнительной надписи нотариуса) осуществляется на основании договора об удовлетворении требований кредитора (ипотекодержателя) или соответствующей оговорки в ипотечном или ином договоре, заключаемых между кредитором и должником/залогодателем (ипотекодателем).
То есть обеими сторонами сделки заранее определяется и согласовывается порядок обращения взыскания на залоговое имущество.
Соответственно, должник/залогодатель (ипотекодатель) с самого начала дает кредитору согласие на применение внесудебных способов обращения взыскания на заложенное имущество при наступлении определенных обстоятельств. Кредитор реализует свои законные права, определенные договором и согласованные обеими сторонами сделки.
Кроме того, новшества законопроекта являются коллизионными и с юридической точки зрения. Ведь исковая давность — это определенный законом срок, за который лицо имеет право обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и интересов.
В то же время, истечение этого срока не является и не может быть основанием для прекращения обязательства или прекращения ипотеки, которая обеспечивает выполнение этого обязательства.
В частности, предлагаемые в проекте изменения в ст. 17 Закона Украины «Об ипотеке» противоречат другой норме этого же Закона — ч. 5 ст. 3, предусматривающей, что ипотека действительна до прекращения основного обязательства.
Также действующими нормами Гражданского кодекса Украины не предусмотрено прекращение обязательства в связи с истечением исковой давности. А ст. 267
Читайте также: Ипотека: как взять на 25 лет, чтобы погасить за 5
Катастрофические последствия
Законопроект не учитывает катастрофические последствия для всей банковской системы Украины. Только проанализировав и построив цепочку последствий, возможных из-за принятия этого законопроекта, можно понять влияние, которое будет иметь документ на банковский сектор и экономику страны в целом.
Учитывая новшества законопроекта, ипотека будет «жить» три года, с тех пор как должник перестал платить? А после этого непогашенный кредит остается необеспеченным до конца срока кредитования?
Если банки лишатся права обращать взыскания на предмет ипотеки по результатам истечения срока исковой давности, соответственно, будут отсутствовать и источники для погашения больших сумм долгов по ипотечным кредитам, если эти долги заемщики не будут возвращать.
Законодательная инициатива не учитывает, что случаи действия залога/ипотеки после истечения срока исковой давности вызваны не злоупотреблением или бездействием кредиторов, а связаны с проблемами в реализации прав залогодержателя в пределах сроков исковой давности (в том числе по причинам невыполнения ипотекодателями своих обязательств ипотеки).
Следовательно, надо бороться не с последствиями этой проблемы (ограничение прав залогодателя после истечения срока исковой давности), а с причинами — необходимо обеспечить реальную возможность обратить взыскание на ипотеку в пределах сроков исковой давности.
Результатом такой инициативы будет ограничение прав кредиторов и увеличение нагрузки на суды, поскольку действие обязательства предлагается поставить исключительно в зависимость от факта обращения кредитора в суд.
В свою очередь, все ипотечные кредиты рискуют стать необеспеченными, для банка это потребует формирования 100% резерва на всю сумму кредита. Это приведет к ухудшению качества общего кредитного портфеля, росту убытков (в результате формирования страхового резерва) и кредитных рисков.
Принятие законопроекта повлияет на общее состояние ипотечного кредитования в Украине. Ведь спровоцирует рост ставок по ипотечным кредитам для рядовых граждан. Очевидно, что это приведет к сокращению объемов кредитования.
Это коснется и государственной программы ипотечного кредитования под 7%, и инвестиционной активности в строительство. Ведь программа работает по принципу компенсации государством разницы между ставкой банка (в среднем составляет 14%) и 7%, которые платят заемщики.
Соответственно, вырастет размер денежной компенсации, которая должна быть уплачена из Государственного бюджета тому или иному банку.
А попытка государства укрепить инвестиционный климат и защитить инвесторов на рынке строительства путем принятия законопроекта № 5091 «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», не приведет к увеличению инвестиционной активности, поскольку не будет соблюдена экономическая основа — активное кредитование.
Читайте также: Директор Фонда развития предпринимательства: Дешевую ипотеку под 7% могут взять и ФОПы