Как купить жилье в Польше: цены, налоги и варианты расчетов

Сколько польского жилья покупают украинцы

В последние семь лет количество украинцев, покупавших недвижимость в Польше, только росло. В 2021 году, по данным сайта gethome.pl, наши сограждане купили там почти 4,5 тыс. помещений. Это на 52% превышает показатель 2020 года и на 42% — 2019-го.

По словам экспертов рынка, интерес украинцев к польской недвижимости заметно вырос после 2014 года. Нестабильная ситуация в Украине вынудила многих искать запасные варианты.

«Украинцы охотно покупали жилье как для себя, так и для сдачи в аренду. При этом их не останавливало то, что, по сравнению с Украиной, цена квадратного метра здесь выше, а доход от инвестиций — меньше. Главную роль играла экономическая и политическая стабильность», — объяснил директор агентства недвижимости Tairagroup. Real Estate Тарас Черненко.

По информации главы ОБСЕ, министра иностранных дел Польши Збигнева Рау, с начала войны в Польше нашли убежище 3,7 млн украинских беженцев. И это, как констатируют местные риелторы, безумно повысило спрос на аренду. Но о массовой скупке квартир даже и близко речи не идет. Не в последнюю очередь это связано с сегодняшними ограничениями по переводу валюты за границу: потенциальные покупатели просто не могут рассчитаться с продавцами.

«Да, граждане Украины интересуются польской недвижимостью. Но большинство тех, кто появляется в офисах продаж, — как правило, это люди, проживающие в Польше уже не первый год и имеющие стабильную работу», — говорит Тарас Черненко.

Массовый наплыв беженцев прекратился, и начался обратный процесс. Согласно отчету redNet Consulting, из 3,7 млн прибывших на территорию Польши беженцев, 1,7 млн уже вернулись в Украину. Такая тенденция, скорее всего, будет продолжаться. Но все же часть украинцев в конечном результате решат остаться в соседней стране подольше, а то и навсегда.

«Уже сейчас люди начали обустраивать свою жизнь — идут на работу, отдают детей в учебные заведения, посещают курсы. По оценкам экспертов, примерно 30% прибывших в Польшу решат не возвращаться на Родину. Кто-то из этих людей обязательно купит себе жилье», — предполагает директор агентства недвижимости Tairagroup. Real Estate.

Почему цены растут

После пандемийного проседания, польская недвижимость начала стремительно расти в цене. Только за последний год стоимость квадратного метра в крупных городах страны выросла в среднем на 25%, в небольших населенных пунктах немного меньше — на 10−14%.

Однако эксперты не склонны связывать удорожание квадратных метров с войной в Украине. По словам Тараса Черненко, война, конечно, вносит свою лепту в увеличение стоимости недвижимости. Это, в частности, касается дополнительных затрат на решение проблем с поставкой отдельных материалов и дефицитом кадров на стройплощадках. Но в первую очередь цены гонит вверх безумная инфляция и связанное с этим удорожание стройматериалов и затрат на оплату труда.

Самое дорогое жилье — в Варшаве

На стоимость жилья влияет несколько традиционных факторов: город и район, площадь, планировка, год постройки, качество ремонта, наличие инфраструктуры. Самые высокие цены на «квадраты» в крупных городах — Варшава, Краков, Вроцлав, Лодзь, Познань, Гданьск. Именно в этих городах больше всего наших беженцев, поскольку здесь гораздо проще найти работу.

Самая дорогая недвижимость — в Варшаве. Сегодня средняя стоимость квадратного метра здесь уже выше 15 тысяч злотых (€3 185). Например, «кавалерка» («родственница» квартир-малосемеек, общежитий, гостинок и небольших однокомнатных квартир) площадью 26 кв. м в Варшаве стоит свыше €80 тыс. За двухкомнатное жилье площадью 35 кв. м придется отдать около €116 тыс.

Не сильно по ценам отстает Краков, где средняя стоимость квадратного метра составляет €2 915. Чтобы купить здесь однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м, придется выложить от €67 тыс., за двухкомнатную площадью 45 кв. м — около €103 тыс.

В Гданьске и Вроцлаве квадратный метр в среднем стоит €2 620 и €2 575 соответственно. За двухкомнатную квартиру площадью 48 кв. м просят около €72 тыс., трехкомнатную площадью 59 кв. м можно приобрести за €110 тыс.

Самые лояльные цены среди городов, в которых украинцы предпочитают покупать жилье, — в Лодзе. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет €1 637. Трехкомнатную квартиру площадью 66 кв. м можно выторговать меньше чем за €100 тыс.

Как купить квартиру

Покупать жилую недвижимость в Польше для собственных нужд украинцы могут на тех же условиях, что и поляки.

«Украинцам не нужно никаких разрешений на покупку квартиры. Достаточно заключить договор купли-продажи и передать продавцу деньги. Разрешения нужны, если это коммерческая недвижимость, или нуждающаяся в узаконении земли, например, дом», — объясняет Тарас Черненко.

Исключение составляет недвижимость в приграничной зоне, например, Гданьске, Валбжихе, Щецине. Чтобы купить здесь жилье, граждане Украины должны получить согласие на операцию от Министерства внутренних дел Польши. При подаче заявления покупатель должен подтвердить, что приобретение недвижимости не создает угрозы государственной безопасности страны, сообщить о цели покупки. Получение такого разрешения не бесплатное — нужно внести гербовый сбор в размере 1 570 злотых. Как правило, срок рассмотрения заявления составляет около 2-х месяцев.

Схема покупки достаточно проста:

Выбор объекта недвижимости. Для этого можно обратиться к риелторам, а можно найти и самостоятельно. Наиболее популярные интернет-ресурсы для поиска жилья — otodom.pl, gratka.pl, olx.pl, szybko.pl, domiporta.pl.
Юридическая проверка. Нанять юриста или адвоката, проверяющего объект недвижимости на наличие задолженностей по ипотеке, неоплаченным налогам, долгам.
Заключение предварительного договора купли-продажи. Как правило, размер задатка составляет от 5 до 10% стоимости объекта.
Заключение основного договора купли-продажи. После этого объект недвижимости переоформляется в нового владельца. Если покупатель женат, то договор о покупке должны подписать оба супруга.

Процесс покупки недвижимости иностранцем в Польше довольно затратный по времени и может занять до 6-ти месяцев.

Купить недвижимость в Польше можно только по безналичному расчету и только за местную валюту, других опций нет.

«Чтобы произвести оплату, нужно открыть счет в польском банке и туда перевести средства. Если средства будут в долларах, гривнах или евро, придется их конвертировать в злотые, только после этого можно произвести оплату», — отметила Ирина Кобыльченко, эксперт по маркетинговым коммуникациям Pekao SA, Польша.

Эксперт также подчеркнула, что если сумма больше €15 тыс., в любом банке нужно быть готовым подтвердить происхождение денег. Это может быть и официальная зарплата, и договор продажи жилья, и сбережения по депозиту.

Сегодня на самом деле задачей со звездочкой является не только подтверждение официальных доходов, а вообще перевод средств за границу. Эксперты утверждают, что из-за суровых ограничений НБУ легального способа уплатить из Украины покупку недвижимости за границей нет. Кое-кто, конечно, пытается идти в обход, например, вывозит наличные деньги. Но в этом случае придется объяснять, откуда эти деньги.

Через границу Украины человек может без подтверждающих документов перевезти €10 тыс. Если задействовать в схеме, скажем, четыре члена семьи, получится €40 тыс.

Остаток можно «добрать», снимая деньги в банкоматах в евро. Если открыть счета в 3−4 украинских банках, то за месяц можно будет получить кеша примерно 4 800 — 6 400 евро (учитывая месячный лимит снятия с одной карты до 50 тыс. грн или примерно €1 600) на человека. При этом чек из банкомата будет выполнять роль подтверждающего документа — по словам экспертов, у финмониторинга не должно возникать вопросов. Но пользуются этими схемами только единицы. Потому и спрос со стороны украинцев на польскую недвижимость не растет.

Как взять ипотечный кредит

Еще один вариант обзавестись жильем в Польше — взять кредит. Обязательным условием для получения ипотеки является наличие карты побыта (в большинстве случаев, Karta Stałego Pobytu), либо карты поляка (выдается лицам, у которых есть польские корни), либо карты резидента (получают ее после 5 лет проживания на временном побыте), а также номер PESEL (аналог нашего идентификационного кода).

Разрешение на временное проживание (Karta Czasowego Pobytu) тоже подходит, но лучше, чтобы оно было выдано не менее чем на год, ведь ипотека — долгосрочное обязательство.

В остальном условия ипотеки будут такими же, как банк требует и от поляков:

доход от €2 тыс.;
первоначальный взнос от 20% стоимости недвижимости;
положительная кредитная история

При этом следует учесть, что покупатель польского жилья должен доказать законность происхождения своих денег. В противном случае, ему могут отказать в займе.

В частности, получить кредит на жилье украинцы могут в: Alior Bank, BNP Paribas Bank, mBank, Millennium Bank, ING Bank Śląski, Santander Bank Polska, Bank Pekao.

Каждый банк, естественно, выдвигает свои требования. Но в большинстве своем они сводятся к следующим:

первый взнос — как правило, от 20%;
годовая кредитная ставка около 8%;
срок кредитования — 25−35 лет.

При покупке недвижимости в кредит как поляки, так и нерезиденты активно пользуются услугами финансовых консультантов (doradcy finansowego). Благодаря им реализуется 95% кредитов. Их услуги для клиентов — потенциальных заемщиков бесплатны, свое вознаграждение они получают от банков. Функция doradcy состоит в том, чтобы дать клиенту информацию, в каком из банков ему будет выгоднее всего взять кредит.

«То есть человек решил взять кредит, нашел жилье. Тогда он идет не в банк, а в doradcy finansowego. А он уже смотрит на то, сколько у него денег, какой кредит хочет взять, какие документы, и дает ему расписание по 5−8 банкам, где будут для него лучшие условия — проценты по кредиту, размер будущего платежа, дополнительные комиссии», — объясняет эксперт по маркетинговым коммуникациям Pekao SA, Польша.

Финансовые консультанты существенно упрощают процесс получения кредита заемщикам, поскольку помогают не только с выбором банка, но и с подготовкой и подачей заявления.

Заявление на выдачу кредита банк обычно рассматривает 2−3 недели, после чего выдает кредитное решение. Банкиры говорят, что каких-либо особых преференций в ипотечном кредитовании украинцев из-за войны не предусмотрено. Но и никто не усложняет процесс выдачи кредитов.

«Главные сложности сейчас для всех, и для поляков тоже, это инфляция — рост цен и кредитной ставки. Если полгода назад она была в среднем около 2%, то сейчас близится к 8%. И это, вероятно, еще не конец. Конечно, это резко сократило количество желающих брать ипотеку, а также количество тех, кто может пройти скоринг кредитоспособности в банке», — рассказала Ирина Кобыльченко.

Учитывая увеличение кредитной нагрузки на заемщиков, правительство Польши готовит программу по облегчению выплат ипотечным заемщикам. Предполагается, что можно будет взять каникулы по выплате 4 ипотечных взносов в 2022 году и еще 4 — в 2023 году. Эта возможность распространяется в том числе на украинцев, у которых есть кредит на жилье в польских банках.

«Первичка» или «вторичка»: где выгоднее

Покупка недвижимости на вторичном рынке менее выгодна, чем на первичном. Покупатель обязан уплатить налог на покупку недвижимости в размере 2% от рыночной стоимости. Этот налог рассчитывается нотариусом при подготовке сделки и ложится исключительно на покупателя.

Другая ситуация при покупке жилья на первичном рынке. В этом случае квартира не облагается налогом. Считается, что продавец-застройщик уже уплатил специальный налог VAT, а во избежание двойного налогообложения покупатель освобождается от этого налога.

Стоимость квартиры и налоги — не единственные расходы, которые несет покупатель. При оформлении сделки на покупку недвижимости в Польше покупатель также уплачивает:

нотариальные услуги — до 2% от суммы сделки;
комиссию агентства недвижимости или риелтора — до 3% от цены объекта;
государственная регистрация, оформление и перевод необходимых документов — от 0,5 до 1,5% стоимости объекта недвижимости.

В большинстве случаев период регистрации перехода прав собственности после полной оплаты по договору купли-продажи составляет 30−40 дней.

Недвижимость можно перепродать в любое время. Но если это сделать раньше, чем через 5 лет с даты приобретения, то придется уплатить налог. Ставка налога — 19% от суммы прибыли. То есть, если жилье было куплено, скажем, 2 года назад за 100 тысяч злотых, а сейчас продается за 125 тысяч, то налог в 19% придется заплатить с разницы — с 25 тысяч.

Автор:

Ирина Рыбницкая