«Минфин» узнавал, как это делать и на какую доходность рассчитывать.

Куда вкладывать: дата-центр или отель, или во все вместе

Самым оптимальным вариантом низкобюджетного инвестирования в недвижимость для получения пассивного дохода являются инвестиционные трасты REIT (real estate investment trust). Это компании, которые, как правило, владеют и управляют различными объектами недвижимости.

Принцип их работы довольно прост: аккумулировать средства инвесторов и приобрести на них недвижимость.

«Инвестирование в REIT предусматривает приобретение не объекта, а акций компании, которая владеет недвижимостью. По сути, это похоже на покупку обычных акций на бирже. Отличие состоит только в том, что владелец акций REIT получает дивиденды постоянно. Тогда как владелец акций на фондовом рынке может заработать, только продавая акции с прибылью», – объясняет инвестиционный консультант Эрик Розенфельд.

REIT-фонды инвестируют в самые разные типы недвижимости, включая офисы, торговые центры, многоквартирные дома, склады, производственные помещения, гостиницы, дата-центры и многое другое. Большинство фокусируются на чем-то одном, но некоторые в своих портфелях держат различные типы недвижимости.

Читайте также: Инвестировать ли деньги в недвижимость

От типа REIT зависит доход компании, а значит, и процент, который она выплачивает своим акционерам, а он может колебаться от 3 до 12% годовых.

Процентная ставка, которую фонд готов предложить, зависит также и от общей ситуации на рынке недвижимости. «Доходность торгово-развлекательных центров и коммерческой недвижимости в целом сегодня снизилась. Причиной этому стало снижение спроса из-за карантинных мер и кризис малого и среднего бизнеса», – уточняет партнер iPlan.ua, сооснователь бизнес сообщества BOARD Василий Матий.

А вот дата-центры, наоборот, набирают популярность. «На протяжении последних лет этот тип инвестиционной недвижимости имел хорошую доходность. И с учетом увеличения объемов цифровой информации, дата-центры и в дальнейшем будут оставаться прекрасным вариантом для инвестирования», – подчеркивает Эрик Розенфельд.

Читайте также: Какая недвижимость сохранит прибыльность в кризис

Существенным преимуществом инвестирования в REIT является возможность низкого входа. Можно стартовать даже с несколько сотен долларов. Но прежде, чем вкладывать средства, стоит посчитать целесообразность таких инвестиций.

Главная статья накладных расходов — оплата брокерских услуг. К примеру, известный брокер Interactive Brokers, который открывает счета украинцам, берет за обслуживание плату не меньше $10 в месяц. То есть, если вы решили инвестировать $500 в фонд с доходностью даже 10%, то заплатив в год $120 брокеру, на выходе получите минус.

Правда, не все REIT предусматривают низкий порог входа. Некоторые специально устанавливают высокую стоимость одной акции. Таким образом отсеивается часть инвесторов, которые не владеют значительными средствами.

В то же время некоторые брокеры позволяют купить не целую акцию, а даже ее часть. Впрочем, надежнее все-таки владеть полной акцией.

3 шага к инвестированию

Больше всего развит рынок фондов недвижимости REIT в США. Они характеризуются самой большой ликвидностью и меньшей комиссией за обслуживание счетов.

Стараются не отставать Франция, Великобритания, Германия. Представлены инвестиционные трасты также в Турции, Таиланде, Сингапуре, Бразилии.

Чтобы инвестировать в REIT-фонды, не нужно приезжать в страну для выбора объекта недвижимости или приглашать риелтора для оценки его стоимости. Достаточно зайти на сайт фонда, выбрать объект, ознакомиться с его ключевыми параметрами и финансовыми показателями.

По словам партнера iPlan.ua Василия Матия, для украинского инвестора приобретение акций фонда выглядит как покупка зарубежной ценной бумаги. Поэтому нужно пройти все те же шаги, что и при покупке акций иностранных компаний.

  1. Открыть счет у брокера. Есть целый ряд брокерских компаний, на сайтах которых можно зарегистрироваться, пройдя электронное анкетирование и тестирование.
  2. Перечислить средства с банковского счета на свой личный счет в зарубежном брокере. Для этого на сайте брокера в личном кабинете нужно создать инвойс, по которому пройдет перевод, и провести SWIFT-платеж. Важный нюанс: нужно предъявить документы, подтверждающие происхождение доходов.
  3. Определиться с классом недвижимости и купить акции фонда, который владеет соответствующей недвижимостью. Выбрать в интерфейсе интересные для себя объекты и провести покупку акций фонда на фондовой бирже в терминале брокера.

Выход из инвестиции тоже простой, значительно легче, чем из физической недвижимости. «Это более ликвидный актив, ведь мы обладаем ценной бумагой, которая имеет определенную средневзвешенным спросом и предложением стоимость, соответственно, ее можно быстро продать и получить средства назад», – замечает Василий Матий.

Но на момент продажи возникает налоговое обязательство. То есть, после получения прибыли необходимо будет заполнить налоговую декларацию за соответствующий год и уплатить налог на доходы физлиц и военный сбор.

Читайте также: Инвестиции в недвижимость: когда это выгодно

Приобрести в собственность или вложить в фонд

Инвестировать в недвижимость украинцы привыкли, в основном, путем ее приобретения в собственность. И это главное преимущество перед инвестированием в REIT-фонды. Кроме того, если вы продаете недвижимость не чаще раза в год, платить подоходный налог не нужно. А вот при продаже акций REIT-фонда — да.

Но и у вложения средств в фонды недвижимости есть свои преимущества.

Кроме низкого порога входа и возможности купить или продать в любой момент по рыночным ценам, стоит отметить и другие преимущества.

Гибкость. REIT-фонды можно купить или продать частями. При этом та часть, которая осталась в собственности, в дальнейшем будет приносить доход. Физическая недвижимость такой возможности не предусматривает.

Диверсификация. Приобретение одного вида недвижимости требует значительных средств, не говоря уже о нескольких объектах. REIT-фонды дают возможность с суммой в $5-10 тыс. стать владельцем квадратных метров различного типа – от складских помещений до фешенебельных отелей, к тому же в разных странах мира – США, Франции, Таиланде.

Дистанцирование. Владея собственностью, например, квартирой, инвестор берет на себя все риски, связанные с форс-мажорными обстоятельствами и недобросовестными арендаторами. В случае с REIT-фондами, все эти хлопоты ложатся на плечи управляющего фондом.

Смотрите также: Цены на курортную недвижимость в Европе: сколько можно заработать (видео)

Как выбрать фонд

Деятельность REIT-фондов строго контролируется регулятором (например, в США — Комиссией по ценным бумагам). Фонды обязаны предоставлять публичные финансовые отчеты о своей деятельности, которые может просмотреть любой инвестор.

Более того, как отмечает инвестиционный консультант Эрик Розенфельд, чтобы компания считалась инвестиционным фондом недвижимости REIT, она должна соответствовать ряду требований.

Во-первых, число акционеров должно превышать 100 человек.

Во-вторых, 75% имущества должна составлять недвижимость.

А в-третьих, как минимум 90% прибыли нужно выплачивать инвесторам.

Инвестиции в REIT в любом случае несут значительно меньшие риски, чем инвестиции в конкретный объект недвижимости. И на это есть, как минимум, два «железных» аргумента. «Мы диверсифицируем свои вложения между различными типами недвижимости и находиться они могут в разных юрисдикциях», – уточняет Василий Матий.

В то же время он подчеркивает, что к выбору самого фонда нужно подходить ответственно. Прежде всего, тщательно изучить его репутацию, проверить наличие права на деятельность на рынке недвижимости, узнать о принадлежности к соответствующим ассоциациям, изучить тарифы, посмотреть в сети отчетность о его деятельности.

Чем больше инвестор получит информации, тем больше у него шансов удачно вложить свои средства и получить от них максимальный доход.

Ирина Рыбницкая