Как дорогой доллар меняет цены на столичное жилье

По словам независимого эксперта рынка недвижимости Ирины Луханиной, традиционно разные сегменты рынка недвижимости реагируют на валютные колебания по-разному. Первичка, цены на которую фиксируются в гривне, дорожает.

А вот вторичка (обычно она выставляется в долларах), наоборот, немного дешевеет.
Но в этот раз ситуация может развиваться по другому сценарию. В частности — на первичке, которую активно лихорадит после схлопывания очередной строительной пирамиды — «Аркада».

Попытки продавцов повысить ценник на квартиры могут остаться непонятыми потенциальными покупателями. Многие предпочтут не рисковать и вложиться в уже проверенную вторичку. Это вселяет оптимизм во владельцев жилья в старом фонде.
«Минфин» разбирался, почему не сработал традиционный курсовой сценарий на рынке недвижимости, и что будет с ценами.

Плюс 10% под елочку?

Продавцы нового жилья начали говорить о повышении цен еще до скачка курса доллара. Они аргументировали свои аппетиты ростом себестоимости работ из-за повышения зарплат, простоя во время карантина и др.
После того, как гривна начала обесцениваться, подорожание первички стало вопросом времени.

И с конца лета процесс пошел. С начала года по состоянию на октябрь средняя стоимость квадрата в новостройках столицы выросла с 27 тыс. грн до более чем 31 тыс. грн, или почти на 15%. Это меньше, чем потеряла гривна (она обесценилась больше чем на 19%), но все равно немало. При этом цены на первичку еще только набирают разгон. Многие застройщики пока лишь экспериментируют с прайсами.

Директор по маркетингу жилого комплекса BASA City Виктория Погасий также говорит о тенденции дальнейшего подорожания первички. Для роста цен, по ее мнению, есть несколько причин.

Первая — улучшение качества проектов. «В борьбе за покупателей застройщики ищут новые «фишки», что удорожает стоимость объекта. Например, жилые дома сейчас обустраивают навесными (вентилируемыми) фасадами. Это существенно повышает статус проекта, так как навесные фасады – это уже характеристика объекта бизнес-класса. Но бюджет может повысится на 25%. Конечно же, это повлияет на конечную цену для покупателя. Правда, такие изменения возможны лишь в наиболее востребованных проектах», — пояснила эксперт.

Вторая причина — переход на новый этап строительства. Сейчас на рынке выросла цена для объектов, которые продаются не на этапе котлована, и это влияет на общую среднюю стоимость первички.

Третья причина — курсовая. «В бюджете на 2021 год заложен курс 29,1 гривен за доллар. Именно поэтому многие компании, проекты которых пользуются повышенным спросом, воспользуются возможностью перестраховаться, повысив цены на 5-7% на ранних стадиях строительства или на 7-15% — на этапе готовности объекта более 50%», — говорит Погасий.

Еще один аргумент в пользу повышения цен — удорожание строительных работ. По сути, это также связано с валютным скачком.

«Сказывается фактор сезонности, а также валютные «волны». Пока рано говорить о том, насколько увеличится смета строительства, но уже сейчас понятно, что период ценового затишья у производителей, связанный с форс-мажорными, карантинными обстоятельствами, подошел к концу», — отмечает Погасий.
Эксперт рынка недвижимости Виктория Нерода говорит, что уже сейчас многие застройщики переписывают свои ценники из расчета 30-31 гривен за доллар.
В среднем до конца года первичка подорожает еще, минимум, на 7-10%.

Не готовы переплачивать

Впрочем, не факт, что новые цены устроят покупателей. «Только в 20-25% строящихся объектов в Киеве и ближайшем пригороде повышение цен будет мотивировано уровнем спроса. Это преимущественно комплексы типа «город в городе», экологические комплексы и прочие новые для нашего рынка форматы», — говорит Нерода.

Также важный вопрос — надежность застройщика и темпы работ на объекте. После того, как разразился скандал сначала с «Укрбудом», а потом — с «Аркадой», покупатели оказались в полной растерянности и уже не знают, кому верить и стоит ли вообще покупать жилье в новостройке.

«Поэтому для большинства застройщиков существует риск, что, повышая цены из-за растущего курса доллара, они могут существенно снизить динамику продаж. Завышенные цены могут спровоцировать отток покупателей в другие сегменты рынка», — говорит Нерода.

Впрочем, как рассказали «Минфину» риелторы, многие застройщики, переписывая прайсы, готовы идти на уступки под конкретного покупателя и давать скидки до 5-7%.

«То есть, фактически ценник остался прежним, а если и вырос, то буквально на пару процентов. По крайней мере, пока. Но на данный момент застройщики только пробуют экспериментировать с ценниками. Как будет дальше, когда прайсы перепишут все, а доллар и дальше будет расти — вопрос открытый», — рассказал нам один из столичных риэлторов.

Как строительные скандалы перевернули рынок

Главным фактором, который выбил первичку из колеи, и мешает продавцам повышать ценники, стал скандал с «Аркадой». Напомним: из-за проблем с банком «Аркада» в подвешенном состоянии оказалось несколько недостроенных жилых объектов.
При этом «Аркада» долгие годы считалась одним из самых надежных застройщиков. Поэтому эта «пирамида» стала настоящим шоком для покупателей новостроек. Хотя власти и обещают решить проблему. «Киевгорстрой» уже ведет аудит проблемных стройплощадок.

«Скандалы, связанные с крупными застройщиками, привели к тому, что роль больших компаний на рынке Киева и пригорода стала снижаться. Надежными стали считаться компании, у которых есть достаточное финансирование, которые могут продолжать строительство, независимо от уровня продаж. На первый план выходит именно этот фактор. Объемы строительства и количество объектов уже не столь важны», — отметила Нерода.

Но, по ее словам, достаточное финансирование на сегодняшний день есть всего у 25% компаний. И большинство не строит объекты эконом-класса. Поэтому многие покупатели, которые могут себе позволить купить что-то подороже (в том числе через кредит или рассрочку от застройщика), выбирают именно такой вариант.

«На мой взгляд, в ближайшей перспективе основной спрос на рынке будет сконцентрирован именно на объектах, строительство которых ведется преимущественно за собственные средства девелопера. К этому еще стоит добавить качество таких объектов. Вряд ли стоит говорить о том, что из-за скандалов спрос резко просядет. Скорее, стоит говорить о его постепенной переориентации в сегмент новых форматов жилья от надежных застройщиков», — считает СЕО Caspian Service в Украине Чингиз Кишиев.

Такое жилье в среднем на 15-20% дороже объектов эконом-класса. Но, как считает эксперт, качество строительства и надежность компании, а также лояльные условия по рассрочке вполне могут стать адекватной компенсацией за дополнительные траты на покупку квартиры.

По словам Погасий, любые строительные скандалы, связанные с крушением некогда крупных компаний, обычно приводят к увеличению отложенного спроса или к оттоку покупателей. Так, в 2019 году из-за одного из таких скандалов (с «Укрбудом»), отложенный спрос вырос на 25-30%.

В этот раз — после скандала с «Аркадой» — отток покупателей составил 15-20%. Часть из них ушла в более дорогие сегменты первички, что в многом позволяет продавцам повышать ценники. Но часть пока думает, куда вложиться — рискнуть с недорогой первичной или выбрать более надежный вариант — уйти на вторичку.

Вторичка не спешит дешеветь

По словам Луханиной, часть потенциальных покупателей, которые ранее присматривались к первичке, в итоге из-за неразберихи на рынке, выбирают вторичку. В том числе, относительно новые дома (до 10 лет) стоимостью от $100 тыс.

Это сдерживает снижение цен на вторичке. Ведь традиционно с ростом курса доллара цены на вторичку всегда немного проседали (до 5-10% и больше, в зависимости от темпов девальвации).

Более того, по данным SV Development, вторичка в столице даже начала дрожать. Скажем, если в июле средняя стоимость квадратного метра составляла $1041, то в октябре — $1054.

При этом цены растут практически во всех районах Киева. Скажем, в Голосеевском районе жилье на вторичке с июля по октябрь подорожало на $10 за квадрат (до $965), в Дарницком — на $12 (до $780), в Оболонском — на $13 (до $1159).
«В среднем, переток покупателей на вторичку может спровоцировать ее подорожание на 10%, — подытожила Луханина.