Урезали площади квартир и ценник: все о новых правилах «єОселі»
Правила программы обновили еще в конце прошлого года Постановлением КМУ № 1637. Часть пунктов этого документа начала действовать с января 2026 года, часть — с февраля, но по-настоящему последствия этих нововведений стали проявляться только сейчас.
Нововведений несколько:
Прежняя модель государственного финансирования сохранилась только для льготников (военных, медиков, учителей и пр.). Ранее государство через «Украинскую финансовую жилищную компанию» давало банкам деньги для последующего использования при ипотечном кредитовании под 3% для льготных категорий заемщиков и под 7% — для всех остальных.
Сейчас для всех, кто не подпадает под льготные категории, внедрена другая модель: банки самостоятельно будут предоставлять кредиты, а «Укрфинжилье» будет оплачивать им более высокую комиссию, а в течение трех лет выкупать ипотеку. Главная причина новации в том, что при старой модели кредитные риски массово перекладывались с банков на государство. И этот «перекос» уже давно критиковал Нацбанк.
Уменьшается допустимая площадь жилья: из расчета на двух членов семьи квартира должна быть не больше 52,5 квадратных метров, а дом — до 62,5 квадратов. На каждого дополнительного члена семьи — плюс 21,5 квадратный метр, но не больше 115,5 квадратных метров. Превышение на 10% допустимо для новостроек. «На практике это означает: для двоих — квартира 52,5 квадратных метров, для семьи из трех человек — 73,5 квадратов, из 4 человек — 94,5 квадратов», — пояснила Елена Рыжова, коммерческий директор девелоперской компании «Интергал-Буд».
Изменился подход к анализу операций с недвижимостью: теперь учитывают период не 12, а 36 месяцев до подачи заявки на «єОселю». Если за это время человек продавал жилье, а совокупная площадь проданных или оставшихся в собственности объектов превышает норматив (более 52,5 квадратов на двоих), участие в программе невозможно.
Срезали максимальный ценник на жилье — он не может превышать предельную стоимость квадратного метра более чем на 10%. Предельная стоимость определяется по формуле: опосредованная стоимость строительства в регионе, умноженная на два. К примеру, для Киева опосредованная стоимость строительства составляет 30 081 гривен, то есть предельная стоимость не должна превышать 66 178 гривен за квадрат.
Из расчета на семью из трех человек максимальный ценник на квартиру при таких условиях — 4,86 млн гривен. Отметим, что ранее разницу между рыночной ценой и условиями программы можно было покрыть из личных средств, за счет большего первого взноса. Теперь это не допускается.
Читайте также: Аренда за рубежом меняется: где недвижимость еще приносит 7−12%
Что ждет участников программы
Как новые условия «єОселі» повлияют на реальные возможности заемщиков купить жилье? Застройщики, с которыми пообщался «Минфин», говорят, что квартир, которые бы соответствовали новым условиям «єОселі», на рынке, в частности, столичном, не так много.
«Действующие государственные строительные нормы регулируют не общую площадь квартир, а минимальные параметры комфортного жилья. Обязательные, в частности, отдельные функциональные зоны: жилая комната, кухня, санузел, коридор, а также естественное освещение, нормы вентиляции, микроклимата, приближенные к европейским стандартам. То есть государственные строительные нормы задают качество пространства, тогда как государственная ипотека ориентируется на социальный лимит площади», — поясняет Рыжова.
По ее словам, возникает «конфликт цифр».
«Если посмотреть на структуру новостроек, которые проектировались в Украине в течение последних 10−15 лет, то средняя площадь однокомнатных квартир составляет около 45−50 квадратов, то есть они в основном подходят под новые условия „єОселі“. Но самый массовый продукт — двухкомнатные квартиры площадью 65−75 квадратов — уже „непроходные“ под ипотечные лимиты для семьи из двух человек. Квартира может полностью соответствовать государственным строительным нормам, быть качественной и рыночно ликвидной, но формально не подходить для государственной ипотеки», — констатирует Рыжова.
Государственные строительные нормы не ограничивают площади квартир напрямую, но они определяют минимальное пространственное качество, которое автоматически формирует средний метраж жилья.
«Когда архитектор проектирует дом и квартиры в нем, все требования ГСН учитываются и задают нижнюю границу комфортного планирования. К примеру, чтобы обеспечить нужную инсоляцию, квартира не должна быть слишком „глубокой“, а чтобы выдержать нормативы для кухни и жилой комнаты, нужна большая общая площадь. Для того, чтобы соблюсти нормативы плотности застройки, нельзя сильно увеличивать количества малогабаритных квартир в секции. В итоге на рынке и сформировались средние площади квартир — 42−50 квадратов для однушек, 65−75 квадратов — для двушек», — пояснила Рыжова.
Обновления в «єОселі» устанавливают, скорее, социальный норматив площади — 52,5 квадратов на двоих. Это уже не комфорт-класс, на который рынок ориентировался в последние годы.
Глава департамента маркетинга компании Alliance Novobud Ирина Михалева говорит, что обновление программы «єОселя» по факту меняет ее роль на рынке — из инструмента частичного инвестиционного спроса она становится механизмом базового обеспечения жильем. «И это будет иметь прямые последствия для девелоперов, особенно в Киеве и пригороде. Так как установлены новые рамки по площади жилья, компаниям придется еще больше оптимизировать продукт — метраж, цену и пр.», — отметила Михалева.
Смогут ли застройщики оперативно это сделать — вопрос открытый.
«Государство изменило структуру спроса быстрее, чем рынок физически может перенастроить предложение. Условно говоря, строительный цикл новостройки — 3−5 лет, а правила ипотеки переписали за несколько месяцев. Именно этот часовой разрыв создал ощущение кризиса на рынке первичной недвижимости», — считает Рыжова.
Более того, она не уверена, стоит ли застройщикам вообще снижать стандарты качества жилья, чтобы оно стало проходным для «єОселі». Или, возможно, есть смысл пересмотреть и государственные строительные нормы?
«ГСН до сих пор выходят из логики, что каждая отдельная функция жизни должна иметь специальное помещение — кухню, спальню, прихожую. Но сейчас покупатели ориентируются не столько на количество комнат, сколько на гибкость использования пространства.
Квартира перестает быть набором отдельных функциональных помещений, и рассматривается, скорее, как среда, которую можно менять, в зависимости от потребностей. Одно и то же пространство может быть и рабочей зоной днем, и местом отдыха вечером, или же вообще трансформироваться под потребности семьи. Плюс изменились экономические возможности покупателей. Поэтому нужно больше вариантов планировок, чем разрешают действующие ГСН", — говорит Рыжова.
Возникает вопрос и по ограничениям по возрасту домов. «В приоритете „єОселі“ — квартиры в домах, не старше трех лет. То есть в 2026 году будут „проходными“ новостройки, которые сдали не позже 2023 года, уже во время войны. Хотя не секрет, что с 2022 года в Украине резко упала активность строительно рынка и объемы ввода нового жилья в эксплуатацию. То есть, чтобы найти квартиру, соответствующую новым параметрам „єОселі“ по площади и возрасту дома, придется побегать по рынку», — прокомментировал «Минфину» глава агентства недвижимости «КиевДомСервис» Андрей Романов.
Что касается цены, то средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках в Киеве, по данным ЛУН, сейчас составляет 57,6 тысяч гривен, то есть формально она проходная под новые условия «єОселі» и у нее даже есть запас по цене (по ним, максимально допустимый ценник для столицы — 66 178 гривен).
Но, во-первых, стоимость первички постоянно растет (плюс 7,26% за 2025 год), во-вторых, в рамки «средней цены» вписываются далеко не все новостройки. В Киеве много домов, где квадратный метр жилья стоит 70−75 тысяч гривен и выше.
Читайте также: Новые налоги и штрафы для арендодателей жилья, что предлагает власть
Уйдет ли «єОселя» из Киева?
Как новые условия «єОселі» могут в целом повлиять на киевский рынок первичной недвижимости? Ведь за последние годы государственная ипотека стала настоящим драйвером спроса — у разных застройщиков доля сделок по ней составляет от 30% до 50% и более.
Столичный риелтор Ирина Луханина говорит, что полностью «єОселя» из Киева не уйдет (хотя в СМИ звучат и такие заявления). Но количество сделок по госпрограмме действительно может уменьшиться.
«Киев давно вышел за рамки базового сценария жилья. Тут покупают не квадратные метра, а уровень жизни, функциональность и сценарий на будущее. Как раз в этих точках намечается конфликт с параметрами „єОселі“. Ограничения по площади, возможно, и выглядят логичными на бумаге, но на практике они отсекают значительную часть ликвидных объектов», — отметила Луханина.
По ее мнению, многие покупатели, для которых принципиально поселиться именно в Киеве и выбрать квартиру, которую они хотят, станут рассматривать возможности покупки без «єОселі». Частично ее могут заменить программы рассрочек от застройщиков, которые те постоянно совершенствуют (на рынке уже есть рассрочки на 5−7 лет). Те, кто без «єОселі» покупку квартиры в столицы не потянут, станут более активно перемещаться в пригород, где цены пока ниже. В то же время проблема с площадями может возникнуть и там.
Те квартиры в киевских новостройках, которые остаются проходными по метражу для «єОселі», могут вырасти в цене, так как спрос на них резко пойдет вверх. Эксперты прогнозируют подорожание как минимум на 5−7% уже в ближайшее время.
В то же время другое жилье, «неформат», по меркам обновленной «єОселі», может даже немного подешеветь, поскольку претендентов на него резко поубавится. Застройщики допускают, что формально ценник останется прежним, но будут давать скидки под конкретного покупателя.