Сколько реально стоит «дешевая ипотека под 10%»

Как стартовала программа

Анонсируя в мае запуск новой государственной кредитной программы, Владимир Зеленский заявил: впервые за много лет в Украине ипотека под 10% будет доступна для каждого гражданина. Позже в медиа-пространство попали подсчеты: льготной ссудой смогут воспользоваться около 300 тыс. семей.

Программа явно претендовала на звание одного из самых востребованных социальных проектов.

Из 44 млн жителей Украины 6 млн нуждаются в собственном жилье, а это почти каждый седьмой украинец. Об этом рассказал президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе на форуме «Ипотека — инструмент быстрого развития экономики».

54% украинцев сейчас живут в перенаселенном жилье. При этом 70% жилого фонда в Украине — это устаревшее жилье, еще 7,5% (75 млн кв) — непригодны для проживания.

Читайте также: Когда кредиты подешевеют и при чем здесь учетная ставка НБУ

Проблема в том, что из-за высоких ипотечных ставок не все могут позволить себе приобрести жилье в кредит. Еще в начале года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составляла 19%. Сейчас она немного снизилась, но все еще остается неподъемной.

Поэтому ипотекой под 10% потенциально могли бы заинтересовать многие, кто мечтает о собственном жилье. Впрочем, очереди из желающих впрячься в дешевую ипотеку пока нет. За 2,5 месяца с момента запуска программы ею воспользовались только около 400 семей. Общая сумма займов составила 329,2 млн грн. По состоянию на середину сентября согласовано еще 1303 заявки на выдачу доступной ипотеки. Эту информацию предоставил Офис Президента.

Сейчас ипотеку под 10% процентов предлагают пять банков: Приватбанк, Укргазбанк, Ощадбанк, Правэкс Банк и Кредобанк. Но сами банки неохотно делятся информацией, сколько всего получают заявок и какой процент из них согласовывают. Ответ на запрос «Минфина» по этому поводу из трех государственных банков предоставил только Укргазбанк.

«С момента старта программы банком получено более 3 000 заявок. Уже профинансировано 54 кредита. Другие заявки или еще на рассмотрении, или по ним клиенты собирают полный пакет документов для оформления ипотеки. При этом уровень согласования составляет около 75% », — сообщил начальник управления развития продуктов Укргазбанка Виталий Годун.

По информации банков, средняя сумма кредита по ипотеке под 10% составляет 900 тыс. грн. Обычно клиенты выбирают максимальный срок кредитования — до 20 лет.

Читайте также: Нацбанк предлагает правительству частично компенсировать проценты по ипотеке

Три аргумента «против»

Почему же за дешевой ипотекой не выстраиваются очереди?

Во-первых, разрекламированная ставка 10% устанавливается не на весь срок кредита, а лишь на год, в лучшем случае — на пять. Далее применяется стандартная ставка (сейчас — около 15%) или плавающая. Она рассчитывается на базе Украинского индекса ставок по депозитам физлиц на 12 месяцев (UIRD12M), который зависит от депозитных ставок банков «плюс» 3-5% маржи кредитора.

По состоянию на 30 сентября индекс UIRD12M составил 8,66%. То есть, если бы сейчас у заемщика шел второй год, то ему пришлось бы платить уже не 10%, а минимум, около 12%.

Во-вторых, кроме платы собственно по кредиту заемщик несет и другие расходы. Страхование залога, страхование жизни и разовая комиссия банка делают кредит дороже еще на 1-2%. В результате реальная годовая процентная ставка, в зависимости от банка и от условий кредита, составляет от 12,5% до 15,9%.

В-третьих, чтобы получить кредит на льготных условиях, нужно уплатить первый взнос — от 20% до 40% стоимости жилья. То есть, чтобы взять кредит на жилье на сумму 900 тыс. грн, заемщику нужно иметь на руках как минимум 250 тыс. грн.

Что предлагают банки

В Укргазбанке выдают ипотечные кредиты на срок до 20 лет с не менее чем 20% первым взносом для физлиц и 30% — для ФОПов. При этом указывается льготная ставка 8,8%. Но действует она только в первый год кредитования, дальше составляет UIRD 12М + 5%.

Кроме того, клиенту придется заплатить 0,99% от суммы кредита разовой комиссии и 0,7% ежегодного страхования, также предусмотрено страхование залога в размере 0,25% от ее стоимости. С учетом всех комиссий и платежей реальная ставка по кредиту возрастает до 15,9%.

В Приватбанке предлагают получить кредит на жилье сроком на 20 лет под 9,99% годовых. Льготная ставка устанавливается лишь на первый год ипотеки, а в дальнейшем рассчитывается как UIRD 12М + 4%.

При этом нужно оплатить 25% первого взноса. Предусмотрено также страхование ипотеки на сумму 0,5% от стоимости недвижимости и личное страхование (разовое) на сумму 0,5% от суммы займа. Плюс разовая комиссия в размере 1% от суммы кредита. В результате реальная ставка достигает 14,8%.

Дольше, сроком до 5 лет, готовы предоставить кредит под льготные 9,99% в Правэкс Банке. Но уже начиная с шестого года ставка составит UIDR 12М + 3%. Кроме того, надо будет заключить договор страхования залога на сумму 0,3% от ее стоимости и уплатить разовую комиссию 2,99% от суммы кредита. Необходимая сумма первого взноса — 40%, а максимальный срок кредитования — 20 лет. Реальная ставка, на которую следует рассчитывать клиенту, составляет 12,5%.

Единственный банк, в котором ставка 9,99% фиксированная и действует в течение всего срока кредитования — Ощадбанк. Льготная ставка предоставляется максимум на 10 лет и с 30-процентным первым взносом. Но воспользоваться нею смогут далеко не все, а исключительно представители определенных профессий. Другие, кто не входит в число счастливчиков, могут рассчитывать на ипотеку от 13,49% годовых.

Впрочем, даже участие в льготной программе под 9,99% не освобождает от сопутствующих затрат. Нужно будет еще оплатить страхование залога — 0,3% от ее стоимости, личное страхование — 0,65% от суммы займа и разовую комиссию — 0,99%. В итоге реальная ставка составит 12,7%.

В Кредобанке 10% тоже предлагают только на первый год кредитования жилья. Дальше ставка повышается: со 2-го года — 12%; с 3-го — 14%, с 4-го — UIDR 3М + 3,5%. Чтобы получить такой кредит, нужно заплатить 40% первоначального взноса. Разовая комиссия отсутствует, но страхование залога (0,3%) и личное страхование (0,6%) потянут дополнительные 0,9%. А реальная ставка составит 14,3%.

Читайте также: Доступная ипотека. В Кабмине анонсируют новую кредитную программу

Кому «светит» льготная ипотека

Банкиры признаются, что процент отказов остается достаточно высоким. Далеко не все потенциальные заемщики отвечают требованиям финучреждений. В Ощадбанке под льготное кредитование подпадают только медики, сотрудники полиции, службы по чрезвычайным ситуациям, педагоги, госслужащие. В Правэкс Банке медицинским работникам, ІТ специалистам предлагается фиксированная ставка на первые 5 лет в размере 9,49%.

Но это несущественные детали. Главная проблема заявителей — подтверждение платежеспособности. Все обращают внимание исключительно на официальные доходы и их документальное подтверждение.

«Для физических лиц — это документ о полученных доходах и удержаниях с них за последние 6 месяцев. Для лиц, ведущих предпринимательскую или независимую профессиональную деятельность — за последние 12 месяцев», — объясняет директор департамента розничного бизнеса Ощадбанка Валерия Малахова.

Банкиры говорят, что уже на этом этапе треть заемщиков сталкивается с проблемами. « Серая» зарплата, неофициальные доходы являются причиной того, что не все имеют возможность воспользоваться кредитными программами в банках», — отмечает директор по развитию розничного бизнеса Правэкс Банка Владимир Черненький.

Изменились также параметры оценки платежеспособности клиента. Теперь банки принимают во внимание совокупный доход семьи — муж, жена, родители или дети. Существует негласное правило, что расходы клиента на обслуживание кредитных обязательств не должны превышать 60% дохода клиента или семьи клиента.

«Например, чтобы получить кредит на жилье в сумме 1 млн грн, совокупный месячный доход семьи из 3 человек (муж, жена и 1 ребенок) должен составлять около 22-24 тыс. грн. При этом платеж, с учетом оплаты тела кредита и процентов, с суммы кредита в размере 1 млн грн составляет 9644 грн в месяц», — посчитал представитель Правэкс Банка.

Условия госпрограммы «Доступное жилье под 10%»

Ирина Рыбницкая