Несмотря на то, что американская экономика все еще находится в цикле роста, ее темпы восстановления постепенно снижаются. Инвесторы обеспокоены инфляционными рисками и новой волной коронавируса.
Осторожные инвесторы уже занимают оборонительную позицию. Отличной защитной инвестицией могут стать правильно выбранные фонды недвижимости, которые передают акционерам не менее 90% своего дохода.
Как REIT пережили первые локдауны
Инвестиционные трасты REIT (Real Estate Investment Trust) — это компании, которые владеют и, как правило, управляют доходной недвижимостью. REIT зарабатывают на арендном бизнесе. Пандемия сильно подкосила финансовое благополучие REIT. Ведь из-за локдаунов многие компании стали массово отказываться от аренды помещений.
Больше всего пострадали фонды, инвестирующие в офисную и гостиничную недвижимость. Правда, узкопрофильных REIT не так уж много: из почти 250 компаний, которые на сегодня работают в этой индустрии, только 26 ориентированы исключительно на офисную недвижимость, и только 20 — на гостиничную. Но и они смогли быстро оправиться от прошлогоднего шока: из этих 46 узкопрофильных фондов убыток за три квартала 2021 года показали только 6.
Некоторые REIT вообще не заметили карантинных ограничений, например, фонды, вкладывающиеся в вышки мобильной связи, дата-центры, складскую недвижимость.
Если взять общий индекс отрасли инвестиционных фондов недвижимости в США, то уже в середине мая этого года он обновил докризисные максимумы, а к августу вырос еще на 12%.
«REIT был классом активов, который дольше всех восстанавливался. Но сейчас они быстро достигли тех показателей, которые были до карантина, и уже штурмуют новые вершины», — говорит инвестиционный консультант, практик, управляющий активами 1st Family Office, один из основателей движения F.I.R.E. Василий Матий.
Читайте также: Инвесторы «прячутся» от инфляции на рынке недвижимости. Акции каких REITs растут быстрее всего
Что играет на руку фондам
Отраслевой индекс S&P United States REIT с начала года вырос почти на 23%, обогнав доходность индекса S&P 500, которая составляет меньше 19%.
По данным REIT.com, по состоянию на 8 октября за последние 12 месяцев больше двух десятков REIT имели общую доходность более 100%.
И это не все хорошие новости. В ближайшее время вложения в REIT, вероятно, будут и дальше опережать по доходности другие инвестиции. Основным драйвером роста рынка REIT, по мнению Василия Матия, будет восстановление экономики и ускорение инфляции.
Дополнительный стимул для сектора REITs даст инфраструктурный план Байдена. Он напрямую затрагивает сектор недвижимости, поскольку включает инвестиции и в государственный жилой фонд, и в экологически чистое и доступное жилье, и в строительство административных зданий, больниц и других объектов. План также предусматривает предоставление грин-кард миллионам рабочих эмигрантов и их членам семей. Этим людям, конечно же, нужно будет где-то жить. Это все играет на руку фондам недвижимости.
Очень рекомендует инвестировать в REIT авторитетный ведущий программы CNBC «Безумные деньги» Джим Крамер. Он заявил, что в связи с тем, что рынок вступает в период сезонной слабости, инвестиционные фонды в недвижимость являются беспроигрышной ставкой. «Вам нужна страховка, которая спасет при снижении рынка», — сказал он.
REIT преуспели в 2021 году, поскольку инвесторы обратили на них внимание на фоне опасений инфляции, но Крамер считает, что у фондов еще остается потенциал для роста.
Читайте также: «Левый» инфраструктурный план Байдена
Что играет против REITs
Но стоит также учитывать риски. А они имеются. Во-первых, главным негативным фактором для REITs может стать введения новых ковидных ограничений, которые ударят по арендному бизнесу. Эксперты сомневаются, что стоит опасаться серьезных коррекций, но все же тревожные сигналы имеются.
Скажем, многие крупные корпорации, такие как Google, Facebook, Uber, планировали полноценно вернуть своих сотрудников в офисы уже с начала сентября. Но уже к середине лета эти планы было отложены. Не исключено, что их примеру последуют и другие компании.
Во-вторых, негативно на доходность REIT может повлиять повышение процентных ставок. Ведь с их увеличением поднимутся также ставки по ипотеке, а это замедлит рост продаж жилой недвижимости и, как результат — рост цен на нее, что напрямую повлияет и на доходность REIT.
Чтобы минимизировать риски, эксперты советуют соблюдать правило диверсификации активов и выделять под инвестиции в REIT не больше 15% своего портфеля.
Читайте также: В Украине спрос на аренду жилья вырос на 25%
Как выбрать REIT
Обычно REIT выплачивают дивиденды в размере 2% — 5%, но они могут достигать и 10%. Но это, скорее исключение, поскольку такая высокая дивидендная доходность не свойственна фондовому рынку США. Доходность REIT под 10% может свидетельствовать о высоком риске.
Для анализа REIT Василий Матий советует смотреть не только, какую дивидендную доходность они обеспечивают, а, в первую очередь, на состав их портфеля. «Лучшие REIT те, которые имеют в себе недвижимость разных классов», — поясняет он.
Также, по его словам, важно, какой размер активов у фонда в управлении: чем они больше, тем больше вызывает доверия сам фонд. Не стоит упускать из внимания комиссию по управлению, потому что это непосредственно потери, которые уменьшают доходность. Еще одна особенность — количество постоянных крупных клиентов-арендаторов.
В этом году ситуация кардинально развернулась в сторону компаний, ориентированных на отрасли, которые особенно сильно пострадали в 2020 году, — торговую и офисную недвижимость. Объем инвестиций в них увеличился и они могут предложить высокие дивиденды.
Но все же самыми перспективными в секторе REIT продолжат оставаться фонды, которые сдают в аренду площади для дата-центров, медицинских учреждений, а также для компаний сектора зеленой энергетики.
Мы выбрали 3 интересных фонда, проанализировав их данные по состоянию на 8 октября. Несмотря на то, что ситуация остается неопределенной и REIT, как группа, находятся в постоянном движении, эти фонды, по нашему мнению, заслуживают на место в инвестиционном портфеле.
W.P. Carey
- Рыночная стоимость: $14,6 млрд
- Дивидендная доходность: 5,67%
- Рост стоимости акций с начала года +11%
W.P. Carey (WPC, $77,52) — глобальная сеть REIT, занимающаяся арендой, которая инвестирует в промышленную, складскую, офисную и торговую недвижимость с одним арендатором. REIT владеет 1 266 недвижимостью и арендуемой площадью более 139,4 млн кв м в Северной Америке, Европе и Японии.
Органический рост дополняется приобретениями. REIT завершил покупки недвижимости на сумму примерно $1 млрд в течение первых шести месяцев 2021 года и нацелился на годовой объем сделок на уровне $1,5−2,0 млрд.
W. P. Carey выплачивает годовые дивиденды в размере $3,64 на акцию с дивидендной доходностью 5,67%. Компания увеличивала дивиденды в течение последних 22 лет подряд и увеличивает дивиденды в среднем на 1,33% каждый год. W. P. Carey выплачивает 88,61% своей прибыли в виде дивидендов.
Читайте также: Как купить отель за рубежом за $1 тыс и получать доход до 10% годовых
Global Medical REIT
- Рыночная стоимость: $968,73 млн
- Дивидендная доходность: 5,43%
- Рост стоимости акций с начала года +22%
Global Medical REIT (GMRE) — быстрорастущий REIT в сфере здравоохранения, который инвестирует в медицинские офисные здания, центры амбулаторной хирургии, стационарные реабилитационные центры, больницы неотложной помощи и другие специализированные медицинские учреждения.
Тринадцать новых объектов недвижимости были приобретены в течение первых шести месяцев 2021 года, в результате чего размер портфеля REIT увеличился до 157 объектов и 3,8 млн кв м арендных площадей. Недвижимость Global Medical сдается в аренду 126 различным арендаторам, имеет 99,1% заполняемости и обеспечивает устойчивый органический рост за счет встроенного ежегодного повышения арендной платы на 2% в договорах аренды.
Приобретения помогли увеличить выручку REIT на 27,2%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в течение июньского квартала, а скорректированный FFO на акцию увеличился на 14,6%.
Global Medical REIT выплачивает годовой дивиденд в размере $0,82 на акцию с дивидендной доходностью 5,24%. 93,18% своей прибыли фонд выплачивает в виде дивидендов.
Life Storage Inc
- Рыночная стоимость: $9,972 млрд
- Дивидендная доходность: 2,83%
- Рост стоимости акций с начала года +57,93%
Life Storage, Inc. — ветеран в сфере самостоятельного хранения. С момента открытия в 1985 году LSI стала одним из крупнейших операторов хранения данных в мире. Во время пандемии компания продемонстрировала значительный рост, что объясняется ее географически диверсифицированным портфелем и стратегией роста. Life Storage имеет более 1 тыс. хранилищ в 34 штатах и имеет широкую клиентскую базу, обслуживающую как частных, так и коммерческих клиентов. LSI использует переработку активов для создания новых объектов недвижимости, обеспечивающих более высокий рост доходов.
LSI также недавно увеличила дивиденды на 16%, что должно привлечь внимание инвесторов, работающих с доходами. Увеличение вступает в силу с ежеквартальными дивидендами, которые должны быть выплачены 26 октября 2021 года.
По итогам предыдущего квартала LSI выплатила годовой дивиденд в размере $0,74 на акцию с дивидендной доходностью 2,83%.
Читайте также: США и Европа вкладывают в инфраструктуру: «Минфин» решил заработать на тренде