Почем сейчас можно купить квартиру в Киеве

Как поменялись цены на жилье в период карантина и чего ожидать дальше, разбирался «Минфин».

Цены полетели вниз

Во время карантина активность на рынке жилья упала на 70−80%. Из-за отсутствия спроса собственники квартир, которые хотели срочно продать недвижимость, стали снижать цены.

По данным поисковика недвижимости Flatfy, за два месяца карантина медианная стоимость кв. м. на вторичном рынке в Киеве упала с 38 тыс. грн до 36,7 тыс. грн.

Интересно, что в феврале ценники держались на уровне 27 тыс. грн за кв. м. Но с началом карантина, в конце марта, стоимость квартир выросла больше, чем на 11 тыс. грн за кв. м., достигнув небывалого пика. И только потом пошла вниз.

фото: flatfy.ua

Такой неожиданный всплеск можно объяснить укреплением национальной валюты. Стоимость новостроек рассчитывается в гривне, тогда как купить квартиру в Киеве на вторичке можно и за иностранную валюту.

Вторым фактором стало банкротство Укрбуда, которое подорвало доверие к рынку нового жилья, тем самым повысив спрос на вторичном рынке.

Читайте также: Киевгорстрой будет тянуть с завершением строительства домов Укрбуда годы — мнение

Таким образом, сформировался отложенный спрос. С начала 2020 года украинцы не спешили покупать жилье, ожидая, что проблемы с государственным застройщиком наладятся и курсовые качели поубавят обороты.

Не менее важная причина — повышенный спрос на аренду квартир до карантина. Так как цены на аренду существенно выросли, многие хотели купить квартиру в Киеве для того, чтобы наладить бизнес на аренде.

Карантин заставил резко изменить планы. Будь то продажа новенького монолитного дома или старой хрущевки — очередей покупателей не наблюдалось.

Кто сейчас покупает

Первичный рынок недвижимости во время карантина замер в ожидании: в начале марта разрыв между пердложением и спросом достигал 40%. Покупатели рассчитывали на снижение цен, а застройщики не желали уступать.

«Общий уровень продаж сократился до 70% в объектах эконом-класса и до 15% в объектах новых cтоличных форматов, таких как многофункциональные жилые комплексы и объекты live-work-play», — рассказывает директор по маркетингу многофункционального жилого комплекса Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.

Строительство домов эконом-класса, как правило, ведется за счет денег покупателей. Но покупательская активность резко снизилась. Поэтому, как сообщил руководитель проекта Rusaniv Residense Александр Изаров, застройщики приостановили строительные работы в 70% таких объектов.

Впрочем, сыграла роль не только снижение платежеспособности клиентов, но и отсутствие гарантий от застройщиков. В условиях карантина инвесторы стали более осторожны с выбором объекта, опасаясь замораживания проектов. Сейчас компании буквально борются за положительную репутацию и доверие покупателя.

фото: kvartal.ua

За три неполных месяца карантина киевские застройщики недополучили около 4,5 млрд грн.

«Застройщики из плана продаж на период с марта по май не смогли реализовать суммарно свыше 4 тыс. квартир. Потери в чистой прибыли оцениваются в размере около 1,3 — 1,4 млрд грн», — поделилась Анжелика Саакян.

«Сейчас до 90% всех покупок квартир — это инвестиционные вложения для сохранения и приумножения средств. И покупатель ищет именно те проекты, которые выглядят наиболее ликвидными», — считает Александр Изаров.

Анжелика Саакян добавляет, что в кризис нет особой альтернативы для вложений свободных средств. Покупки дома «для себя», которые до карантина были на уровне с инвестиционными сделками, теперь отошли на второй план.

Читайте также: Киевская аренда: центр по цене Троещины и великое переселение за город

Где и какую квартиру выгодно покупать в Киеве

В целом на карантине цены на рынке жилья просели на 10−20%. «Больше всего это почувствовал сегмент стоимостью от 100 тыс. у.е. В цене остались одно- и двухкомнатные квартиры небольших площадей — от 35 до 50 м. кв.», — прокомментировал президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита.

Тем не менее, спустя два месяца карантина, по данным Flatfy, медианная цена кв. м. в однокомнатной и двухкомнатной квартирах снизилась на 4 тыс. грн, в трехкомнатной — на 1,6 тыс. грн.

В середине мая ценники на кв. м. в однокомнатной квартире упали до 34,8 тыс. грн, в двухкомнатной — до 34,2 тыс. грн, в трехкомнатной — до 33,8 тыс. грн.

В американской валюте за два месяца карантина существенно изменилась медианная цена за кв. м. на двухкомнатное жилье — минус $200, на однокомнатное и трехкомнатное — минус около $100.

До середины мая стоимость кв. м. в среднем просела до $1,3 тыс. и одновременно вышла на февральский уровень. Ведь пик подорожания жилья пришелся на середину марта — $1,5 тыс., что, безусловно, связано со скачками курса доллара в тот период.

фото: flatfy.ua

Самые дорогие однокомнатные квартиры на вторичном рынке столицы в Печерском районе — 65,2 тыс. грн за кв. м (в валюте — почти $2,5 тыс.). Следом идут Шевченковский и Соломенский районы — 44,7 тыс. грн за кв. м (в валюте — $1,6 тыс.). Во всех элитных районах кв. м. квартиры с одной или тремя комнатами почти одинаковы в цене, а вот двухкомнатной — на 1−3 тыс. грн дешевле.

Самое дешевое жилье можно купить в Деснянском районе — 26,7 тыс. грн за кв. м. (в валюте — $1 тыс.), если речь идет об однокомнатной квартире.

Цены на новостройки в Киеве гораздо ниже. В мае средняя цена за кв. м. (во внимание не берем 10% самых низких и самых высоких цен) составила 25,1 тыс. грн. И она фактически не менялась за весь период карантина. Об этом свидетельствуют данные Lun.ua.

При этом цена кв. м. на первичном рынке в американской валюте все же разная: в феврале держалась на уровне $990, в апреле упала до $910, а в мае отыграла падение до $940.

«До карантина особенно популярны были инвестиции в жилье на старте проекта, поскольку цена для покупателя на 25−30% ниже, чем на завершающих стадиях строительства», — отметила Анжелика Саакян. Такие продажи в спокойное время занимали 50% от всех сделок, но на данный момент на треть сократились.

Тенденции по районам Киева немного отличаются от вторичного рынка. Среди элитных предложений: средняя цена в новостройке на Печерске — 48,7 тыс. грн за кв. м., в Шевченковском районе — 30,7 тыс. грн, в Голосеевском районе — 26,7 тыс. грн.

Дешевле всего купить квартиру в Киеве можно в Деснянском и Дарницком районах — 19 и 19,7 тыс. грн за кв. м. соответственно. Такая градация по районам актуальна и для новостроек, стоимость которых рассчитывается в СКВ.

фото: misto.lun.ua

«Стоимость квартир на первичном рынке во время карантина практически не изменилась. Однако выросло количество привлекательных опций от застройщиков», — рассказал Юрий Пита.

Сейчас многие предлагают скидки до 10% на отдельные типы квартир или же фиксируют курс гривны на докарантинном уровне.

Что будет после карантина

Больше всего пострадала от карантина первичка. В мае рынок недвижимости несколько оживился и начал восстановление. В начале июня, как утверждает Александр Изаров, интерес потенциальных покупателей в среднем вырос на 5−20% в зависимости от класса жилья.

«По итогам июня-июля количество продаж квартир эконом- и премиум-класса может вырасти на 3%, комфорт и бизнес-класса — на 6−8%, а количество проданных квартир в объектах новых форматов увеличится более чем на 10%», — рассказал он.

Анжелика Саакян уверяет, что в ближайшие 2−3 месяца возможен покупательский спрос именно на объекты новых форматов. Например, многофункциональные жилые комплексы, город в городе и форматы live-work-play.

«Минимум 7−8% ежемесячно, что позволит уже к осени вернуться к показателям продаж февраля. Чтобы выйти на докарантинные показатели для квартир эконом-класса потребуется больше 1 года», — добавила она.

В посткарантинный период важную роль для покупателя будут играть 5 главных факторов:

• Качество строительства, продуманная инфраструктура и зона отдыха жилого комплекса.

• Темп и сроки строительства, финансовая прочность компании.

• Имидж компании-застройщика, его открытость к диалогу с общественностью.

• Инвестиционная привлекательность, чтобы сохранить и приумножить средства.

• Акционные предложения, фиксация курса, беспроцентная рассрочка или возврат средств без штрафных санкций.

фото: domik.ua

До конца года возможен рост средней цены на новостройки от 2% до 7% в зависимости от экономического климата в стране, курса валют и стоимости стройматериалов.

На вторичном рынке жилья пока что цены продолжают снижаться. После неудачного весеннего сезона некоторые продавцы будут отдавать недвижимость с хорошими скидками. Но самые востребованные квартиры — «однушки», могут и подорожать.

Светлана Тартасюк