Депутаты объявили войну недостроям: защитит ли это покупателей

Президент «Киевгорстрой» Игорь Кушнир рассказал ЕП, почему так важны эти изменения и какие вопросы документ не решает. «Минфин» выделил главное.

Без разрешений на строительство продажи квартир запретят

Законопроект предлагает ввести понятия «будущий объект недвижимости» и «объект незавершенного строительства», которые будут такими же объектами гражданских прав, как и уже построенное жилье.

Они могут быть активами инвестиционных фондов, могут передаваться в ипотеку. Но главное – такие объекты в обязательном порядке будут вноситься в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. А сам дом должен получить идентификатор в Единой государственной электронной системе в сфере строительства.

По задумке депутатов, это сразу отсечет недобросовестных застройщиков и откровенных мошенников. Государственная регистрация должна проводиться еще до начала подготовительных работ и станет обязательным условием продажи любой квартиры или нежилого помещения.

Но при этом возможна она исключительно с действующим разрешением на строительство. То есть таким образом исключат ситуацию, когда застройщик продает квартиры, а разрешительная документация у него до сих пор в процессе оформления или отсутствует в принципе.

Если будут отменены разрешение или градостроительные условия, остановлены строительные работы – застройщик также не сможет продать ни одной квартиры, пока не решит все проблемные вопросы. Кроме этого, авторы законопроекта считают, что такая форма способствует открытости данных.

В реестре каждый сможет увидеть, сколько продано квартир, и оценить, сколько уже привлечено средств на строительство дома, что сделает невозможной двойную продажу одной и той же квартиры.

Все сделки будут заверяться нотариально

Но откуда нам знать, что все эти требования и запреты действительно будут соблюдаться?

Авторы законопроекта нашли простой ответ – договоры купли-продажи и нотариусы. По их замыслу, сделки на первичном рынке недвижимости должны заключаться именно через такие договоры, а те в обязательном порядке заверяются нотариально.

При этом после оплаты покупатель получает право собственности, просто до ввода в эксплуатацию это будет право на будущий объект недвижимости.

Любые дальнейшие изменения права собственности, ипотечные договоры – снова государственная регистрация и нотариус. А последний каждый раз проверяет право землепользования, градостроительные условия, разрешения на строительство.

Застройщиков обяжут рассказать о себе все

Еще одно нововведение, предлагаемое законопроектом, – максимально увеличить объем информации, которую застройщик обязан предоставить инвестору.

Речь как о само собой разумеющихся вещах – разрешительной и строительной документации, данных об участниках проекта, так и о более «закрытых» вопросах. Например, о финансовой отчетности заказчика строительства за последние два года.

Более того заказчик будет обязан разместить на своем веб-сайте информацию про бенефициарного собственника, ежемесячный отчет о ходе строительства (сегодня это делают немногие застройщики), информацию о проданных и непроданных площадях, стоимости квадратного метра (ее тоже пока открыто показывают не все).

Тут, конечно, напрашивается вопрос, почему именно заказчик, который к самому процессу продажи и строительства может иметь весьма посредственное отношение, но в целом смысл затеи понятен.

Недострои не исчезнут

Большинство нововведений законопроекта служат лишь одной цели – не дать начать ни одного изначально проблемного строительного проекта. Но мы-то все прекрасно знаем, что проблемы могут возникать и у вполне добросовестных застройщиков.

Причиной остановки может стать и глобальный кризис, и банальный недостаток финансов у отдельно взятой компании, и затяжные судебные разбирательства. Как же быть в таких случаях? Увы, полного ответа законопроект не дает.

Например, предлагается довольно правильный шаг – страхование гражданско-правовой ответственности заказчика строительства. Но, во-первых, оно необязательно, во-вторых, касается только срыва сроков принятия в эксплуатацию уже достроенного дома.

Дальше – законопроект обязывает создавать так называемую «гарантийную часть» недвижимости. При условии страхования она составит 10% площади, без страховки 13%. Эту часть нельзя будет продавать до ввода в эксплуатацию, и финансироваться ее постройка может только собственными или заемными средствами застройщика.

Именно эта часть, а также другие непроданные площади как раз и станут подушкой безопасности при возможной остановке строительства из-за отсутствия денег. Вот только всегда ли этого хватит для достройки – вопрос риторический.

Не говоря уже о том, будет ли кто-то вообще покупать недвижимость в потенциальном недострое. А если денег на достройку не хватит, отдуваться как обычно придется самим инвесторам.

Приведу пример на условном проекте «Укрбуда». Допустим, «Киевгорстрой» получил от него дом на стадии готовности в 65%. При этом продано в нем 95% площадей. Добавим 13% гарантийной части, получим 18% площадей для продажи.

Можно ли за 18% потенциально вырученных денег построить 35% дома? Разве только если заложить около 100% маржи, но по такой цене квартиру никто не купит. Именно поэтому мы согласились принимать объекты «Укрбуда» только комплексно. Есть у него и такие «минусовые» ЖК, достраивать которые придется за счет прибыли после завершения объектов с положительным балансом.

Теоретически законопроект предлагает инвесторам недостроя и другой путь – продать весь дом на аукционе и таким образом вернуть свои деньги.

Здесь опять же напрашивается вопрос соответствия вложений и полученных денег, но есть и более серьезная проблема. Сделать это можно только после начала санации и признания банкротом заказчика строительства. Не девелопера, а именно заказчика. Который зачастую просто владеет землей и в большинстве случаев дальше оформления документов в процесс не влезает.

Снова вернемся к примеру «Укрбуда». Заказчики строительства всех взятых нами его объектов вполне здравствуют и проблем не испытывают. А возможность признания банкротом, например, министерства обороны или министерства внутренних дел и вовсе выглядит как неудачная шутка.

То есть без «Киевгорстроя» даже с новым законом инвесторы в такой ситуации вынуждены бы были продолжать ждать свои квартиры без каких-либо перспектив.

Что станет сложнее

Печальнее всего, что некоторые из предложений, наоборот, грозят усугубить ситуацию и несут риск возникновения недостроев из-за мелочей. В первую очередь, это необходимость согласовывать проектные изменения с покупателями.

Тут важно отметить, что любые изменения в проект вносятся не просто так, в процессе строительства часто появляются какие-то «подводные камни» – более сложная геология или какой-то недочет проектанта. Изменения проекта зачастую призваны решать эти проблемы.

А теперь загибаем пальцы. Изменение планировки и площади жилья или мест общего пользования, этажности, назначения технических и вспомогательных помещений – все эти и некоторые другие вопросы должны согласовываться с инвесторами.

Если вы хоть раз пытались добиться единогласного решения от разрозненной группы людей, то у вас есть представление о том, насколько невелики шансы на успех.

Если найдется хоть один, кто по каким-то своим соображениям будет категорически против, в отдельных случаях останется только судиться в попытках разорвать с ним договор. А тем временем это ставит под удар всю дальнейшую перспективу завершения строительства, срывает сроки и т. д.

Неужели все так плохо

Нужно учитывать, что пока это только первая редакция законопроекта и очевидно, что до вынесения на голосование ему предстоит пройти через множество правок и замечаний.

Кроме того, не стоит исключать, что более подробно вопрос недостроев может регулироваться другими законопроектами. Главное, чтобы все эти инициативы в итоге были четко согласованы между собой.

Так или иначе, вопрос недостроев понемногу сдвигается с места — и это уже вселяет определенные надежды. На старте все точно не будет идеально, но главное начать, перейти наконец от долгих лет болтовни к реальным шагам.

Но ждать этого старта тоже придется немало: большинство положений законопроекта о защите инвесторов после возможного принятия заработает только в 2022 году.