После пандемии и на фоне военных событий многие гостиницы закрылись, часть сменила формат, другие работают с высокими затратами на содержание. Несмотря на это последние два года рынок постепенно оживает. В Украине на середину 2024 года функционировало более 2 000 гостиниц, и уже в 2025-м ожидается открытие еще более 1,4 тысяч номеров. В западных регионах — Львов, Закарпатье, Ивано-Франковская область — загруженность достигает 60−70%, тогда как по стране средний показатель держится на уровне 35%. Это создает чувство оптимизма, будто гостиничная недвижимость снова становится хорошей возможностью для вложений.
В пользу этого решения работает несколько аргументов. Прежде всего, девелоперы обещают пассивный доход: купил номер, отдал его в управление и ежегодно получаешь 8−12% в долларах. Для инвестора это звучит соблазнительно: ничего не делаешь, а деньги приходят. К тому же порог входа по сравнению с классической квартирой ниже — можно инвестировать десятки тысяч, а не сотни. Идея выглядит привлекательной: будто получаешь и бизнес, и недвижимость одновременно.
Но именно здесь и кроется главная ловушка. В действительности большинство управляющих компаний не прописывают никаких гарантий в договорах. То, что в рекламных буклетах выглядит как «12% годовых», на практике часто остается только прогнозом. Вы можете получить 12%, а можете 3% — и никаких юридических оснований требовать всех остальных не будет.
Еще один момент, о котором мало кто говорит, — это ликвидность. Квартира, даже в кризис, всегда найдет покупателя. Ее можно продать быстро, пусть и с дисконтом. А вот гостиничный номер — это совсем другое дело. Вы продаете не просто квадратные метры, вы продаете бизнес. А бизнес, который зависит от управляющей компании, от туристических потоков, войны или мировых кризисов, готовы купить далеко не все. Если завтра вам пригодятся деньги, выставить на продажу номер будет сложно, а найти покупателя еще сложнее.
Запад Украины: почему сейчас дорого
Сегодня самый большой спрос сконцентрирован в западных регионах. И это понятно: значительная часть семей не может уехать за границу в полном составе, мужчины остаются в стране, и семейный отдых переносится в Карпаты, Буковель.
Цены здесь впечатляют. Во многих комплексах сутки стоят 150 евро и больше. Иногда это дороже, чем в подобных отелях Италии или Испании. В Турции за те же деньги можно получить недельный all inclusive с перелетом.
Фактически украинские горнолыжные курорты по цене опередили часть Европы. Но долго ли это продлится? В настоящее время высокие цены поддерживаются искусственно ограниченным выбором для украинских туристов. Когда война закончится, украинцы снова выберут море, Европу, Турцию. Туристов в Карпатах станет меньше, а номеров больше.
Это означает падение загруженности и резкое снижение доходов. И тогда главный вопрос для владельцев: кто купит эти номера по той цене, по которой вы приобрели их?
Читайте также:В Украине или Польше: где выгоднее арендовать жилье
Где реально зарабатывают инвесторы?
Заработать на гостиничной недвижимости можно. Но не на готовых номерах с рекламой 10% годовых, а на входе в проект еще на этапе предпродажи.
Именно так поступают опытные инвесторы: вкладывают на старте по самой низкой цене, а когда комплекс достраивается и набирает маркетинговую силу, продают с наценкой 15−20%. Это быстрая спекулятивная игра, работающая. Но доступ к ней имеют только те, кто входит в закрытые инвестклубы или имеют прямые контакты с девелоперами.