Что происходит с продажами на первичном рынке

В первые месяцы полномасштабной войны вопрос покупки недвижимости по понятным причинам отошел на задний план. Даже если бы у потенциальных покупателей появилось такое желание, то сделать это было бы невозможно, ведь доступ к Государственному реестру прав на недвижимое имущество был закрыт.

Летом 2022 года доступ открыли, но спрос это не увеличило. Боевые действия в восточных и южных областях, а также ракетные обстрелы по всей территории Украины не придавали уверенности в завтрашнем дне — покупать жилье было достаточно рискованно. К тому же курс доллара постепенно рос, равно как и уровень инфляции. Все это играло не в пользу инвестиций в недвижимость.

Недавно сервис ЛУН представил собственную оценку продаж на первичке. По его данным, на 2023 год показатели достигли 20% от количества сделок в 2021 году. Это результаты опросов девелоперов в Синдикативном исследовании сервиса.

«У нас есть собственная статистика, которая опирается на количество сделок в компании. И можем констатировать, что достигли показателей 50% от количества продаж в 2021 году», — отметила Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».

Она объяснила, что такая разница между данными ЛУН и «Интергал-Буд» может быть обусловлена ​​несколькими причинами. Но в первую очередь тем фактом, что распределение сделок на первичном рынке неравномерное: «Некоторые компании более успешные и более эффективно привлекают инвесторов. В частности, у „Интергал-Буд“ значительный репутационный вес, что позволяет нам конвертировать этот актив в реальные сделки. Чем выше уровень доверия к девелоперу — тем проще ему продавать».

При этом на отраслевых встречах и обсуждениях эксперты рынка и риелторы отмечают, что продажи на первичке выросли минимум до 30% от показателей 2021 года. Однако, в любом случае, как видим, спрос пока не оправдывает ожиданий застройщиков, хотя и постепенно восстанавливается.

Какой будет ситуация в 2024 году — прогнозировать сложно. Однако украинские девелоперы называют два основных сценария развития событий и динамики продаж на первичном рынке.

  1. Первый — оптимистичный. Он заключается в том, что информационный фон будет более спокойным. Ведь сейчас покупатели недвижимости очень чувствительны к новостям — как внутренним, так и внешним. «Обстрелы, задержка помощи от западных партнеров, закон о мобилизации, колебания валютного курса и т. д. — все это заставляет спрос замирать, — объясняет Анна Анисимова. — При хороших новостях покупатели активизируются. Уже сейчас мы видим, что есть прослойка отложенного спроса, люди выжидают». Она отмечает, что стимулировать продажи могут и госпрограммы. Сейчас активно обсуждают изменение фокуса «єОселя» в сторону первичного рынка. Если так будет, то девелоперы ожидают увеличения платежеспособного спроса.

  2. Второй — более пессимистический. Он заключается в том, что динамика рынка будет вялой. Имеющийся спрос, простимулированный государственным субсидированием, останется в секторе вторичного рынка. По состоянию на середину апреля более 70% сделок льготной ипотеки от государства — это сделки на вторичном рынке.

Как изменился спрос

В начале 2024 года ситуация со спросом на первичную недвижимость была довольно сложной. Из-за негативного информационного фона инвесторы откладывали решение о покупке недвижимости. Однако застройщики рассчитывают, что новости о помощи от США положительно отразятся на рынке первичной недвижимости.

Важная тенденция в том, что спекулятивный спрос на рынке остается низким и колеблется на уровне 15−20%. То есть большинство тех, кто покупает квадратные метры, делают это для удовлетворения собственных жилищных нужд, а не с целью заработка.

Тренды спроса в 2024 году перешли из прошлого года. Покупателей интересует:

  • Более просторное жилье, в основном двух- и трехкомнатные квартиры.
  • Жилье с уже готовым ремонтом, что позволяет заехать сразу после завершения строительства.
  • Покупают в основном готовое или почти готовое жилье.
  • Возможность покупки жилья в ипотеку с использованием государственных программ. Таких сделок все больше.

Если говорить о географии спроса в 2024 году, то одними из самых популярных локаций все еще остаются Киев и область.

«Во-первых, столичный регион считается более безопасным. Удаленность от линии разграничения с врагом и эффективное ПВО дают ощущение большей защищенности. Во-вторых, Киев дает работу. Здесь уровень бизнес-активности самый большой в стране. Ведь людям, кроме того, что нужно где-то жить, нужно еще где-то и работать», — объясняет Анна Анисимова.

Вторая по перспективности локация — Львов и область. Здесь растут не только цены, но и предложение жилья.

Популярны также Ивано-Франковск, Ужгород, Винница. По данным Госстата, по сравнению с 2022 годом, площадь жилых домов, строительство которых было начато в 2023 году, выросла в следующих регионах:

  • Черновицкая область — в 3,8 раза;
  • Ивано-Франковская область — в 2,3 раза;
  • Закарпатская область — в 1,8 раз;
  • Винницкая область — в 1,8 раз.

Как покупатели выбирают недвижимость в 2024 году

Существуют неизменные критерии, которые были важны для покупателей как до начала полномасштабной войны, так и сейчас:

  • локация;
  • инфраструктура;
  • транспортная доступность;
  • рекреационная составляющая — парк, лес или водоем рядом являются важными конкурентными преимуществами проекта, на которые обращают внимание покупатели.

В то же время есть и те факторы, которые стали важными в течение 2022−2024 годов. Одним из ключевых среди них при выборе недвижимости является безопасность. Наличие помещений двойного назначения, цокольных этажей, подземных паркингов — значимый аргумент в пользу объекта.

Кроме того, все более тщательно покупатели смотрят на технологию строительства объекта. Больше доверия вызывает монолитно-каркасная. Ведь такие конструкции доказали более высокий уровень безопасности в условиях реальных попаданий.

Как изменились условия покупки недвижимости

На уровень продаж недвижимости в 2024 году оказывают непосредственное влияние государственные программы, которые делают покупку собственного жилья более доступной.

«Локомотивом ипотечного рынка в Украине остается программа „єОселя“. Другие программы, которые не предусматривают финансовую поддержку для заемщика со стороны государства, просто не могут конкурировать с „єОселя“ по привлекательности условий. У льготной ипотеки самые низкие ставки: 3% или 7%. Для сравнения: стандартные банковские программы ипотеки предусматривают 23−28%, партнерские — 17−19%», — отмечают в «Интергал-Буд».

На рынок первички и на сегмент готового предложения от застройщика приходится менее 30% от всех сделок в рамках программы. Однако девелоперы соглашаются, что даже в такой пропорции «єОселя» является существенной поддержкой отрасли, ведь генерирует до трети от общего объема продаж.

При этом партнерские программы, созданные девелоперами и банками, в 2024 году не пользуются популярностью. Поскольку предлагаемые ими низкие процентные ставки действуют ограниченный период. В то же время льготные 3% или 7% неизменны в течение всего периода действия договора. «Частному сектору просто нечего предложить взамен», — замечает Анна Анисимова.

Еще одна важная программа — «єВідновлення». Однако в «Интергал-Буд» объясняют, что существенного влияния на первичку она не оказывает. Большинство сертификатов реализуются на вторичном рынке, среди предложений старого жилья, ведь такая недвижимость более дешевая.

«В условиях ограниченных сумм сертификатов участники программы ищут самые доступные варианты. Государство дало возможность совмещать обе программы — „єОселя“ и „єВідновлення“ — для покупки жилья, которое дороже суммы компенсации, однако пока на продажи первички это значительно не повлияло», — добавила руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».

Может ли возникнуть дефицит на первичке

Из-за нестабильной ситуации в стране продажи первичной недвижимости снизились. На эту тенденцию отреагировали и девелоперы, ведь выводить на рынок новые проекты рискованно. Соответственно, в перспективе может возникнуть определенный дефицит на первичке. Во всяком случае, предпосылки для этого есть. Особенно в столичном регионе.

По данным Госстата, новое жилищное строительство в Киеве в 2023 году сократилось в 2,9 раза (если сравнивать с 2022 годом). Это один из самых высоких показателей в Украине. Кроме того, в 2023 году площадь начавшегося жилищного строительства сократилась на 37%. В целом тенденция такова, что большинство нового предложения жилья формируется на западе страны.

«Стратегия сосредоточиться на объектах, выведенных на рынок до войны, дала свои результаты в виде завершенных очередей и ключей от квартир для инвесторов. Это повысило доверие к рынку. Однако заложило основы для возникновения дефицита недвижимости на первичке. Сейчас говорить, что присутствует недостаток предложения на первичном рынке, пока преждевременно. Однако он может возникнуть уже в этом году», — говорят в «Интергал-Буд».

В 2023 году больше всего (по площади) жилых домов начали строить в следующих регионах:

  • Львовская область — более 870,37 тыс. кв. м, или 20,7% от общей площади начатого строительства жилых домов;
  • Киевская область — более 616,16 тыс. кв. м, или 14,7% от общей площади начатого строительства жилых домов;
  • Ивано-Франковская область — около 469,04 тыс. кв. м, или 11,2% от общей площади начатого строительства жилых домов;
  • Хмельницкая область — более 313,14 тыс. кв. м, или 7,4% от общей площади начатого строительства жилых домов;
  • город Киев — более 299,44 тыс. кв. м, или 7,1% от общей площади начатого строительства жилых домов.

Что будет с ценами на недвижимость в 2024 году

Цены на первичную недвижимость будут расти в этом году. Сейчас девелоперам удается удерживать цены за счет собственной маржинальности, поскольку покупательная способность существенно ниже, чем до войны.

Сейчас ситуация такова, что в проектах, которые начали строить еще в 2021 году, квадратные метры продают по цене ниже, чем того требуют обстоятельства. А вот уже в новых проектах такой возможности не будет. В первую очередь, из-за высокой себестоимости строительных работ. Поэтому с запуском новых строек произойдет увеличение прайсов и средних цен. В «Интергал-Буд» прогнозируют, что в годовом эквиваленте это составит не менее 12% к концу 2024 года.

Тренды и перспективы

Среди ключевых трендов рынка первичной недвижимости в 2024 году застройщики выделяют:

  1. Гарантия того, что дом достроят, — репутация и финансовое состояние девелопера.
  2. Готовое к заселению жилье, с ремонтом от застройщика является более привлекательным предложением, и оно будет расти.
  3. Влияние госпрограмм будет усиливаться, а при переориентации «єОселя» на первичку — льготная ипотека станет главным источником платежеспособного спроса на рынке.
  4. Растущий запрос на качественное социальное жилье уровня комфорт-класса будут стимулировать как международные организации, так и государственные учреждения Украины, спрос на эксклюзивные проекты бизнес- и комфорт-класса будет все еще сдержанным из-за покупательной способности.
  5. Использование современных «быстрых» технологий строительства.

В то же время участники рынка первичной недвижимости оценивают перспективы для Украины и самого рынка после победы как более чем оптимистичные. Во-первых, потому, что строительная отрасль будет вовлечена в восстановление страны, в частности, утраченного жилищного фонда. А это — миллионы квадратных метров недвижимости, в которых будет нуждаться рынок. Во-вторых, окончание войны откроет окно возможностей для инвесторов из других стран.

«Рынок Украины — рынок возможностей, поскольку, по сравнению с европейскими рынками, может генерировать значительную прибыль — даже сейчас, когда военные действия еще продолжаются. А после победы будет огромный всплеск», — резюмируют в «Интергал-Буд».