Цены на квартиры растут: +7% вторичка, +15% первичка. Что дальше

Спрос превысил предложение

За 5 месяцев 2021 можно сделать вывод, что на фоне существенного сокращения введенных в эксплуатацию новостроек, а это примерно на 50−55% меньше, чем в 2019 году, застройщики почувствовали повышенный спрос и пытаются им воспользоваться.

С одной стороны, покупка квартиры на этапе строительства — это существенные риски, прежде всего в задержке с завершением строительства и последующим вводом объекта в эксплуатацию. А с другой — наиболее выгодный способ для сохранения и приумножения имеющегося капитала.

Граждане страны, по большому счету, не имеют выбора для хранения денег. Ощутимая инфляция «съедает» имеющиеся сбережения. А вложение средств, например, на этапе котлована, потенциально может принести прибыль в размере не менее 30% в зависимости от качества, формата новостройки, локации, качества строительства и тому подобное.

Поэтому неудивительно, что с начала года новостройки подорожали от 10% до 15%.
Стоит заметить, что на первичном рынке в отдельных сегментах жилья — преимущественно объектах новых форматов категорий комфорт+ и бизнес, бизнес+ уже наблюдается тенденция превышения спроса над предложением. В 10−12% возводимых ЖК спрос на 5−10% превышает предложение. Существуют случаи, что за 2 месяца до официального старта продаж новых очередей в уже известных и популярных жилых комплексах, зарезервировано более 40−50% квартир.

В целом же можно говорить о том, что за последний год дисбаланс между спросом и предложением почти преодолен. Сейчас их соотношение составляет примерно 50 на 50 с последующей тенденцией к доминированию спроса.

Дорогая «вторичка» набирает популярности

На вторичном рынке Украины до сих пор доминирует спрос на малогабаритное («социальное») жилье: 1-, 2-комнатные квартиры советской застройки, а также в домах, построенных после 2010 года. Сейчас более 70% спроса на вторичном рынке приходится именно на такие квартиры. Поэтому в течение 5 месяцев 2021 г., несмотря на 2 локдауна, цены на такое жилье выросли в среднем на 3−7%.

Наибольший рост стоимости «социального жилья» старой застройки зафиксирован в Киеве, Одессе, Харькове — до 7%, в Днепре, Львове, Запорожье — до 5%. В домах, построенных с 2010 года стоимость 1-, 2-комнатных квартир выросла в среднем на 3−5%.

В зависимости от региона, наибольший спрос на вторичном рынке составляют квартиры стоимостью $ 30−50 тыс. Но, начиная с мая, на 15−20% увеличилось количество запросов на квартиры стоимостью от $70 тыс. до $100 тыс.

Не секрет, что небольшие квартиры покупают в основном для их дальнейшей аренды или с целью обеспечения родителями жильем детей-студентов.

В 2021 году спрос на вторичном рынке растет в среднем на 2−3% ежемесячно. Причем такой рост происходит без «скачков», за исключением периодов двух локдаунов. Во время жестких ограничений в январе и апреле спрос преимущественно был постоянным, с отсрочкой заключения 20−25% сделок соответственно на февраль и май-июнь. Так что за 5 месяцев спрос на первичном и вторичном рынках в среднем увеличился на 10%.

Аренда: ажиотаж не за горами

Чем ближе к осени, тем более ощутимо будет расти спрос, прежде всего, на аренду жилья. Опять-таки и в этом сегменте будут доминировать 1-, 2-комнатные квартиры вблизи станций метро или в районах с развитой инфраструктурой.

Отмена карантина влияет на развитие бизнеса, очевидно люди возвращаются на работу в крупные города. Рост спроса может привести к росту стоимости аренды на 3−5% на квартиры площадью около 50 м², и до 7−10% на 1-комнатные квартиры площадью до 35 м².

Конечно, размер платы будет зависеть от ряда факторов, среди которых главным следует считать стоимость коммунальных услуг. Поэтому владельцам квартир не следует рассчитывать на то, что осенью они могут заработать «бешеные» деньги.

Ближайшие перспективы

По всем признакам в крупнейших городах Украины вряд ли стоит ожидать какого-то весомого оживления. Конечно при условии сохранения относительной экономической устойчивости. Первая половина июня более активна из-за постепенной реализации отложенного с апреля спроса. Количество таких сделок в июне составит около 7% от общего количества приобретенных квартир.

Со второй половины июня и по середину августа рынок будет находиться в относительном покое. Ожидается, что количество продаж жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках лишь на 2−3% будет меньше майских объемов.

Рынок недвижимости почти оправился от длительного карантина. Количество сделок растет, вместе с тем и цены на наиболее востребованное жилье. Однако важно помнить, что рынку недвижимости Украины вряд ли в перспективе 2 лет грозит «мыльный пузырь».

Уже сейчас можно говорить, что спрос на первичном рынке до конца 2021 г. может перевесить предложение, что без сомнений станет дополнительным фактором к увеличению стоимости жилья. А рост цен на «первичке» отчасти повлияет на ценовую политику на вторичном рынке, особенно в домах построенных после 2010 года. К концу года цены могут вырасти в среднем еще на 10% на первичном и на 5% на вторичном рынках. Такой сценарий очень вероятен, если, конечно, «не вмешаются» форс-мажорные факторы, а экономика страны удержится хоть в зыбком, но равновесии.