Что такое REIT и как он работает в Украине
Инвестиционные фонды REIT (real estate investment trust), как вариант низкобюджетного инвестирования в недвижимость, давно работают во многих странах мира. Эти фонды покупают либо строят огромные объекты, управляют ими и зарабатывают на аренде помещений. Инвестор может войти в такой фонд практически с любой суммой.
«Проще говоря, фонд выступает организатором сбора денег, ищет объекты недвижимости, в которые эти средства инвестирует, и с заработка 90% распределяет между инвесторами», — объясняет адвокат, автор Youtube-канала Monitor.Estate Владимир Копоть.
Самый развитый рынок фондов недвижимости REIT в США, Франции, Великобритании, Германии. Представлены они также в Турции, Таиланде, Сингапуре, Бразилии.
Для Украины это совершенно новое явление. Первые фонды подобного типа у нас появились только в этом году. Для инвесторов открыты только два: Inzhur и Ribas invest. Хотя, если разобраться, то как классический REIT работает только первый.
Inzhur зарегистрирован, как паевой инвестиционный фонд, выпускает ценные бумаги под проценты и регулируется Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовым рынкам (НКЦБФР).
Ribas invest зарегистрирован как потребительское общество. Этот статус не дает им права выпускать ценные бумаги под проценты — основной финансовый инструмент фондов. Общее с REIT в Ribas invest только то, что он также аккумулирует средства, покупает и управляет недвижимостью, и выплачивает инвесторам дивиденды. Других на то оснований у Ribas invest нет.
REIT-фонды инвестируют в самые различные типы недвижимости, включая офисы, торговые центры, многоквартирные дома, склады, производственные помещения, дата-центры и многое другое.
Оба украинских проекта работают в сегментах коммерческой недвижимости — у Inzhur в его портфеле есть объекты ритейла, Ribas invest фокусируется на гостиничном хозяйстве.
Но поскольку как классический REIT в Украине работает только Inzhur, то на нем сосредоточим больше внимания.
Читайте также: Куда инвестировать $50 тыс: разбираем самые надежные способы хранить значительные сбережения
Как инвестировать в украинский REIT
Инвестирование в REITы предполагает покупку не объекта, а акции компании, которая владеет недвижимостью. В Inzhur инвестор покупает сертификаты — это паевые ценные бумаги, которые дают право на владение определенной долей имущества фонда.
«Закон четко предусматривает, что инвестор паевого инвестиционного фонда недвижимости, которым является Inzhur, не просто является собственником ценной бумаги, но и совладельцем всего принадлежащего фонду имущества. Держатели сертификатов владеют квадратными метрами недвижимости и земли», — объясняет Михаил Серюга, инвестиционный эксперт, Академия «Минфин».
Инвестировать в Inzhur может любой желающий. Для этого необходимо, чтобы были паспорт, идентификационный код и деньги на банковском счету. Начальный взнос — 122 тыс. грн. Он предполагает, что инвестор становится владельцем 3 кв м недвижимости, в которую инвестирует фонд. Эта цена не меняется, так как данная недвижимость уже построена. Хотя пересмотр размера первоначального взноса исключать нельзя. Основными катализаторами этого могут стать девальвация гривны и инфляция. Однако, сейчас условия остаются неизменными.
«Инвестор покупает сертификаты, и по каждому сертификату получает дивиденды. Размер начальной инвестиции — 122 тыс. грн, далее можно увеличивать долю на 1 000 грн. Сами сертификаты хранятся в депозитарном учреждении», — рассказывает Михаил Серюга.
Покупка инвестиционных сертификатов происходит практически мгновенно. Нужно лишь подать заявку на сайте компании, после этого инвестору будет открыт депозитарный счет, куда зачисляют сертификаты.
Инвестор может в любой момент изъявить желание выйти из инвестиций. Сделать это одним кликом, как, например, в американских REITах, которые обеспечивают выход на фондовый рынок, не удастся. Украинские инвестиционные трасты не торгуются на бирже. Тем не менее, все равно это гораздо легче, чем выйти из физической недвижимости.
«Выходом может быть выкуп имеющихся у инвестора сертификатов самим фондом или продажа их уже на вторичном рынке. Следует сказать, что за последние полгода появился спрос на такие сертификаты на вторичном рынке», — отмечает Владимир Копоть.
Продавать на вторичном рынке означает, что инвестору придется самостоятельно искать покупателя. Как он будет это делать, зависит от него самого: возможно, будет предлагать знакомым, или через объявления в соцсетях
Другой вариант — поручить продажу сертификатов фонду. По словам инвестиционных экспертов проекта «Академия «Минфин», в этом случае фонд возьмет комиссию больше — 3%. Скорее всего, сертификаты будут проданы другим инвесторам, которые стремятся вложиться в REIT.
Скорость выхода из инвестиции в REIT зависит от того, как скоро вашими сертификатами заинтересуется другой инвестор. Сейчас, как утверждают эксперты, спроса на них хватает и желающих их приобрести достаточно много.
Заработок неплохой, но гарантий — ноль
Украинские REITы обещают инвесторам довольно неплохие дивиденды. По словам Владимира Копотя, расчетная доходность составляет от 8% годовых в валюте.
В Inzhur обещают 9,5%, хотя в прошлом году ее удалось увеличить. В настоящее время в управлении компании три фонда: 1001 (Магазин для Сильпо в Лесниках), 2001 (Рестораны для сети быстрого питания) и фонд Inzhur Supermarket.
«За 2022 год инвесторы получили доходность в 10,14%. Такую доходность удается обеспечить за счет больших размеров арендных платежей. Арендная плата привязана к выручке супермаркетов. Следовательно, при росте инфляции, соответственно, будет расти арендный платеж и дивиденды для инвесторов», — объясняет инвестиционный эксперт, Академия «Минфин».
Дивиденды начисляются отдельно на банковскую карту клиента. Если вдруг фонд прекратит деятельность, имущество будет распродано, а владельцы сертификатов получат денежные средства, в соответствии со своими долями. Но не все так безоблачно с инвестициями в украинские REITы. Самый большой их минус, что они никоим образом не гарантируются. Все риски ложатся на плечи инвесторов.
«В случае полного разрушения объекта недвижимости потери понесут инвесторы. Какие-либо гарантии возврата вклада отсутствуют. Предусмотрена продажа сертификата или же, в случае полной ликвидации фонда, продажа объекта недвижимости, если желающих не найдется, инвестор останется ни с чем. Если стоимость объекта недвижимости существенно снизится — это также ляжет на плечи инвесторов», — говорит Михаил Серюга.
«Рынок может быть непредсказуем. Никто из инвесторов не проверяет и не может проверить финансовое состояние фонда или договорные отношения с арендаторами. А крупные игроки — как Макдональдс, так и Сильпо — могут уйти с рынка. Это вопрос к возможным рискам и уровню толерантности инвесторов к ним», — дополняет адвокат, автор Youtube-канала Monitor.Estate Владимир Копоть.
Тем не менее, по мнению юриста, вкладывать деньги в REIT инвестиционно более выгодно, чем, скажем, в «первичку». Они ведь приносят дивиденды сразу со следующего после покупки сертификата месяца. При этом покупая на «первичке», инвестору приходится ждать, по меньшей мере, до тех пор, пока объект будет введен в эксплуатацию.
Читайте также: Цены на столичную недвижимость этой осенью: сколько стоит купить и арендовать по районам
REIT-фондов будет больше — это вопрос времени
Эксперты положительно относятся к появлению на украинском рынке такого финансового инструмента, как REIT-фонды. Но признают, что сейчас они, скорее, работают, как пилотные проекты.
«Если со временем таких фондов станет больше, а привлекаемый ими капитал существенно вырастет, то это может привести к росту стоимости недвижимости. Однако, пока это далекая перспектива», — говорит Михаил Серюга.
Владимир Семенцов, сооснователь и управляющий партнер компании INSPI Development, спрогнозировал, что в течение 2−3 лет после победы в войне в Украине могут появиться несколько фондов, созданных девелоперами совместно с коммерческими банками.
«После победы в войне граждан может заинтересовать вложение средств именно в инвестфонды, специализирующиеся на инвестициях в прибыльные объекты коммерческой недвижимости и, в частности, в создание сервисных апартаментов.
Ведь сейчас происходят тектонические изменения в сознании: продолжается переосмысление жилья, как необходимой собственности, при этом, что свойственно молодому поколению, главным в широком смысле становится «место жизни», в зависимости от предпочтений и конкретных потребностей человека на определенном участке судьбы", — подчеркнул он.
Сооснователь и управляющий партнер компании INSPI Development не исключает, что на рынок могут также выйти 3−5 международных специализированных фондов, которых, в первую очередь, будут интересовать объекты с бюджетами от $10 до $100 млн и минимальной доходностью 7−8% годовых.
Однако, для мощного инвестиционного развития, кроме победы, эксперты называют и другие ключевые требования. В частности, для привлечения больших инвестиций, особенно от розничного инвестора, необходимо упростить процесс покупки паев фонда, нужно, чтобы они торговались на бирже. Тот механизм, который сейчас функционирует, никак не отвечает требованиям и реалиям нашего времени.