Сдача жилья в аренду до недавнего времени считалась в Польше весьма доходным бизнесом. Средняя стоимость аренды в Варшаве в 2019 году была самой высокой среди стран центральной Европы — 16,65 евро/м2. Это даже выше, чем в Мюнхене — 16,40 евро/м2.
Как следствие, и доход от сдачи жилых объектов в аренду в Польше был выше. К примеру, в Варшаве соотношение стоимости аренды квадратного метра к цене продажи в среднем составляло 5,5% годовых. Для сравнения: в Праге этот показатель был 5%, в Вене — 4%, Берлине — 3,9%.
Аренда дешевеет
Коронакризис все испортил. Практически все студенты в Польше перешли на онлайн обучение. Многие заробитчане вернулись домой и освободили съемное жилье. Спрос на аренду серьезно просел. Небольшие 1−2 комнатные квартиры, цена которых колебалась в районе 1 800 — 2 300 злотых (429 — 548 евро) в месяц, оказались мало востребованы. Это тут же сказалось на расценках.
Читайте также: Как открыть счет в польском банке и сколько это стоит
По данным Bankier. pl и Otodom. pl, только в октябре 2020 года цены на аренду практически во всех крупных городах упали на 1 — 5,5%. Сильнее всего в октябре рухнули цены на аренду в Люблине — на 5,7% (или на 119 злотых 30 евро). Более чем на 5% упала цена в Варшаве (на 199 злотых47 евро) и Вроцлаве (на 125 злотых 28 евро).
Единственный город, в котором цены не упали — Щецин. Здесь средняя арендная ставка медленно, но непрерывно растет с июня 2020.
С начала года арендные ставки в большинстве польских городов упали на двузначные цифры. Более всего — на 24,5% — в Варшаве. В номинальном выражении падение составило 1 100 злотых (260 евро).
Самые маленькие квартиры, с метражом менее 38 метров, впервые с мая 2020 сдают дешевле чем 2 000 злотых (477 евро).
Cредние цены на аренду квартир в некоторых городах Польши в октябре 2020 года
| Город | Средняя цена для города, zł/м2 | Изменение средней ставки в месяц, % | Изменение средней ставки в год, % | Метраж, м2 | Средняя цена, zł/м2 | Изменение в месяц, м2 | Изменение в год, % |
| Быдгощ | 1566 | -2,2 | -19,0 | 0−38 | 1142 | -2,3 | -4,8 |
| 38−60 | 1507 | -1,8 | -9,0 | ||||
| 60−90 | 2125 | -0,7 | -8,2 | ||||
| Гданськ | 2232 | -4,1 | -14,5 | 0−38 | 1645 | -4,2 | -9,5 |
| 38−60 | 2137 | -3,1 | -8,0 | ||||
| 60−90 | 2987 | -2,4 | -9,0 | ||||
| Катовице | 1756 | -4,6 | -11,4 | 0−38 | 1261 | +0,6 | -0,3 |
| 38−60 | 1769 | -2,4 | -9,7 | ||||
| 60−90 | 2497 | -6,6 | +1,5 | ||||
| Краков | 2096 | -4,0 | -16,0 | 0−38 | 1528 | -1,9 | -12,2 |
| 38−60 | 1940 | -1,7 | -9,3 | ||||
| 60−90 | 2765 | +0,9 | -4,8 | ||||
| Люблин | 1952 | -5,7 | -16,0 | 0−38 | 1462 | +1,5 | -8,8 |
| 38−60 | 1908 | +0,3 | -7,8 | ||||
| 60−90 | 2227 | -3,8 | -12,5 | ||||
| Лодзь | 1665 | -4,9 | -18,7 | 0−38 | 1152 | -8,0 | -2,3 |
| 38−60 | 1617 | -6,4 | -12,0 | ||||
| 60−90 | 2390 | -6,2 | -6,5 | ||||
| Познань | 1719 | -1,2 | -13,0 | 0−38 | 1328 | -1,5 | -1,1 |
| 38−60 | 1742 | -1,3 | -7,1 | ||||
| 60−90 | 2263 | -1,8 | -14,1 | ||||
| Щецин | 2120 | +1,2 | +0,7 | 0−38 | 1452 | -1,9 | -1,9 |
| 38−60 | 1965 | +1,3 | +5,1 | ||||
| 60−90 | 2637 | -0,9 | -3,8 | ||||
| Варшава | 3387 | -5,5 | -24,5 | 0−38 | 1997 | -3,0 | -5,9 |
| 38−60 | 2618 | -2,5 | -10,3 | ||||
| 60−90 | 4022 | -3,1 | -9,5 | ||||
| Wrocław | 2147 | -5,5 | -10,4 | 0−38 | 1610 | -3,1 | -5,2 |
| 38−60 | 2078 | -2,4 | -4,8 | ||||
| 60−90 | 2709 | -3,6 | -7,3 |
Эксперты считают, что это временное явление. После пандемии цены снова начнут расти.
За что платит арендатор
Арендная плата в Польше состоит из двух частей:
- Сумма, которую арендатор платит непосредственно владельцу квартиры за аренду (koszt wynajmu). Иногда в объявлениях указан только этот показатель;
- Чинж (czynsz). Это «плавающая» сумма, которая включается в стоимость аренды. В нее входят обязательные эксплуатационные платежи. В некоторых квартирах эта статья расходов больше (может достигать 600−2 000 злотых), в некоторых — меньше (200−400 злотых), а где-то вообще отсутствует.
В чинж входят:
- оплаты, связанные с содержанием квартиры (пропорциональные площади квартиры);
- налог на недвижимость;
- оплаты в фонд ремонта;
- оплаты на содержание лифта, домофона, уборка территорий, вывод сточных вод и жидких отходов.
3. К сумме аренды также нужно добавить расходы на электроэнергию, отопление, газ, интернет и телевидение. Только тогда мы получим реальную сумму. Как правило, арендодатель знает примерный ежемесячный расход на одного человека и иногда включает сразу в сумму «чинжа» и коммунальные платежи.
Читайте также: Депозит в польском банке. Много ли можно заработать
Как платить налоги
Налог с дохода от аренды может рассчитываться двумя способами:
- по упрощенной системе (ставка 8,5%) — если аренда не является вашим основным бизнесом;
- подоходный налог на общих основаниях по ставке 18% или 32%. Такая система применяется, в основном прикраткосрочной аренде, или если арендодатель сдает большое количество квартир.
Решение о том, какой вид налогообложения выбрать, принимается в каждом случае отдельно.
Самый важный критерий — несет ли собственник квартиры какие-либо затраты, связанные с арендой. Если, например, он оплачивает коммунальные счета (вода, электричество, газ, телекоммуникации), административные платежи, проценты по ипотечному кредиту на эту квартиру или страховку, то более выгодным будет налог на общих основаниях. Его ставка выше, чем в упрощенной схеме, зато фактическая сумма рассчитывается от дохода. То есть, из полученной от арендатора суммы вычитаются все вышеперечисленные платежи, а также амортизация, которая может составлять от 1,5% обычно и до 10% в особых случаях. Если собственник тратится и на ремонт квартиры, то сумма налоговых выплат будет еще меньшей.
Если сумма общего годового дохода (учитывая и другие источники доходов) превысит 85,5 тыс. злотых, то с суммы, которая превышает этот порог, придется заплатить 32%. Но если доход от аренды является единственным источником дохода, то собственник жилья может уменьшить сумму налога примерно 500 злотых.
Если собственник не несет никаких дополнительных оплат, связанных со сдачей в аренду (например, этим занимаются квартиросъемщики), лучше выбрать расчет от фиксированной суммы. Налог можно уплачивать ежемесячно равными частями.
То есть подходить к подсчету доходности от сдачи в аренду недвижимости следует комплексно. Если посчитать соотношение арендных ставок, налогов и расходов на содержание квартиры, то может оказаться, что сроки окупаемости вашей недвижимости где-нибудь в небольшом городке в Польше будут привлекательнее, чем в той же столице.
Другие нюансы
Если вы хотите сдавать свою квартиру в Польше иностранцам, будьте готовы предоставить им «временную прописку» (мeldunek czasowy). По закону, иностранец, пребывающий в Польше более 3 месяцев, обязан в 30-дневный срок после заключения договора с владельцем квартиры о найме «замельдоваться» по месту проживания.
Без «мельдунка» иностранец лишается многих прав. Например, не сможет получить польский идентификационный номер — PESEL, не откроет счет в банке, не сможет подать документы на ВНЖ, купить автомобиль да и много чего еще.
Согласно законодательству, квартиросъемщик, имея на руках договор о найме, даже без ведома владельца может прийти в местную администрацию и получить прописку. Именно поэтому арендодатели часто не горят желанием сдавать жилье иностранцам. Они не очень хотят афишировать факт сдачи недвижимости в аренду и платить налоги.
Ирина Кобыльченко для «Минфина»