Как сейчас обслуживают ипотечные кредиты
Каковы на сегодняшний день цифры ипотечного кредитования?
По итогам предыдущего года было выдано 10,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму почти 9 млрд грн. Если сравнивать с 2020-м, то новое ипотечное кредитование в прошлом году удвоилось по количеству договоров и выросло в сумме в 2,4 раза.
После продолжительного застоя в ипотечном кредитовании мы вышли на хороший тренд. Но все это перечеркнула война. Сейчас наблюдается действительно самый низкий за все время спрос на ипотеку. Причины ясны.
Не способствуют ипотеке и различные технические аспекты, например, закрытые государственные реестры. В конце апреля Минюст возобновил государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество, и на данный момент доступ к части реестров возобновлен. Но еще точно неизвестно, как они будут работать. В целом, очень много вопросов сугубо технических, которые сейчас сложно реализовать.
Оценивали ли вы, какое количество заемщиков не смогут обслуживать свои кредиты?
В марте более 80% клиентов выполнили свои обязательства по кредитным соглашениям. Примерно 20% воспользовались кредитными каникулами. В апреле мы наблюдали аналогичную тенденцию. Но в мае, судя по коммуникации, которую банки поддерживают со своими клиентами, доля заемщиков, которые рассчитывают воспользоваться кредитными каникулами, вероятно, вырастет. Все зависит от региона, активности боевых действий, от того, потерял человек работу или нет.
Что касается новой ипотеки, то о ней пока речь не идет. Этим вопросом если и интересуется сотня-две клиентов по всей Украине, то разве что на перспективу.
Кстати, определенный процент по кредитам по программам доступной ипотеки покрывался из бюджета. Сейчас государство тоже воспользовалось возможностью кредитных каникул?
Кредитные каникулы предусмотрены для заемщика, а не для государства. Однако военное время диктует свои приоритеты, и финансирование «мирных» расходов иногда может происходить с задержками.
Читайте также: Компенсация за разрушенное жилье: как получить и когда заплатят
Почему банки штрафуют и повышают ставки за неуплату ипотеки даже в период кредитных каникул
Достаточно ли мер предусмотрено в Законе № 2120 для заемщиков, у которых нет возможности обслуживать свои кредиты. К примеру, ответственность за просрочку платежей снимается в течение военного положения и 30 дней после его завершения. Но не все смогут за это время восстановить свои доходы, чтобы дальше обслуживать кредит. Что делать таким заемщикам?
Кредитные каникулы — это не прощение долга. Банки не применяют никакие штрафные санкции за просрочку выплат, но проценты за пользование кредитом продолжают начислять. Ведь у банков есть обязательства перед своими вкладчиками. Да, банки жертвуют своими доходами, но не могут жертвовать деньгами других людей.
Потому в любом случае проценты и тело кредита нужно платить. Конечно, если кто-то оказался в затруднительной ситуации и не может этого делать, можно воспользоваться кредитными каникулами. Главное, чтобы заемщик был на связи с банком, доводил до его сведения свою ситуацию.
То есть если у заемщика есть хоть какая-то возможность обслуживать долг, лучше это делать?
Да. Ведь неуплаченные платежи по окончании кредитных каникул придется погасить. Впоследствии, возможно, будет осуществляться реструктуризация. Однако универсального решения в этом вопросе нет, каждый кейс будет рассматриваться отдельно.
Однако, если клиент может платить хоть какую-то сумму по своим кредитным обязательствам, то это стоит сделать. И для банка это будет более приемлемый вариант. Потому что лучше иметь хоть меньший, но понятный поток денег ежемесячно, чем необслуживаемый кредит.
Финучреждения ввели кредитные каникулы только до 1 июня. А что дальше?
Эта дата возникла потому, что все надеялись на непродолжительное течение войны. Сначала военное положение было введено до конца апреля, затем продлено до конца мая. Учитывая это, банки ввели кредитные каникулы до июня. Если военное положение будет продлено, соответственно будут продлены и кредитные каникулы. Никто из банков не скажет, что все, больше никаких отсрочек. Разумеется, если у людей возникли проблемы с финансами, то ситуация у них радикально не улучшилась.
Читатели «Минфина» рассказывают, что, несмотря на кредитные каникулы, некоторые банки в случае просрочки повышают процентную ставку. Это правомерно? Что делать в такой ситуации?
Законом предусмотрено отсутствие ответственности заемщика за неуплату процентов и тела кредита на период кредитных каникул. Банки не могут применять штрафные санкции в начислении штрафов, пеней или повышения процентной ставки.
Но это не касается случаев, если это предусмотрено кредитным договором и клиент дал согласие. Также ставка может меняться, если кредитным договором предусмотрена плавающая ставка с привязкой к индексу ставок по депозитам физлиц UIRD. Но это никак не связано с выполнением обязательств.
А распространяются ли кредитные каникулы на новых заемщиков?
Кредитные каникулы предусмотрены для всех, кто взял кредиты до 24 февраля. Сейчас клиенты осознают, что берут заем во время военных действий, и, соответственно, оценивают собственные возможности. Они сумели доказать банку, что смогут обслуживать этот кредит, и понимали свою ответственность перед банком. Но если все же трудности возникают, разговаривайте с банком. Решения найдутся.
Отдельный вопрос о заемщиках, у которых уничтожен предмет ипотеки. Как будет решаться вопрос их кредитов?
Вопрос сложный и на сегодняшний день относительно него нет конкретного решения. Прежде всего нужно понять, сколько поврежденного или разрушенного имущества, и сколько государство должно потратить из бюджета, из донорских средств или из потенциального фонда на его восстановление или компенсацию.
Следующий шаг — принятие законопроекта о компенсации за поврежденное и разрушенное имущество. Документ поможет банкам в работе с клиентами, потерявшими свое имущество, — предмет ипотеки. Нормы этого документа могут быть использованы на этапе согласования совместной позиции между банком и заемщиком.
Сейчас отрабатывают все составляющие этого процесса. В любом случае, я уверена, что государство и банкиры найдут решение, которое будет приемлемо для всех, и никто не оставит людей наедине с их проблемой.
Как раньше решался вопрос с выплатой кредитов под залог жилья, которое потом было разрушено? Можно ли применить этот опыт к сегодняшним реалиям?
Раньше такой практики у банков не было. Если ориентироваться на формулировки, выписанные в кредитных договорах и Гражданском кодексе, то в случае повреждения или разрушения жилья, находящегося в залоге банка, заемщик должен произвести замену объекта залога или досрочно погасить кредит. Очевидно, что никто такой безальтернативный подход не будет применять. Текущая ситуация действительно уникальная, поэтому решения будут приниматься индивидуально.
В то же время, имущественные интересы банков тоже нужно будет учитывать. Просто забыть о таких кредитах, к сожалению, не удастся. Думаю, будет принято сбалансированное решение.
Читайте также: Куда обращаться владельцам уничтоженного имущества и как правильно оформить доказательства
Откуда государство возьмет средства для помощи ипотечным заемщикам
За счет чего получится обеспечить этот баланс?
Нацбанк, Верховная Рада, банковское сообщество, заемщики прилагают немало усилий, чтобы найти компромиссное решение. Считаю, что никто не оставит в покое страну-агрессора, пока не будет реализована репатриация, и мы не заберем свое.
Но это может затянуться на годы, а вопросы ипотечных кредитов нужно решать немедленно.
Механизмы решения могут быть разными. Возможно, будет так, что государство выделит часть средств на компенсацию кредитов со стороны заемщиков. А потом, когда страна заберет свое, эта сумма просто будет возвращена государственному бюджету. Главное то, что заемщиков никто один на один с бедой не оставит.
Как решать вопросы с другими кредитами под залог имущества, например автокредиты? Что будет с этими кредитами, если залоговое имущество было уничтожено во время войны?
Здесь нужно смотреть на условия договора страхования. В нем должны быть прописаны условия компенсации: кто, кому, что и сколько возвращает.
Читайте также: Ипотека во время войны: банки долгов не простят, но кредитные каникулы предоставят
Кого готовы кредитовать банки сейчас
Как будет развиваться ипотечное кредитование после войны?
Каждая вложенная гривна в первоначальную ипотеку — это 11 гривен к росту ВВП. Поэтому с позиции экономического прогресса, в частности послевоенного, этот сегмент очень привлекателен. Учитывая, что сейчас многие здания разрушены, ипотеки будет очень много. Будут внедряться разные государственные программы и банки будут охотно выдавать кредиты.
Если говорить в целом о кредитовании, то как изменился этот рынок во время войны?
Все усилия сконцентрированы на приоритетах страны. Сейчас это обеспечение критического импорта, поддержка оборонного сектора, покупка военных облигаций.
Многим предпринимателям не до инвестиций, потребителям — не до покупки товаров длительного использования. К тому же, все финучреждения усилили подходы к оценке рисков.
Как следствие — кредитный портфель не растет, но банковская система сохраняет стабильность и у нее высокая ликвидность.
Если говорить о секторах, которые более активно кредитуются, теперь приоритет № 1 — это агросектор. Именно это направление было добавлено в программу господдержки «5−7−9%». К началу мая уже выданы кредиты на сумму свыше 15 млрд грн.
Недавно эта программа была расширена на кредиты в сфере пассажирских и грузовых перевозок.
А как насчет физических лиц?
Сейчас не то время, чтобы пренебрегать клиентами. Но работу по кредитованию физических лиц банки проводят не столь активно. Безусловно, что на этапе масштабного кредитования банки будут менять подходы к оценке платежеспособности клиента, изменится вообще подход к профилю клиента. Но об этом всем можно будет говорить позже, учитывая макроэкономическую ситуацию в государстве.
Повлияла ли война на стоимость кредитов?
Сейчас нет тенденции к повышению ставок. Напротив, по программе «5−7−9%» кредиты стали более доступными, их быстрее выдают и возможным является кредитование под 0%.
Читайте также: «Доступные кредиты 5−7−9%»: за неделю предприниматели получили 900 льготных кредитов
Куда будет двигаться доходность по депозитам
Как отреагировали на войну владельцы депозитов?
Государство дало 100-процентную гарантию на депозиты физических лиц и ФОПов, и это супер. Гривневые вклады населения с 24 февраля по конец апреля выросли на 20% — на 85 млрд грн.
Банки начали массово снижать проценты по депозитам. Это не отпугивает вкладчиков?
Условия на рынке складываются не в пользу роста процентов по вкладам. Во-первых, НБУ дал возможность банкам реалистично рефинансироваться, поэтому вопрос привлечения средств даже сейчас не является проблемным.
Во-вторых, банки отдают себе отчет, что и люди, и бизнес в военное время не будут размещать деньги на срочные депозиты, даже если им предложат заоблачные проценты. Людей больше интересует мобильный доступ к деньгам в любое время в любой точке мира. Поэтому увеличение ставок сейчас не станет какой-то лакмусовой бумажкой для привлечения большего количества вкладчиков в банковскую систему. В то же время, 100-процентная гарантия возврата всех вкладов, по расчетам аналитиков, приведет к увеличению депозитного портфеля еще на около 10%.
Кроме того, деньги сейчас гораздо безопаснее держать в банке, чем дома, особенно в тех регионах, где продолжаются активные боевые действия. И люди это хорошо осознают.
По разным оценкам, на руках у людей за пределами банковской системы до войны было $45−80 млрд. Поэтому сейчас то состояние, когда их либо вывезут из страны, что кажется не очень реалистичным, либо вольют значительную часть в банковскую систему и они будут работать на экономику страны.
Читайте также: Ставки по депозитам будут падать и в дальнейшем, правила кредитования станут еще жестче
Как изменилась структура доходов банковской системы? На чем сейчас зарабатывают банки?
Ограниченное кредитование неизбежно приводит к сокращению процентного дохода. Сюда же следует добавить отмену и уменьшение большинства банковских комиссий. Ситуация такова, что два месяца никто фактически ничего не зарабатывал. Но сейчас речь идет не о заработке, а, скорее, о взаимопомощи — между банками и клиентами.
И если прибегнуть к языку цифр, то по состоянию на 1 апреля 2022 года из 69 платежеспособных банков 44 банка были прибыльными и получили чистую прибыль в размере 5,85 млрд грн, 25 — убыточными, с убытком 6,01 млрд грн.
Банки негласно устанавливают определенные ограничения, например, по переводам в другие банки, по снятию наличных с карты. Зачем? Насколько законно?
Банки не устанавливают массовые негласные ограничения. Ограничения, извините за тавтологию, только в пределах, установленных НБУ. Сейчас действуют временные лимиты на снятие наличных денег в Украине в размере 100 тысяч гривен в сутки и за рубежом в размере 100 тысяч в месяц (с гривневых счетов). Это сделано для того, чтобы не было утечки капитала за пределы Украины.
Сами же банки могут ограничивать снятие наличных денег в регионах, где наблюдаются проблемы с обслуживанием обращения наличных денег, инкассацией, пополнением банкоматов.
Как банковская система переживает кризис и как изменилось ее состояние с 24 февраля? И какие вызовы ждут отрасль впереди?
Банковская система вошла в войну крепкой и подготовленной. Были проведены многочисленные реформы, стресс-тесты, раунды докапитализации, существенному усилению подверглись риск-менеджмент и корпоративное управление. Поэтому на сегодняшний день банковская система остается безопасным способом размещения сбережений для украинцев и выполняет главную свою миссию — кровеносной системы экономики.
Что главное? Чтобы кончилась война. Тогда будет «план Маршалла» по восстановлению страны. Нам нужно будет полностью возобновить кредитование, дать доступ к средствам и аграриям, и промышленникам, и застройщикам, и физическим лицам — то есть предоставить полномасштабное кредитование всего.