Ипотека возрождается
Рынок ипотеки в Украине только начал возрождаться после кризиса 2008—2009 гг. Урок тех лет прочно засел в памяти многих, заставив бояться самого слова «ипотека».
Главное отличие «новой» ипотеки состоит в том, что теперь кредиты выдаются исключительно в национальной валюте. То есть главный риск, на котором «погорели» заемщики в прошлом, просто отсутствует.
Но есть другие.
Главный — это отсутствие стабильности, а ипотека — это игра «в долгую», минимум на несколько лет.
По-прежнему актуальным является вопрос: что будет, если доход заемщика резко упадет и его не хватит на обслуживание кредита?
Банки стали практиковать плавающие ставки, что еще усиливает неопределенность, так как пересмотр ставки приводит к изменению всего графика погашения и ежемесячного платежа.
Нынешняя ипотека из-за величины процентных ставок не может рассматриваться в качестве основного инструмента покупки жилья, но как инструмент получения недостающей суммы — вполне.
Условный пример
Допустим, у нашего потенциального заемщика есть $50 тыс. Ещё года 4 назад за эти деньги в Киеве можно было купить «единичку» в новом доме на «вторичке». Сейчас — увы… Такие квартиры подорожали почти вдвое! Как же быть?
Брать ипотеку с минимальным первоначальным взносом в 20%, чтобы платить её все 20−25 лет с нынешними ставками — нецелесообразно. Но этим инструментом можно воспользоваться и по-другому.
Для этого нужно ориентироваться не на стандартные параметры кредита, а на собственные «маяки», которые позволяют минимизировать риски и итоговую переплату.
Рассматриваем вторичный рынок, поскольку первичная ипотека имеет много особенностей и ограничений, а поэтому банки ее почти не предлагают.
Считаем с помощью ипотечного онлайн-калькулятора.
Наш расчет — достаточно грубый: для удобства пренебрегаем комиссиями, страховками, другими обязательными платежами.
Фокусируемся на самых стратегически важных параметрах «правильной» ипотеки при следующих исходных данных:
- Официальный доход заемщика — 30 тыс грн
- Стоимость объекта недвижимости, который планирует купить — $100 тыс.
- Располагаемая сумма собственных средств — $50 тыс.
1. Разные источники дохода
Нужно осознавать, что беря кредит, заемщик собственноручно ставит себя на «счетчик», который будет тикать до момента полного его погашения. В случае с ипотекой это может растянуться до конца жизни. За каждую секунду пользования заемными средствами придется заплатить, независимо от обстоятельств. Поэтому начинать следует с адекватной оценки своих доходов на перспективу. При этом подходить к оценке лучше максимально критично (консервативно). Размер дохода необходимо сопоставлять с обязательствами по кредиту.
Важным моментом является диверсификация.
Ситуация, когда у заемщика есть лишь один источник дохода, пусть даже солидный и стабильный, выглядит не очень надежной. Лучше, когда их два — более-менее равнозначных. Например, наряду с официальной работой не помешает иметь прибыльное хобби или микробизнес, который генерирует стабильный денежный поток.
Кстати, о вашем бизнесе не обязательно сообщать банку — кредитору будет достаточно справки с официального места работы. Дополнительный доход целесообразно направить на погашение кредита в опережение графика.
Если заемщик является предпринимателем, лучше, чтобы его бизнесы были в разных, не связанных друг с другом, сферах. Ведь никто не знает, какие отрасли станут «на паузу» завтра, как это было с туризмом и сферой развлечений во время пандемии.
2. Первый взнос — больше половины покупки
Кредитную нагрузку лучше минимизировать, поэтому не стоит одалживать много. Оптимальный вариант — сделать весомый первоначальный взнос за счет собственных средств. Ориентир — около 50% от стоимости покупки. То есть, если наш заемщик претендует на покупку жилья стоимостью до $100 тыс, то сумма кредита в таком случае составит до 1,35 млн грн (по курсу 27 грн/$).
3. Кредитная нагрузка — не более трети дохода
Чтобы чувствовать себя комфортно, ежемесячный платеж по кредиту не должен быть слишком большим относительно размера дохода. Банки часто ориентируются на 50% и более: то есть половина дохода — на кредит, другая половина — на жизнь. Конечно, многое зависит от абсолютных сумм, ведь стоимость жизни отличается от региона. Но в любом случае, лучше, если на кредит будет уходить не более трети дохода. В нашем примере официальный стабильный доход заемщика — 30 тыс грн в месяц. Тогда оптимальный ежемесячный платеж по кредиту — не более 10 тыс грн.
Читайте также: Игорь Никонов: Многие клиенты не могут купить квартиру из-за финмониторинга
4. График выплаты — только стандартный, никаких аннуитетов!
Аннуитетный график подразумевает неизменный общий (тело + проценты) ежемесячный платеж на протяжении всего срока кредитования.
В нашем примере при ставке в 10% годовых и сроке кредитования 25 лет, ежемесячный платеж при аннуитете составит 12,3 тыс грн! А переплата по кредиту за весь срок — более 2,3 млн грн!
Стандартный график предполагает погашение равными частями именно тела кредита. С учетом процентов общая сумма платежа будет максимальной в первые месяцы кредита, а затем будет уменьшаться.
В нашем примере ежемесячный платеж стартует с 15,6 и финиширует 4,5 тыс грн. Переплата по кредиту составит менее 1,7 млн грн. То есть экономия, по сравнению с аннуитетом, — целых 600 тыс грн!
Почему же заемщики часто выбирают аннуитет?
Скорее всего, вынужденно. Поскольку официального дохода может оказаться недостаточно, чтобы выбрать «классику». Некоторые банки безальтернативно предлагают аннуитет.
Так, в нашем примере банк может не утвердить заемщику стандартный график, поскольку в первые месяцы на кредит будет уходить больше половины дохода заемщика (15,6 из 30 тыс. грн).
Это ещё раз подчеркивает важность того, чтобы у заемщика был «запас прочности» по доходам. Если его нет, лучше умерить аппетиты. Ни в коем случае не стоит брать кредит «впритык».
В любом случае, неплохо иметь прописанную в кредитном договоре опцию свободной смены (переключения) графика выплат. За смену графика банк может взять немалую комиссию.
Читайте также: Глава ГИУ: месячный платеж за 1-комнатную квартиру в лизинг на 20 лет — 9,4 тыс. грн
5. Ищем минимальную процентную ставку
На больших суммах, которые одалживаются на длительные сроки, каждый процентный пункт выливается в кругленькую сумму.
На рынке есть государственная программа «Доступная ипотека под 7%». Более того, премьер-министр уже пообещал снизить ставку до 5% годовых. В целом, условия программы вполне рыночные, хоть и имеется ряд ограничений.
В частности:
- Максимальная стоимость приобретаемой недвижимости — 2,5 млн грн;
- Дом должен быть новым — ввод в эксплуатацию не позже, чем 3 года назад.
Также банки предлагают рыночную ипотеку с номинальной ставкой не выше 10% годовых, которая на самом деле выливается в реальные 15% годовых и более.
Наиболее привлекательными являются плавающие ставки с фиксацией на первое время. В большинстве банков этот срок составляет 1−2 года, но в некоторых может достигать и 5 лет. За это время надо постараться погасить максимально большую долю кредита.
Читайте также: Директор Фонда развития предпринимательства: Дешевую ипотеку под 7% могут взять и ФОПы
6. Максимально возможный срок кредитования
Брать ипотеку следует на максимально возможный срок. Это позволяет минимизировать обязательный ежемесячный платеж по кредиту.
Сейчас на 25−30 лет ипотеку готов дать только один госбанк — Ощадбанк.
Как правило, другие банки не хотят кредитовать дольше, чем на 20 лет.
7. Платим со значительным опережением графика
Брать надо такую сумму, чтобы выплатить за несколько лет, минимизировав переплату по кредиту. Обязательно надо убедиться в отсутствии штрафов за выплату займа с опережением графика и погашения крупными суммами.
В нашем примере, чтобы полностью выплатить кредит за 5 лет, надо быть готовым начинать с ежемесячного платежа в 33,6 тыс грн. Для этого надо иметь реальный доход свыше 50 тыс грн в месяц. Дополнительные 10−15 тыс грн можно будет зарабатывать от сдачи купленного жилья в аренду.
В случае погашения за 5 лет, переплата по кредиту составит 343 тыс грн, то есть в 5 раз меньше, чем за 25 лет.
Основные параметры «правильного» ипотечного кредита для нашего заемщика
- Собственный взнос — от 50% стоимости недвижимости;
- Сумма кредита — не более 1,35 млн грн;
- Процентная ставка — не выше 10% годовых (в идеале — госпрограмма);
- График погашения — только стандартный;
- Стартовый ежемесячный платеж — 33,6 тыс грн при «обязательном» 15,6 тыс грн;
- Срок кредитования — реальный 5 лет при номинальном в 25 лет;
- Месячный доход заемщика — реальный свыше 50 тыс грн при стабильном официальном 30 тыс грн.
Описанный подход предполагает два сценария развития событий.
Если изначально ориентироваться на выплату со значительным опережением графика как на базовый вариант, то негативный сценарий, когда придется работать по графику, не будет катастрофой. Это может случиться, если работать «впритык».
Ипотека — не панацея
Получение ипотечного кредита — длительный трудоемкий процесс. Основная нагрузка связана с оформлением собственно залога (ипотеки). При этом платежи, связанные с оформлением, считаются именно от стоимости недвижимости (не кредита). Поэтому в некоторых случаях, когда требуется одолжить недостающие $10−20 тыс на короткий срок, стоит рассмотреть/просчитать вариант быстрого кредита наличными.