По его словам, речь идет именно о сельскохозяйственной земле, которую обрабатывают крупные аграрные компании. Рынок открылся в 2021 году после отмены моратория на продажу земли, а с 2024 года на него активнее стали заходить новые категории инвесторов — в частности, юридические лица и фонды.
Рынок земли продолжает расти
Лисничий отметил, что рынок земли останавливался дважды: в начале полномасштабной войны и в период, когда не работали государственные реестры. В остальное время, несмотря на войну, размер сделок рос, а рынок оставался активным.
По его словам, сейчас рынок работает на уровне около 13 600 сделок в месяц. Причины активности — ограниченное предложение земли и рост количества инвесторов.
Эксперт пояснил, что в 2021 году цены на землю в отдельных локациях составляли около $2170−2700 за гектар, тогда как сейчас сделки уже совершаются по ценам $3900−4000 и более гектара.
По его мнению, именно рост стоимости актива остается главной причиной интереса к инвестициям в землю.
От чего зависит цена земли
По словам Лисничего, цена земли зависит не только от региона. Инвестору следует обращать внимание на срок действия договора аренды, конкуренцию между аграриями в локации, логистику, качество грунтов, безопасность района и размер земельного массива.
Отдельно он отметил важность договора аренды. Если участок имеет договор аренды на 15 лет и старше, существенно изменить условия аренды можно будет ближе к завершению срока договора. Это также может влиять на ликвидность актива и возможность дальнейших продаж.
Как можно инвестировать в землю
Эксперт назвал два основных варианта инвестирования в сельскохозяйственную землю.
Первый — прямое владение земельным участком, когда инвестор покупает его в собственность. Второй — участие в формате совместного инвестирования через паевой инвестиционный фонд.
По словам Лисничего, в случае прямого владения порог входа зависит от стоимости конкретного участка. Арендные платежи могут составлять около 3−4% на вложенный капитал, однако основная ставка делается именно на рост стоимости земли.
Прогнозируемая капитализация, по его словам, может достигать 20%, а рекомендованный горизонт инвестирования составляет от трех до шести лет.
Почему важна консолидация участков
Лесничий отметил, что дополнительный доход может давать консолидация — объединение земельных участков разных инвесторов в один пул для дальнейшей продажи.
По его словам, один или два отдельных участка менее интересны для арендатора или потенциального покупателя. Вместо этого массив в 40−70 гектаров может создать более сильную переговорную позицию и позволит договориться о лучшей цене.
Эксперт привел примеры сделок, когда средняя цена покупки земли составляла $2657 за гектар, а средняя цена продажи — $4548 за гектар. По его словам, в таких кейсах доходность после уплаты налогов и комиссий могла составлять 30−47% годовых на вложенный капитал.
Паевой фонд: низший порог входа и более высокая ликвидность
Отдельно Лесничий рассказал о паевых инвестиционных фондах, позволяющих приобщиться к рынку земли не через покупку отдельного участка, а через приобретения доли фонда.
По его словам, один из таких фондов инвестирует в сельскохозяйственную землю в безопасных локациях, где есть концентрация конкурентов, короткие сроки договоров аренды и потенциал для активного управления землей.
Лесничий заявил, что прогнозируемая доходность такого формата может составлять от 15% в валюте, а ликвидность сертификатов — «в несколько часов».
В то же время, он уточнил, что фонд не выплачивает дивиденды, а работает как фонд роста стоимости. Инвестор может заработать через продажу сертификатов, стоимость которых меняется вместе с переоценкой активов фонда.
На что обращать внимание инвесторам
Эксперт советует инвесторам выбирать регионы, где есть по меньшей мере три фермера или аграрии, ведь конкуренция формирует спрос на землю, влияет на арендные ставки и цену актива.
Также он предостерег от поспешного перезаключения договоров аренды на долгий срок. По его словам, предложение арендатора может выглядеть привлекательно в данный момент, но договор на 15 лет фактически ограничит возможность сменить арендную плату или выгодно продать участок.
Для тех, кто выбирает фонд, Лесничий советует изучать регламент, стратегию фонда, уже приобретенные активы, инвестиционный горизонт, динамику стоимости сертификатов и бизнес-репутацию учредителей.
Выступление эксперта (4:08:38 — 15% годовых в долларах на земле: маркетинговое обещание или реальность).