► Читайте телеграмм-канал «Минфина»: главные финансовые новости
Первичный рынок жилья
По ее словам, первоначальный рынок жилья в Украине сохраняет инвестиционную привлекательность, однако за годы полномасштабной войны логика таких приобретений заметно изменилась. Если до 2022 года значительная часть покупателей рассматривала новостройки прежде всего как инструмент сохранения и приумножения средств, то сегодня все большее количество сделок имеют смешанную мотивацию.
Эксперт подчеркнула, что весомая часть приобретений, которые раньше можно было бы считать сугубо инвестиционными, сегодня объединяет несколько целей: сохранение/вложение средств в надежный актив, возможность дальнейшего переезда, создание жилого «резерва» для семьи или приобретение качественного жилья в безопасном регионе.
«Полномасштабное вторжение существенно изменило мотивацию покупателей на первичном рынке. Часть приобретений, которые раньше можно было бы смело назвать инвестиционными, сегодня связаны с потребностью в безопасности, изменении места жительства или создании альтернативного варианта для комфортной жизни. Люди все чаще инвестируют в возможность жить в более прогнозируемом, качественном и защищенном».
Факторы
Она отметила, что одним из ключевых факторов трансформации рынка стали внутриукраинские миграционные процессы. Часть платежеспособных покупателей из восточных, юго-восточных, северных и частично центральных областей стала более активно рассматривать жилье в более безопасных регионах — прежде всего на западе Украины и в Киевском регионе.
До полномасштабной войны приобретение жилья во Львовской, Ивано-Франковской, Закарпатской или других западных областях часто носило характер инвестиции, покупки для отдыха, сезонного проживания или последующей аренды. В настоящее время для многих покупателей такое жилье стало реальным или потенциальным местом жизни.
Структура инвестиционного спроса
Существенно изменилась и структура инвестиционного спроса. По данным аналитиков, в 2019—2021 годах более 70% всех инвестиционных приобретений жилья в многоквартирных домах на первичном рынке приходилось на квартиры площадью от 30−35 до 80 м² в сегментах эконом и комфорт-класса. Доля однокомнатных и двухкомнатных квартир могла достигать 80−90% всех приобретенных квартир.
На жилье бизнес-класса, включая загородные дома площадью до 200 м², таунхаусы и дуплексы, приходилось не более 20% инвестиционных приобретений. Доля премиумсегмента, в том числе апартаментов и больших домов площадью от 300 м², не превышала 10%.
В настоящее время эта структура стала более сбалансированной. Доля квартир в общем объеме инвестиционных приобретений сократилась ориентировочно до 50%. Сегмент эконом и комфорт-класса снизился примерно с 70% до 50%. В свою очередь доля жилья бизнес-класса выросла в среднем до 25−30%, а инвестирование в премиум жилье оценивается уже на уровне 18−20%.
По словам Бегунец, это свидетельствует об изменении самого понимания инвестиционной привлекательности. Покупатели все чаще ориентируются не только на более низкую цену входа в проект, но и на качество, концепцию, безопасность, сервис, инфраструктуру, возможность дальнейшей аренды или перепродажи.
«Первичный рынок стал значительно более выборочным. Инвестор сегодня выбирает не по стартовой цене, а по тому, имеет ли объект будущую ликвидность. Выгодна не та квартира, которая самая дешевая в начале строительства, а та, которая после ввода в эксплуатацию будет оставаться востребованной — для жизни, аренды или перепродажи», — подчеркнула она.
Читайте также: Плюс 30% за год: почему в Украине резко повысились цены на жилье
Региональное распределение
Изменилось и региональное распределение инвестиционных приобретений. В 2019—2021 годах на Киев и область приходилось до 40% таких соглашений, на областные центры-миллионники — Харьков, Днепр и Одессу — около 30%, на западные областные центры — Львов, Ивано-Франковск, Луцк, Ужгород, Черновцы, Тернополь — совокупно до 20%, а на другие города — около.
Сегодня Киев и область остаются среди лидеров первичного рынка: на них приходится до 35% инвестиционных приобретений жилья. сочетают конфиденциальность, рекреационные возможности, сервис, концептуальность и комфорт для длительного проживания", — рассказала Бигунец.
В то же время, инвестирование в новостройки Харькова, Днепра и Одессы сократилось ориентировочно до 15%. Еще до 10% инвестиционных приобретений приходится на другие города, преимущественно областные центры.
По словам эксперта, отдельным трендом стал рост роли многофункциональных и концептуальных жилищных комплексов. Например, формат live-work-play, где человек может жить, работать, отдыхать и получать необходимые сервисы, или объекты с wellness-инфраструктурой для жизни в среде восстановления.
Не менее важными, по ее мнению, стали финансовые условия приобретения. Для многих покупателей значение имеют гибкие программы рассрочки, ипотечные инструменты, понятный график платежей и возможность зафиксировать условия покупки. Наибольший интерес представляют программы беспроцентной рассрочки на срок от 24 месяцев.
«Инвестирование на „первичке“ сегодня требует значительно более взвешенного подхода, чем к 2022 году. Рынок не потерял инвестиционную привлекательность, но стал сложнее и ориентированнее на осознанное решение покупателя. Поэтому главная задача инвестора — оценить не только потенциальный прирост цены, но и будущую ликвидность объекта, его способность востребованным после завершения строительства», — резюмировала Бегунец.