Позитивные изменения

Кредитование под залог земли. Законопроект предлагает разрешить банкам приобретать землю в собственность исключительно в случае взимания предмета залога за невозвращенные кредиты.

По мнению эксперта, это изменение фактически открывает доступ к банковскому кредитованию как для операций по купле-продаже земельных участков, так и аграрному сектору в целом.

Особенно важно это для малых и средних производителей. Ведь для них земельные участки — едва ли не единственный актив, который можно использовать в качестве залога.

Читайте также: Законопроект о рынке земли утвердили ко второму чтению. 5 ключевых положений

Также доступ к финансированию увеличивает конкуренцию, обеспечивает равные условия на рынке земель, увеличивает стоимость земли как актива и благосостояние владельцев паев.

Еще одним «плюсом»  Низалов назвал ограничение максимальной концентрации земли в одних руках.

«Потенциально эта норма может замедлить процесс концентрации земель теми, кто имеет неограниченный доступ к финансовым ресурсам. Хотя ничто не будет мешать обходить эту норму через подставных лиц. Именно поэтому в предыдущих дискуссиях модели рынка обсуждались значительно меньшие размеры максимальной площади», — считает Низалов.

Читайте также: Кредит на приобретение земли можно будет получить под 3-5% годовых — Минэкономики

Он добавил, что ограничения по площади земель в собственности напрямую не влияют на объемы земель в аренде и модели ведения агробизнеса, которые сложились в условиях моратория.

Еще одно улучшение — минимальная цена. Закон устанавливает до 2030 года минимальную цену на уровне нормативно-денежной оценки.

«В условиях отсутствия прозрачной рыночной цены, эта норма будет защищать владельцев и местные бюджеты на этапе открытия рынка от искусственного занижения цены. Но в условиях обращения преимущественных прав выкупа земель эта минимальная цена фактически и станет единой цене на рынке», — считает эксперт.

Негативные изменения

Оборот преимущественного права. Закон «Об аренде земли» предоставляет преимущественное право арендаторам. Таким образом, отмечает эксперт, в случае, если владелец пая пожелает продать его, а арендатор не может или не хочет этот пай приобрести, то арендатор найдет другое заинтересованное лицо, которое пожелает приобрести право на такой участок.

То есть реальным продавцом будет выступать не владелец, а арендатор земли. По словам Низалова, покупателями в таких случаях, скорее всего, окажутся спекулятивные инвесторы или подставные лица. 

Читайте также: Рынок земли и газа: что произойдет с курсом валют (видео)

Отказ обнародования информации о ценах на рынке земли. По мнению эксперта, отказ раскрывать цены — это попытка скрыть сделки с оборотом преимущественного права.

Предотвращение монополизации рынка земли. Депутаты отказались ограничивать максимальное количество земель в собственности на местном уровне до 35% территории местных общин.

Таким образом, отдельные владельцы могут скупить до 10 тыс. га и монопольно контролировать рынки земли отдельных ОТГ, влиять на других владельцев, арендаторов и органы местного самоуправления, считает эксперт.

Ограничения по участию иностранцев до референдума. «Это ограничение является абсолютно обоснованным на стадии формирования рынка. Отрицательным является жесткое ограничение об отмене этого условия через референдум. Такое требование станет преградой в привлечении дополнительных инвестиций в отрасль и замедлит экономический рост», — отметил Низалов.

Ранее сообщалось

  • 13 ноября Рада приняла за основу законопроект относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения. (№2178-10). Его поддержали 240 народных депутатов.
  • Среди самых обсуждаемых положений законопроекта — покупка земли иностранцами и лимит земли «в одни руки». В версии законопроекта ко второму чтению лимит уменьшен с 200 тысяч га до 10 тысяч га, как и предложил президент Владимир Зеленский после протестов.

  • Закон о продлении моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения после 1 января 2020 года автоматически продлен до принятия нового закона.