Границы между стоимостью жилья до Окружной и за ее пределами постепенно стираются. «К примеру, на окраинах Киева можно купить квартиру за 17-18 тысяч гривен за квадратный метр, а в пригороде верхняя планка достигает 15 тысяч гривен», — говорит управляющий партнер ARTA Property Management Михаил Артюхов.

То есть за киевскую прописку придется переплатить всего 2-3 тысячи гривен с каждого квадрата. На квартире в 50 кв м это дополнительно 100-150 тысяч гривен — сумма для большинства потенциальных покупателей явно не критическая.

Поэтому растет армия «колеблющихся» — люди, у которых есть на руках 30-40 тысяч долларов, выбирают между прелестями загородной жизни и квартирой -пусть и на окраине, но все же в Киеве.

«Минфин» разбирался, что сейчас происходит на рынке загородной недвижимости, и стоит ли покупать жилье за пределами столицы.

Цена плюс пейзажи

Продажи жилья начали активно смещаться в сторону пригорода еще с 2011 года. По итогам прошлого года на города-спутники пришлось уже 60% всех объемов реализации квартир в столичном регионе, а это порядка 2 тысяч сделок.

Идея переезда в пригород для многих киевлян себя не исчерпала, — говорит Артюхов. То есть спрос на жилье за чертой Киева по-прежнему достаточно высок.

Наиболее популярны Петропавловская и Софиевская Борщаговка, Ирпень и Буча, Новообуховское и Одесское направления. Растет также популярность Вышгородского направления, которое пока застроено меньше остальных, но активно прирастает новыми проектами.

Потенциальных покупателей привлекает несколько составляющих загородной жизни. Во-первых, сравнительно невысокая стоимость квартир. В среднем жилье достаточно высокого качества реально купить за 13-15 тысяч гривен, а минимальная планка — 8-10 тысяч гривен за квадратный метр.

По словам управляющего партнера AVM Development Group Владислава Кононова, по итогам первого квартала этого года самые популярные — однокомнатные квартиры площадью от 30 до 40 квадратных метров. На них пришлось больше 75% продаж.

Наблюдается активизация спроса в сегменте коттеджного строительства и земельных участков.

«За 3 месяца этого года, особенно в марте, заметно выросли продажи коттеджей площадью от 100 квадратных метров. Стало больше и желающих приобрести земельные участки под индивидуальное строительство. Около 12% покупателей интересуются именно этими сегментами недвижимости. По популярности коттеджи и земля практически сравнялись с двухкомнатными квартирами площадью от 45 до 60 квадратов», — пояснил эксперт.

Рейтинг застройщиков Киевской области от «Минфина»

Покупатели присматриваются также к такому формату как таун-хаусы и дуплексы в коттеджных городках. По-сути, они продаются сейчас по цене двух- трехкомнатной квартиры (от 40-45 тысяч долларов), но в придачу к дому вы получаете еще и земельный участок в собственность.

Такое изменение покупательских предпочтений еще больше ужесточило конкуренцию в пригороде. «К примеру, застройщикам клубных домов на Новообуховской трассе не так просто распродавать апартаменты. Они хорошие по качеству, там есть вся инфраструктура (бассейн, рестораны и пр.), но сложно попасть в свою целевую аудиторию. Такие объекты готовы покупать люди, которые хотят выехать за город, но еще «не созрели» к покупке частного дома. В итоге, застройщики уже несколько лет не могут распродать 30 квартир», — рассказывает руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.

Есть и еще один нюанс. Пригородная недвижимость, особенно ликвидная, в последнее время дорожала быстрее, чем квартиры на окраинах Киева.

В пригороде реально купить единичку в новостройке в 48 квадратов за 24 тысячи долларов. Но нужны еще деньги на ремонт. А уже за 30 тысяч долларов можно найти аналогичное по площади жилье на вторичке на окраине столицы. И некоторые покупатели отдают предпочтение именно такому варианту. Мотивация следующая: продать квартиру в столице, в случае необходимости, проще и быстрее, чем в пригороде. К тому же, за городом автоматически выше расходы на проезд (проезд в маршрутках доходит до 25 гривен в одну сторону).

Правда, по словам Кононова, в конце прошлого и в нынешнем году большинство пригородных застройщиков не повышали цены. Хотя себестоимость работ выросла, компании побоялись переписывать ценники, чтобы не растерять потенциальных клиентов. В итоге, с весны в пригород снова потянулась армия покупателей.

«Строительные компании пригородов понимают, что постепенно преимущество в цене уходит на второй план, в связи с этим они все больше внимания уделяют качеству проектов. Сегодня, преимущественно, реализуются ЖК комфорт класса. Это означает использование только высококачественных материалов и комплектующих от надежных поставщиков», — утверждает генеральный директор строительной группы «Синергия» Игорь Оверко.

Вступают в игру и дополнительные бонусы пригодной жизни. К примеру, многих прельщает близость к природе и вопрос экологичности. Для них ценно наличие «природной инфраструктуры» — близость к лесу или озеру, отсутствие источников загрязнения в округе (заводов, свалок и пр.), чистый воздух и вода и др.

«Проекты, которые соответствуют этим критериям, распродаются в первую очередь. Но многие дома построены, что называется, в чистом поле — природные красоты вроде и есть, но до них нужно долго идти или ехать», — говорит Ирина Луханина.

«Нехорошая» квартира

Некоторые эксперты считают жилье в пригороде весьма рискованной покупкой. По словам Михаила Артюхова, 10-20% всех новостроек за пределами столицы — проблемные.

Во-первых, за городом больше мелких застройщиков, у которых не всегда есть опыт и средства для реализации масштабных проектов. Некоторые объекты уже в процессе строительства переходят от одних собственников к другим, задерживаются сроки сдачи домов в эксплуатацию, а в худшем случае новостройки вообще замораживаются.

Во-вторых, возможны неприятные сюрпризы для потенциальных жильцов. «Скажем, люди уже после новоселья узнают, что у них, оказывается, нет центрального водопровода, а есть только скальная скважина. Вместо центральной канализации — выгребная яма, которую нужно периодически выкачивать. Для многоэтажки это может оказаться проблемой», — отмечает Ирина Луханина.

По словам Артюхова, некоторые многоэтажки строятся и вводятся в эксплуатацию как частный дом, а уже потом делятся на отдельные квартиры. В последствии это может привести к проблемам с документами на собственность.

Инвестируйте в жилье выгодно! Квартиры в новостройках

Владислав Кононов рассказал «Минфину», что в прошлом году в большинстве пригородных новостроек задержки со сдачей в эксплуатацию составили в среднем около 4 месяцев. Причем в 80% случаев это пояснялось объективными факторами перехода на новые строительные нормы. «Еще летом 2018 года многие компании столкнулись с тем, что ввести объект в эксплуатацию стало проблемой. Рынок подстраивается под новые строительные нормы, естественно, на это необходимо время», — говорит он.

Среди субъективных причин, которые не позволяют застройщику ввести построенный объект вовремя, — несоответствие здания согласованному проекту строительства, проблемы с подключением к инженерным сетям. «На данный момент количество таких объектов в пригороде Киева не превышает 20%. Для сравнения: в Киеве задержки со вводом объектов в эксплуатацию составляют в среднем 6 месяцев. При этом количество «проблемных» объектов в столице достигает 30%», — утверждает Кононов.

Инфраструктура и пробки

Отдельный нюанс, который эксперты советуют учитывать при выборе пригородного жилья, — инфраструктура в самом населенном пункте и возможность добраться в Киев.

Жилищная застройка в большинстве городов-спутников Киева в последние годы велась намного активнее, чем подтягивалась инфраструктура. Для многих покупателей это не было проблемой. Ведь они продолжали работать в Киеве и считали, что смогут возить своих детей в столичные садики и школы, ходить в городские поликлиники и пр.

Но в прошлом году, например, появилась норма о первоочередном зачислении в школы детей, прописанных в прикрепленных к учебному заведению микрорайонах. И доступность столичных лицеев и школ для детей их природа автоматически ограничилась. А вот местные — загородные — школы оказались переполненными, в первые классы набрали по 35-36 детей. Многие учебные заведения даже возобновили учебу в две смены. Такая ситуация сложилась, в частности, в Борисполе в новых жилых районах.

То же самое и с медициной. Сейчас декларации с семейным врачем можно заключать в любой поликлинике. Но есть квоты по нагрузке на терапевтов — не больше 2 тысяч пациентов. В Киевской области докторов на всех проживающих попросту не хватает, поэтому многие так и не смогли подписать договор по месту жительства.

С транспортом проблем еще больше. Бум пригородного строительства привел к тому, что ежедневно в Киев въезжают десятки тысяч человек. К примеру, со стороны Софиевской и Петропавловской Борщаговки в столицу ежедневно въезжает 88 тысяч человек, со стороны Броваров — 69 тысяч, с Обухова и Украинки — 36 тысяч, с Зазимья, Хотяновки, Ирпеня — 36 тысяч, Пуховки — 31 тысяча, Горы и Мартусовки — 35 тысяч, Гостомеля — 25 тысяч, Вышгорода — 22 тысячи и т.д.

Въезды в столицу на такой поток маятниковой миграции явно не рассчитаны, в итоге образуются огромные пробки. Больше всего от них страдают те, кто добирается в Киев по Житомирской и Одесской трассам. «По Житомирскому направлению только до въезда в Киев часто приходится тянуться 40-50 минут, плюс — пробки на проспекте Победы», — говорит Ирина Луханина.

Частично проблему должна решить реконструкция большой Окружной дороги, но без масштабной транспортной реформы не обойтись. Городские же власти пока не спешат перестраивать проблемную логистику.

А вот Игорь Оверко из СГ «Синергия» считает, что проблема пробок на въездах в столицу преувеличена. «Например в Ирпене есть несколько современных широких трасс в направлении столицы, где нет транзитного транспорта — грузовиков, фур. За 20-25 минут на маршрутке можно спокойно доехать до станции метро «Академгородок», а на собственном авто еще быстрее. Также, есть вариант прямого выезда на Житомирскую трассу, откуда по прямой можно попасть в центр. Из спальных районов Киева добираться в центр не быстрее. На Позняках живет полмиллиона человек, на Троещине — 800 тысяч чел., и большинство работает на правом берегу. Дорога в центр в час пик занимает по меньшей мере полтора часа, независимо от того, едете ли вы на общественном транспорте или авто», — говорит эксперт.

Самыми свободными в плане проезда пока остаются Вышгородское направление, где есть два въезда в Киев, и Обуховское. Но они оба активно застраиваются, поэтому ситуация может кардинально измениться уже в ближайшее время.

Пригород будет дорожать

По словам Владислава Кононова, жилье в пригороде может подорожать в среднем на 3-5% больше, чем в черте Киева.

«Жилье в небольших населенных пунктах между Киевом и городами-спутниками (Ходосовка, Чабаны, Чайки и пр.) может вырасти в цене на 15% за год, в самих городах-спутниках — не больше чем на 10%», — говорит он. Эксперт прогнозирует всплеск интереса покупателей к коттеджной застройке пригорода. Сама застройка будет сосредоточена в небольших населенных пунктах.

«В связи с принятием новых строительных норм, ограничивающих этажность, исходя из плотности населения, количество новых проектов в пригороде Киева может сократиться на 25%», — прогнозирует Кононов.

Сокращение предложения и рост цен заставит потенциальных покупателей крепко задуматься и хорошо взвесить преимущества загородной жизни. Но качественные проекты с хорошим соотношением цены и качества, развитой инфраструктурой и природными красотами будут и в дальнейшем пользоваться повышенным спросом.

Тем более, что инвестиционная привлекательность жилья в пригороде будет оставаться очень высокой.

«К примеру, в ЖК Синергия 3 стоимость на этапе строительства составляла — 8300 грн. за 1 кв. м., а сейчас, в 2019 году, — 14500 грн. за 1 м. кв. То есть за несколько лет, инвестор смог бы заработать около 6200 грн на 1 м. кв. В то же время в Киеве средняя стоимость жилья комфорт — класса варьируется в районе 20000 грн за 1 м. кв. (по данным LUN), а ежегодный рост в цене — до 5%», — отмечает Игорь Оверко.

Мария Колыванова

Следите за интересными и эксклюзивными новостями о недвижимости в Telegram