Чертова дюжина
О своем намерении сдать дома в 2018 году заявляло 152 застройщика. Но в первом полугодии сделать это успел даже не каждый десятый. Поэтому в этот раз в рейтинге «Минфина» оказалось всего 13 участников.
Первое место занял Банк «Аркада», который сдал за 6 месяцев 4 дома. Второе – компания Karad с 3 объектами, третье –Stolitsa Group, 2 дома. Для сравнения: в рейтинге за 12 месяцев 2017 года тройка лидеров выглядела совсем иначе: Укрбуд (17 домов), ДСК Житлобуд (12), Аркада (9).
Компании Укрбуд, ZIM Capital Group и РІЕЛ в январе-июне также сдали по два объекта, но заняли в рейтинге лишь с 3 по 6 место соответственно. Дело в том, что при одинаковом количестве сданных домов, включается дополнительный критерий. Первенство отдается участнику, который сдал в эксплуатацию большее количество квартир. Если и эти показатели совпадают, то выше поднимается застройщик, который за время работы на рынке суммарно построил больше объектов.
Кого нет в рейтинге
В исследовании участвовали только юрлица, которые сдали объекты в 1 полугодии 2018 года. Обязательное требование: построенный дом должен быть не единственным. Нужно, чтобы в активе застройщика либо уже были сданные дома, либо он уже начал строительство следующих объектов.
Количество домов, сданных каждой из компаний в 1 полугодии, мы определяли по сертификатам или декларациям ГАСИ (Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины), которые мы находили в реестре. Дома, которые были сданы в эксплуатацию, но не успели получить сертификат или декларацию ГАСИ, при составлении рейтинга не учитывались. То же касается и домов, которые получили документы раньше. Отдел баз данных «Минфина» проверил актуальность приведенных в рейтинге данных на 1 сентября 2018 года.
Например, Клубный дом «Turgenev» в рейтинг не попал. Хотя он позиционируется как объект, который сдан в 2018 году, по документам срок его сдачи – конец 2017-го. Аналогичная ситуация с компанией Интергалбуд: дома в двух жилых комплексах — ЖК Традиция и ЖК Малахит — получили свои сертификаты в конце декабря, прямо перед новым 2018 годом. Поэтому ее нет в списке. Во втором полугодии компания планирует ввести в эксплуатацию дома в 9 жилых комплексах.
При подготовке рейтинга «Минфин» учитывает лишь те показатели, которые можно оценить объективно: количество построенных домов, квартир, количество объектов, которые уже возведены или находятся в стадии строительства. Мы не претендуем на глубокий анализ рынка, не оцениваем качество возведенных объектов или их «проблемность». Задача «Минфина» — дать читателям отправную точку, от которой они смогут оттолкнуться при выборе новостройки. К тому же, такой подход дает возможность минимизировать «человеческий фактор» и сделать исследование максимально непредвзятым.
Хотя, откровенно проблемные объекты мы в рейтинг все же не включали. Один из примеров – ЖК «Перспектива» от ООО «ГЛОБАЛ СТРОЙ 3» (ул.Теодора Драйзера, 40). Как писал «Минфин», столичный Хозяйственный суд вынес решение о его демонтаже. По судебному вердикту застройщик обязан снести здание как объект самовольного строительства. Правда, сейчас компания пытается оспорить это решение. А пока суд да дело, объекты в скандальном ЖК продолжают распродаваться. Цена – 13500 грн за квадратный метр. Мы позвонили в отдел продаж компании и нам сообщили, что «в сентябре будет суд и все решим». Там уверяют, что после суда компания получит все необходимые документы и выполнит обязательства перед покупателями.
Не вошел в исследование и дом компании Мегаинвестстрой на ул. Светлицкого, 35. Ни сертификата, ни декларации на него нет. Изначально земля отводилась под строительство бизнес-центра, но в конечном итоге на участке вырос жилой дом. Сейчас объект курирует Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам, он отнесен к категории «Нарушения градостроительного законодательства».
По оценкам экспертов, в Украине с нарушениями строится до 30% всех жилых домов. В Киеве законность строек мониторит департамент градостроительства и архитектуры КГГА. С данными этих исследований можно ознакомиться в электронном градостроительном кадастре.
А вот компания РІЕЛ в рейтинг попала. Хотя, судя по отзывам инвесторов на профильных форумах, компания нещадно затягивала сроки сдачи объектов. Как пишут в отзывах, 2 дома в ЖК «Львовский квартал» застройщик обещал сдать еще в 4 квартале 2016 года, но по факту сделал это только в 1 квартале 2018-го. Остальные дома в комплексе, похоже, также будут сданы с огромным опозданием. Конечно, сроки строительства сейчас нарушают почти все застройщики. Но этот случай – выходит за рамки стандартных проволочек.
Переплюнуть РІЕЛ удалось другому лидеру нашего рейтинга — компании Karad. Опять-таки, как пишут на профильных форумах, сдача ЖК «Ясногорский» была запланирована на 3 квартал 2015 года, но был введен в эксплуатацию только во 2 квартале 2018 г. А ЖК «Козацкий Гай», который предполагали закончить в 3 квартале 2016 года, сдали почти на два года позже — во 2 квартале 2018 г. Такого рода проблемы в компании не удивляют. По данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, нынешний руководитель Karad является одним из учредителей ООО Сан-Девелопмент (Sun Development), в активе которого также числились проблемные объекты. Ранее ООО Сан-Девелопмент фигурировало в списке недобросовестных застройщиков, которые публиковала Ассоциация.
Судя по отзывам на форумах, еще один участник нашего рейтинга — Stolitsa Group – также сдал свой ЖК «Квартет» с опозданием на 9 месяцев. Покупатели в отзывах также жалуются на низкое качество домов – трещины в стенах, плохие трубы, которые постоянно прорывает, некачественную штукатурку и т.д.
Важные нюансы
Раньше «Минфин» готовил рейтинг киевских застройщиков раз в год. Мы публиковали информацию по количеству построенных компаниями домов за 2017 и 2016 года. Теперь станем делать это чаще – раз в полгода. Так читателям будет проще следить за динамикой работы компаний.
Обращаем внимание на важный момент: дом физически может быть один, но на несколько очередей. Если каждая из них получила отдельный документ, то считалась отдельным домом. Если же один из застройщиков сдал два дома с одинаковым адресом (корпус 1 и 2 например) и получил только один сертификат, то в графе «сданные дома» у него будет показан один дом.
Есть еще один нюанс: точное количество квартир, которое находится в построенном доме, многие застройщики не указывают ни на сайте, ни в документации. Запросы «Минфина» часть компаний обычно игнорирует. Поэтому приходится идти на хитрость – звонить в отделы продаж застройщиков под видом клиентов и выяснять, сколько квартир находится на этаже того или иного дома. Или искать план зданий в интернете и самостоятельно подсчитывать количество квартир. Именно поэтому в графе «Сданные квартиры» могут быть неточности.
В рейтинг включены все объекты, введенные в эксплуатацию за отчетный период, – от малоэтажных домов до высотных жилых комплексов.
«Минфин» подчеркивает, что количество сданных в эксплуатацию объектов или квартир не является абсолютным показателем надежности того или иного застройщика, а лишь одним из критериев, по которому можно оценивать компании. Мы считаем, что решение инвестировать в недвижимость читатели принимают не только на основании рейтинга, но и исходя из множества других факторов, которые позволяют составить более полное мнение о том или ином объекте.