Так что бюджетным покупателям, у которых было на руках $25-30 тыс., приходилось выбирать: потратить сбережения на покупку старой квартиры в Киеве (хрущевку или гостинку) или на новые «квадраты» в ближайшем пригороде. Не удивительно, что в 70% случаев предпочтение отдавалось последнему варианту.
В 2017 году ситуация изменилась — киевские застройщики стали возвращать покупателей в столицу.
«Минфин» разбирался в том, на что следует обратить внимание, выбирая между новостройками Киева и области.
Немного цифр
Пригороды столицы застраиваются ударными темпами. За 9 месяцев 2017 года застройщики Киевской области ввели в эксплуатацию 1, 233 млн кв.м. общей площади жилья. По данным компании «Олимп консалтинг», это приблизительно 13 500 квартир. Для сравнения: в Киеве за аналогичный период ввели в эксплуатацию 1, 09 млн кв.м. или 12 000 квартир.
А вот ситуация с продажами выглядит не так оптимистично. По данным компании ARPA Real Estate, 30% жилья, которое было введено в эксплуатацию в пригороде, осталось непроданным. В Киеве этот показатель гораздо лучше – по разным оценкам он составляет 10 — 15%.
Киев наращивает обороты
По данным специализированных порталов, на начало декабря 2017 в Киеве строилось 332 жилых комплекса. Причем 70% всех проектов в столице приходилось на шесть крупных застройщиков. И в этом «плюс» столицы: покупатели жилья склонны больше доверять крупным компаниям, чем небольшим частным застройщикам, на которых держится пригород.
Читайте также: Гид по рейтингу пригородной недвижимости
Радует и ценовая политика компаний. Цены на строящееся социальное жилье в столице в прошлом году были вполне соотносимы с ценами в пригороде. Например, в таких объектах как ЖК Жуляны, ЖК Art Парк, ЖК Orange City, ЖК Welcome Home и др стоимость «квадрата» стартует от 13-14 000 грн.
Привлекают столичные застройщики и интересными архитектурными решениями. Многие из них начинают строить квартиры с более продуманными планировками.
Застройщики пригорода «заигрались»
До недавнего времени главным козырем пригородных застройщиков была сравнительно низкая цена квадрата. Еще в 2016 году инвестировать в строящийся объект можно было по цене от 7500 за квадратный метр. В 2017 эта планка поднялась уже до 9-10 000 грн./кв.м. А средняя цена новостроек в Киевской области, по данным аналитических компаний, составляет 14 000 грн за «квадрат». «Но снижать стоимость застройщики больше не могут. Большинство уже работает на грани рентабельности, предлагая квадрат на 10-15% выше себестоимости», ‒ говорит руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Ростислав Симонов.
Читайте также: Где под Киевом жить хорошо
Разбалованные за несколько предыдущих лет высоким покупательским спросом, далеко не все застройщики Киевской области смогли быстро переориентировать свои отделы продаж и научить их бороться за покупателя.
«Уровень подготовки риелторов и сотрудников отделов продаж застройщиков Киевской области очень низок. Большинство из них считают себя «звездами», не понимая, что какой бы продуманной ни была маркетинговая стратегия, лицом объекта для покупателя всегда будет «продажник», — рассказывает Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации управляющих недвижимостью.
Кроме того, если в 2015-2016 годах более 40% квартир в новостроях пригорода покупали, чтобы в будущем заработать на сдаче жилья в аренду, то сейчас более 70% приобретают жилье для себя. Это связано с постепенным снижением цен на аренду. Ведь предложений достаточно много, а спрос понемногу падает. Поэтому вкладывать в строительство с целью сдачи в аренду становится невыгодно.
А вот в Киеве как раз наоборот, инвесторы начинают активней скупать жилье под «сдачу». «В этом году были случаи, когда люди выкупали квартиры этажами. Такая история может повториться и в 2018 году, если частный инвестор, которому нужно сохранить деньги, ищет возможности здесь, в Украине, а не на рынке недвижимости за рубежом. Как правило, это малометражные квартиры в объектах, расположенных близко к станциям метро», — говорит управляющий партнер RED Community Татьяна Шульга.
Последним в списке, но далеко не последним по значимости, является проблема коммуникаций. Ситуации, когда в сданных домах по нескольку лет нет газа и света, стали типичными для таких популярных населенных пунктов как Ирпень, Буча, Бровары.
Зато в вопросе развития инфраструктуры в пригороде виден явный прогресс. Всего год назад большинство покупателей недвижимости в Киевской области отмечало отсутствие магазинов, социальных объектов и прочей инфраструктуры. Сейчас таких претензий стало больше к столичным объектам. Немногие готовы жить в столице, но при этом добираться до ближайшего детсада или школы 20-30 минут на машине.
Дальше будет
Большинство аналитиков уверено, что в 2018 году спрос будет постепенно смещаться в сторону Киева. В области будет наблюдаться эффект перенасыщения рынка. Из-за этого может остановиться до 10-15% строек. Вполне вероятно, что при этом крупные компании начнут поглощать более мелких застройщиков.
«А вот на столичном рынке жилой недвижимости мы не наблюдаем перенасыщения и не видим предпосылок для демпинга», — говорит Ростислав Симонов.
Поэтому ожидать, что цены на новострои существенно упадут, не стоит. Даже если они снизятся в долларовом эквиваленте, то в гривне, скорее всего, будет рост в пределах 5%, — считают эксперты.
Яна Довгань