Команда «Минфина» несколько месяцев работала над тем, чтобы собрать и подготовить максимально объективные данные о рынке первичного жилья столичного региона. На основе этой информации мы составили рейтинг.
Главным критерием оценки стало количество объектов, введенных застройщиками в эксплуатацию за 2017 год. Именно этот показатель аналитики считают самым объективным.
Читайте также: Гид по рейтингу пригородной недвижимости
Инвесторы в рынок недвижимости сталкиваются с большим количеством рисков. Количество построенного жилья в разы превышает количество проданных квадратных метров, рынок перенасыщен. Для пригорода эта проблема даже более актуальна, чем для столицы. Почему так происходит? Рынок первичного жилья Киевской области — один из самых закрытых, он фактически не регулируется государством. Здесь работает много «темных лошадок» — кто на самом деле стоит за тем или иным застройщиком зачастую сказать невозможно. Сколько-нибудь достоверной аналитики по этому рынку не существует. Единственные объективные цифры, которые есть на данный момент — данные Госкомстата по количеству построенных квадратных метров в целом по региону, и информация ДАБИ относительно введенных в эксплуатацию объектов.
«Минфин» спросил у экспертов, насколько полезным может оказаться рейтинг застройщиков Киевской области для инвесторов и почему.
Рынок загородной недвижимости, как и весь столичный строительный рынок в целом, остается довольно непрозрачным с точки зрения раскрытия информации о реальных бенефициарах строительных компаний. Аналитический отдел YouControl, оперируя официальными данными из открытых источников, выявил связи между объектами и реальными заказчиками строительства. Однако нет ли среди них «подставных» лиц, сразу сказать сложно ‒ это требует отдельного расследования.
Проблема низкой транспарентности структуры собственности на рынке загородной недвижимости Киева усиливается слабым финансовым положением большинства лидеров рынка. Она отображается в низких значениях индекса FinScore, который включает в себя показатели ликвидности, платежеспособности, рентабельности и деловой активности компании в сравнении с конкурентами. Дополнительной проблемой многих застройщиков является малый опыт работы. Этот фактор можно рассматривать как дополнительный источник риска невыполнения обязательств.
Поэтому YouControl приветствует попытки «Минфина» увеличить прозрачность отрасли. Мы готовы помогать бизнес-партнерам и клиентам строительных компаний узнавать больше о своих контрагентах во избежание неприятных финансовых или репутационных потерь.
Рынок недвижимости, как и банковский сектор, переживает сложное время. Поэтому к вопросу инвестирования и выбора застройщика нужно подходить щепетильно и максимально осознанно. Не секрет, что инвесторы больше доверяют тем компании, которые имеют опыт реализованных домов (введенных в эксплуатацию). Но нужно помнить, количество введенных в эксплуатацию домов — не единственный показатель порядочности застройщика. Важно также учитывать соблюдение сроков и качества строительства.
Рейтинг «Минфина» показателен с точки зрения уровня успешности застройщиков в строительстве за текущий год. Но, конечно, его не стоит воспринимать как безусловный показатель надежности застройщика в целом. Ведь в 2018 году все может кардинально измениться.
Читайте также: Сколько стоят квартиры в Киевской области
Рынок недвижимости — один из самых закрытых рынков украинской экономики. Любая попытка пролить свет на него воспринимается только позитивно. Аналитику по новостроям Киевской области сейчас никто не делает. Никто не мониторит цены, не изучает спрос и предложение.
Но нужно обязательно учитывать, что застройщик, который больше всех построил, совсем не обязательно является самым надежным. Ведь сейчас много случаев, когда строят много, а продают мало. В результате - стоят введенные в эксплуатацию дома с непроданными квартирами. Соответственно, таким застройщикам не за что достраивать новые дома. Это высокие риски.
На рынке первичной недвижимости Киевской области довольно значительный объем предложения. Количество строящихся жилых домов в 2 раза превышает количество сданных объектов. При довольно либеральной ценовой политике риски для пригорода остаются те же, что и для столичных застройщиков. Главный вопрос в том, хватит ли им своих ресурсов, чтобы достроить начатые объекты, если объемы продаж снизятся. Хотя низко- и среднеэтажная застройка пригорода (преимущественно 9-10 этажей) позволяет быстрее и в более сжатые сроки закончить начатые объекты, по сравнению с киевскими высотками.
Цена - сильное конкурентное преимущество пригородных застройщиков. Но сегодня она перестает быть единственным критерием при выборе и покупке жилья. Уже проявляется тенденция смещения спроса из пригорода обратно в город. Во-первых, многие столкнулись с транспортными проблемами – довольно сложно добираться утром в Киев, где находятся основные административные и инфраструктурные объекты. Во-вторых, нет достаточной инфраструктуры для жильцов. Если застройщики и строят ее, то в последнюю очередь.