Гид по рейтингу пригородной недвижимости

Есть два главных вопроса о рейтинге, которые нам задавали эксперты и коллеги во время его подготовки. Первый – что такое пригород. Второй – почему мы считаем количество построенных домов, а не ранжируем застройщиков по надежности.

Что такое пригород

Грубо говоря, для исследования мы выбрали те населенные пункты, которые находятся сразу за чертой Киева. Это те места, куда легко добраться общественным транспортом с самого утра до полуночи, где инфраструктура почти ничем не отличается от киевской. А в некоторые из них службы такси и доставки считают тариф как по городу.

Таким образом в рейтинг с северного направления попали Вышгород, Ирпень и Буча. Коцюбинское не смогло похвастаться введенными в этом году объектами. А Гостомель и Ворзель не учитывались по причине отдаленности.

В западном пригороде главные игроки – это села Софиевская и Петропавловская Борщаговки, которые по количеству населения уже вполне походят на средний украинский райцентр. Мы исследовали и село Чайки. Дальше в списке идут Вишневое и Крюковщина.

Интересная ситуация с селом Святопетровское, «якорным» местом для застройщика NovBud (ЖК «Петровский квартал»). Сначала редакция решила не учитывать этот населенный пункт в рейтинге. Но по документам оказалось, что этот проект уже разросся на территорию соседней Софиевской Борщаговки, поэтому и был включен в рейтинг.

Одесское направление представлено селом Гатное. Вместе с тем, Чабаны, Новоселки, Хотов и Конча-Заспа не отображены в индикаторах сданных в этом году домов. Но если у застройщика есть там текущие стройки, то они учитывались в графе «Строящиеся объекты». Украинка и Обухов не учитывались по причине отдаленности. На этом с правым берегом все.

Читайте также: Где под Киевом жить хорошо

На левом берегу Киева главными ареолами пригородных новостроек оказались Борисполь и Бровары. Учитывались также новостройки в Чубинском и Счастливом. Отдельным пунктом оказалось маленькое Зазимье возле Троещины, где нашелся единственный застройщик, который сдал в этом году дома и продолжает возводить новые.

Почему количество домов (а не качество)

Профильные СМИ и другие деловые издания полны субъективных рейтингов надежности, комфортности, элитности и т.п. «Минфин» решил отталкиваться от официальных данных и минимизировать человеческий фактор в исследовании. Именно поэтому мы считаем только тех застройщиков, которые построили и сдали дома в эксплуатацию. Наверное, ничего лучше не говорит о застройщике, чем его законченный объект.

Подчеркнем, что, как рассказывают в неофициальных беседах эксперты рынка, 4 из 5 домов в пригороде строятся с занижением категории сложности. В некоторых сданных в эксплуатацию домах даже несколько месяцев спустя может не быть газа. А местами есть проблемы с электричеством или канализацией. И такие детали можно узнать только из общения с жильцами или на тысячах страниц специализированных форумов.

Мы считаем, что решение инвестировать наш читатель принимает не только на основании рейтинга, но на множестве факторов и аргументов, которые дают полную картинку по тому или иному объекту. Задача редакции – дать читателю фундамент, от которого можно отталкиваться при выборе новостройки. Поэтому мы взяли те показатели, которые можно оценить объективно.

Отдельно отметим, что в рейтинг попали многоквартирные жилые дома в три этажа и выше. Это было сделано, чтобы отсеять мелкие и единичные проекты, которых на пригородном рынке очень много, и которые могли смазать общую картину.

Как говорят цифры

Как уже было сказано выше, рейтинг строится по количеству сданных в эксплуатацию домов. Они определяются по отдельным сертификатам или декларациям из реестра ГАСИ. Здесь есть важный момент: дом физически может быть один, но на несколько очередей. Если каждая из них получила отдельный документ, то считалась отдельным домом. Если же один из застройщиков сдал два дома с одинаковым адресом (корпус 1 и 2 например), получив одну декларацию, то в графе «Сданные объекты» у него будет один дом.

Локация застройщика означает место, в котором в основном находятся его вошедшие в рейтинг объекты. Дальше идет количество квартир, суммарно сданных застройщиком в текущем году. Тоже показательный индикатор, так как есть компании, которые сдали пять домов по 30 квартир, а есть такие, что ввели в эксплуатацию дом на несколько сотен квартир. Дома, которые строятся – это все проекты застройщиков в пригороде, начиная от котлована и заканчивая готовым домом без документов.

Если говорить о показателях по жилым комплексам, то тут сложилась весьма противоречивая ситуация. Вопрос в том, что многие крупные застройщики имеют «якорный» ЖК, который развивают уже несколько лет. Они строят все новые очереди, расширяя эти комплексы. Поэтому у некоторых крупных компаний стоит ноль в графе «Сданные ЖК». С другой стороны, есть застройщики, у которых были сданы ЖК в составе одного дома. Они также учитывались.

Биография застройщиков

Несколько ЖК так и не удалось связать с какими-то конкретными компаниями, поэтому в рейтинге они указаны по названию проекта, который они представляют. Подчеркиваем, что процесс сбора информации о застройщиках проводится в режиме реального времени и будет постоянно обновляться на странице компании. На данном этапе мы установили связи между жилыми комплексами и застройщиками, следующий этап – будет собрана детальнейшая информация о том, кто за ними стоит.

Стоит отметить, что в начале декабря «Минфин» разослал информационные запросы всем компаниям, которые попадали в список и попросил предоставить информацию о введенных в эксплуатацию домах. Ответили немногие. Куда больше информации мы получили, когда обращались в отделы продаж как клиенты. Тем не менее, редакция готова предоставить право внести подтвержденные официальной информацией и документами правки в описание кого-либо из застройщиков. Всего информация в рейтинге была собрана и проверена из нескольких источников: кроме запросов компаниям, она была проверена по реестру ГАСИ, а также по открытым источникам (форумам и отраслевым сайтам). Итоговый рейтинг был также предоставлен для проверки партнерами «Минфина» и экспертам.

Что еще нужно знать

Застройщики жилых комплексов «Family», «Підкова» и Дания» являются физическими лицами, поэтому в рейтинге указаны по названию своих главных проектов. А у BD Holding из-за проблем с документами в учет не идет проект «Европейка». Этому застройщику засчитана только декларация по ЖК «Аметист».

Интересно, что есть и весьма крупные компании, которые не попали в рейтинг. Например, застройщик микрорайона «Благодатный» в Ирпене, который сейчас строит сразу шесть жилых комплексов. «Минфину» не удалось найти в реестре ГАСИ ее объекты, которые были сданы в текущем году. По той же причине в рейтинг не попал и известный в Броварах «Атлант».

Говоря еще о документах, отметим, что до июня компании в основном получали декларации, а во второй половине года уже проходили экспертизу и получали сертификаты. По строительству ЖСК «Диамант» в Броварах на данный момент не удалось найти ни деклараций, ни сертификатов, но в открытых источниках есть информация о введении в эксплуатацию одного дома на 80 квартир. А застройщиком ЖК «Банковский» значится Трест Бориспольсельстрой, хотя в некоторых источниках указывается, что в проекте принимает участие ДСК-Житлобуд». Кажется, это все.