Чем интересен Житний рынок
Житний рынок — одно из самых известных торговых мест столицы, расположенный на Подоле. Торговля здесь началась еще при Киевской Руси, чему способствовала близость к Днепру и, соответственно, речным гаваням. Основным торговым центром Киева Житний рынок стал в XV веке: дважды в год здесь проводилась ярмарка.
Современное помещение Житнего рынка относительно новое. Его построили в 1980 году в стилистике конструктивизма. Главная его визуальная особенность — пологая крыша, по форме напоминающая шатер из ткани. В то время это был самый большой крытый рынок Европы.
Площадь рынка, согласно официальной документации, составляет 15,6 тыс. кв. м. По сравнению с нынешними торговыми центрами, это не так уж и много. Например, площадь столичного ТРЦ Ocean Plaza — 165 тыс. кв. м., Blockbuster mall — 450 тыс. кв. м.
Интересным для потенциальных покупателей Житний рынок делает его месторасположение. Подол — одно из самых посещаемых мест столицы с большим количеством архитектурных достопримечательностей, ресторанов и мест отдыха. А зона в 15 минутах пешеходной доступности к рынку — это место, где ежедневно находится больше всего людей в этом районе.
Как рынок выглядит сейчас
В построенном почти 45 лет назад помещении ни разу не производился капитальный ремонт. Поэтому здание не только потеряло внешнюю привлекательность, но и существенно износилось — протекает крыша, заржавели трубы, едва работают коммуникации. Замены также требуют окна, кровля, наружная отделка.
«Рынок в ужасном состоянии. Реально аварийное состояние. Угроза обрушения крыши, пожарно-опасный объект, инженерные коммуникации гниют, железные колонны в ржавчине», — говорит депутат Киевгорсовета из фракции «Голос» Тарас Козак.
Плохое состояние помещения оказывает непосредственное влияние на торговлю. По данным CEO инвестиционной компании Inzhur Андрея Журжия, заполненность площадей рынка составляет около 30%.
Коммунальное предприятие «Житний рынок», в ведении которого находится помещение, последний раз было прибыльным в 2019 году, все последующие годы — фиксировало убытки. Всего за последние 10 лет финансовые потери от содержания рынка составили 5 млн грн. Хотя, очевидно, что практически любая частная торговая недвижимость в столице работает в плюс.
Как отмечает Тарас Козак, по разным оценкам, капиталовложения, необходимые для приведения помещения в нормальное состояние, колеблются от 118 до 700 млн грн. Сам он говорит о необходимой сумме в пределах 400−500 млн грн.
Аренда или приватизация: что уготовано рынку
Существует два ключевых варианта налаживания работы Житнего рынка — передача его в аренду или продажа. В обоих вариантах расходы на реконструкцию здания будут переложены на внешнего инвестора. Вариант, когда рынком будет управлять коммунальное предприятие, а реконструкция состоится за деньги городских властей, не рассматривается.
КГГА считает лучшим вариантом передачу Житнего в аренду. По словам чиновников, основное ее преимущество — защита от сноса рынка и построения на его месте торгового центра или «высотки».
«Приватизация Житнего рынка несвоевременная. Речь идет только о возможности долгосрочной аренды, но с четкими условиями, гарантирующими сохранение рынка, как исторического здания, и его функционального назначения», — отмечает заместитель главы КГГА Валентин Мондриивский.
По его словам, власти рассматривают возможность передать здание в аренду на условиях, которые не позволят менять ни архитектурную концепцию, ни функцию рынка. Условия аренды должны быть публичными, а контроль за их выполнением — четким и жестким.
Среди тех, кто выступает против приватизации рынка, — известный повар и ресторатор Евгений Клопотенко. По его словам, Житний рынок «тихо умирает», и его может постигнуть судьба снесенного еще в 2005 году Сенного рынка — объект намеренно доводят до упадка, чтобы потом превратить «в очередной бездушный ТРЦ или высотку-муравейник».
Клопотенко проводил ряд акций, чтобы привлечь внимание общественности к судьбе рынка. В частности, толоку по уборке территории заброшенного помещения. «Мы работали там почти неделю. Понятно, что это где-то 5% того, что мы хотели сделать, но часть пространства и двора почистили», — рассказывает он.
По мнению Клопотенко, главная угроза для рынка — это именно приватизация. «Мы с командой делали просчеты различных финансовых моделей существования рынка и ни в одной из них при приватизации инвестор не будет заинтересован в сохранении рынка таким, как мы все его любим. Важно, чтобы рынок оставался в собственности общества», — объяснил он свою позицию.
В качестве альтернативы приватизации, ресторатор предлагает модель партнерства, которая предусматривает участие общественности, представителей бизнеса и экспертов в принятии ключевых решений по развитию Житнего рынка. По его словам, такая модель была реализована в управлении «Старым рынком» в столице Словакии Братиславе.
Противники аренды полагают, что именно она со временем может привести к уничтожению рынка. Как объясняет Андрей Журжий, арендатор в течение трех лет с момента заключения договора может получить право на приватизацию здания без тендера. Также после такой приватизации у него не будет никаких обязательств по сохранению Житнего и сможет по желанию снести его.
Кроме этого, уже есть негативная история аренды этого здания, когда отдельно сдавались первый и второй этажи рынка: никто не хотел инвестировать в реконструкцию и даже сами арендаторы доказывали в суде, что из-за состояния помещения им невозможно пользоваться, а значит, и деньги не за что платить, рассказывает Журжий.
В конце января семь депутатов Киевсовета, которые представляют все его фракции, подготовили проект решения о приватизации рынка. По словам Тараса Козака, приватизация должна состояться на открытом аукционе через Прозорро.Продажи. «Если это сделать правильно, цена на таком аукционе может вырасти в разы», — отмечает он.
Кроме этого, по словам депутата, в договоре продажи должны быть четко прописаны условия приватизации. А именно: сохранение функционала Житнего, то есть он должен быть для розничной торговли продуктами питания, размещения для кафе и ресторанов, а также сохранения его внешнего вида рынка и целостного имущественного комплекса.
«Если за три года покупатель не справится или будет делать какие-нибудь глупости, город Киев будет обязан выкупить назад Житний рынок, по той же цене», — объясняет идею проекта Козак.
В случае проведения приватизации, цена рынка будет определяться на аукционе, а потому спрогнозировать ее довольно сложно. Однако, например, Inzhur при подготовке к возможным торгам хочет аккумулировать 300 млн грн, чтобы принять в них участие.
В последнее время уже было несколько успешных кейсов по приватизации государственной недвижимости. В прошлом году за 2,512 млрд грн была продана на онлайн-аукционе гостиница «Украина», которая находится недалеко от столичного Майдана Незалежности. Тогда начальная стоимость возросла в 2,5 раза. За 400 млн грн была продана гостиница «Казацкая». Здесь также существенно выросла стартовая цена, которая в начале торгов составила 155 млн грн.
Место частных инвесторов
Хотя решение о приватизации Житнего рынка остается дискуссионным, компания Inzhur еще в прошлом году создала фонд для привлечения средств частных инвесторов и участия в потенциальных торгах.
В компании уверены, что, в случае победы в приватизации, смогут вдохнуть новую жизнь в рынок. В качестве образца для подражания, ее работники берут Time Out Market в Лиссабоне, которое расположилось в историческом здании рынка Mercado da Ribeira, существующем с 1892 года. По факту это сочетание большого фудкорта с разнообразными ресторанами и барами и продажа локальных продуктов питания.
Согласно проекту, который представил Inzhur, на первом этаже Житнего рынка будут работать кухни, бар на 600 посадочных мест. На втором — организована торговля продуктами питания. Кроме того, планируется открыть видовой ресторан и фитнес-центр, или ивент-зону на третьем этаже помещения.
В компании утверждают, что после приватизации средняя годовая доходность инвестиций в рынок будет составлять 10% в долларах США. Минимальная сумма, с которой частные инвесторы могут зайти в проект, составляет 1 010 грн — столько стоит одна ценная бумага фонда.
На данный момент свои средства в фонд вложили более 2 200 человек, а в общей сложности собрано почти 39 млн грн. В то же время, как объясняет Андрей Журжий, поскольку решение о проведении приватизации рынка не принято, главная цель — не собрать значительные средства, а объединить максимальное количество инвесторов, чтобы они вложили хотя бы по 1 тыс. грн. Благодаря этому городским властям можно будет доказать, что существует запрос граждан на проведение аукциона. А уж если торги будут объявлены, можно будет быстрее аккумулировать большую сумму.
Пока торги не происходили, средства инвесторов в фонд направляются в ОВГЗ. Это обеспечивает доходность около 13% годовых. Правда, следует учитывать, что, в отличие от прямых инвестиций физлиц в государственные облигации, доходы от фонда облагаются налогом — 18% НДФЛ и 5% военного сбора.
Если же приватизация Житнего так и не состоится, или по результатам аукциона другой победитель, Inzhur обещает вернуть средства участникам фонда в течение месяца, или же позволить им инвестировать их в другие проекты компании.
Читайте также: Квартиры в Киеве дешевеют, но во Львове цена идет вверх
Учитывая, что такое развитие событий вполне возможно, инвесторы в фонд могут получить доходность, которая будет уступать прямой покупке ОВГЗ. Поэтому на нынешнем этапе участие в фонде может быть интересным, скорее, тем, кто хочет принять участие в решении судьбы здания. Или тем, кто готов рискнуть ради будущих потенциальных доходов.