Сколько кредитов планируют выдать в 2023 году
Программа льготной ипотеки «еОселя» стартовала в октябре прошлого года. За первые четыре месяца после ее запуска, согласно статистике Минэкономики, выдано 784 кредита на сумму свыше 1 млрд грн. Больше всего одобрений получили военнослужащие и силовики — 653 кредита, или 83% от общего количества. Медиков оказалось только 69, учителей — 52, а ученых — всего 10.
В этом году чиновники обещают выдать 12−15 тыс. льготных ипотечных кредитов. Желающие их получить уже есть.
«Слежу за динамикой программы и вижу, что общий спрос на еОселю продолжает расти. С начала запуска услуги в мобильном приложении „Дия“ более 11 тысяч граждан подали заявки в банки-участники. Еще почти 25 тысяч — подано до 21 декабря 2022 года. В целом, по заявкам, поданным с начала работы программы, более 10 тысяч предварительных положительных решений банков-партнеров», — отмечала Юлия Свириденко на своей странице в фейсбук.
Для осуществления масштабного кредитования Кабмин в конце прошлого года докапитализировал госкомпанию «Укрфинжилье», которая занимается реализацией программы «еОселя», на 30 млрд грн, путем выпуска ОВГЗ.
Предполагается, что программа, по крайней мере, частично поможет решить проблему украинцев с жильем и запустить ипотечный бум в Украине.
Читайте также: В четыре раза меньше ипотек и общее падение рынка недвижимости: итоги 2022 года
Условия «еОсели»: что изменили после неудачного старта «Доступной ипотеки 7%»
Программа «еОселя» является своего рода обновленной версией «Доступной ипотеки под 7%». Последняя была запущена осенью 2021 года, но не оправдала возложенных на нее ожиданий. Вовлеченность населения оказалась очень низкой, поскольку реальные требования банков к заемщикам были гораздо более жесткими, чем условия, озвученные правительством.
В «еОселе», по словам участников рынка, учтены основные недостатки предыдущей ипотечной программы.
У «еОсели» ряд преимуществ: изменились правила по финансированию («Укрфинжилье» сразу выплачивает продавцу недвижимости всю сумму), увеличена площадь на одного человека и сумма займа до 6 млн грн", — объясняет Ирина Михалева, директор по маркетингу Alliance Novobud.
Условия «еОсели» предусматривают возможность приобретения 52,5 кв м на участника программы плюс 21 кв м на каждого члена семьи. Стоимость 1 кв м общей площади жилья не должна превышать среднюю стоимость сооружения жилья в регионе, определенную Минрегионом, умноженную на коэффициент:
- 2,5 — для городов-миллионников (Киев, Днепр, Львов, Одесса и Харьков),
- 2 — для областных центров, городов с населением более 300 тыс. человек,
- 1,75 — для городов с населением от 100 тыс. до 300 тыс.
К примеру, для Киева предельная стоимость квадратного метра для квартиры должна составлять 46,7 тыс. грн (18 704 грн х 2,5), максимальная сумма кредита для человека без семьи — 2,45 млн грн (46 700 грн х 52,5).
Впрочем, если стоимость 1 кв м или площадь желаемой квартиры больше, чем оговоренные условия программы, заемщик все равно может претендовать на льготный кредит. Но в этом случае придется разницу добавить к первоначальному взносу. В целом, банки-участники определяют максимальную сумму кредита от 4 до 6 млн грн. Сейчас в программе принимают участие пять банков: Ощадбанк, Приватбанк, Укргазбанк, Скай Банк и Глобус.
Читайте также: Кто может оформить ипотеку со ставкой как в Германии
Недостатки «еОсели»
Именно размер первого взноса эксперты называют одним из главных препятствий для участия в программе рядовых украинцев: он должен быть не менее 20%, но каждый банк выдвигает свои требования. Например, в Ощадбанке кредит можно получить, если вносишь не менее 20% от общей стоимости покупаемого жилья, в Приватбанке — от 30%, в банке Глобус — от 40%.
Сложным и длительным остается процесс оформления сделки. После согласования права на участие в «еОселе» покупатель должен собрать кипу документов, которые подтвердят его платежеспособность и отсутствие недвижимости более 52,5 кв м в собственности.
Еще один обязательный этап — оценка выбранной квартиры профессиональными оценщиками и регистрация соответствующего отчета на сайте Фонда государственного имущества. Только этот этап, по словам экспертов, может длиться месяц.
«В целом, исходя из практики, период, который необходим для покупки жилья в рамках „еОсели“, составляет 2−3 месяца. Это очень долго. По нашему опыту, работать по программе „Доступная ипотека 7%“ было проще в плане сбора документов и оценок», — считает Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».
К тому же, принять участие в программе и приобрести жилье под 3% годовых пока могут только представители отдельных профессий: военнослужащие, силовики, медики, педагоги и ученые, которые работают в государственных и коммунальных учреждениях.
В 2023 году планируется существенно расширить этот список. Но пока другие категории могут претендовать только на льготные государственные 7%.
Читайте также: Недвижимость, валюта, депозиты: что изменится на основных рынках этой весной
Что тормозит вовлеченность первичного рынка в «еОселю»
Программа распространяется как на готовое жилье, так и квартиры на первичном рынке.
С «вторичкой» «еОселя» работает более успешно. За первые четыре месяца с момента старта программы 70% кредитов выдано именно на вторичное жилье.
С первичным рынком жилья не так все просто: застройщик может участвовать в «еОселе», если речь идет об уже введенных в эксплуатацию объектах. При этом жилье должно соответствовать четким критериям, а такого на рынке не так уж много.
«Если девелопер хочет стать участником программы, у него, по меньшей мере, должно быть что-то, что предложить на продажу. Обычно непроданных квартир на момент завершения строительства остается крайне мало», — отмечает Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».
Под программу подпадает также недостроенное жилье, но к нему предъявляются серьезные требования. Прежде всего, это то, что объект должен быть аккредитован банком и ЧАО «Укрфинжилье».
«Есть аккредитация застройщиков в банковских учреждениях, которые уполномочены выдавать кредиты в рамках программы для строящегося жилья. С кем из застройщиков работать и по каким жилищным проектам — выбирает сам банк, именно он проводит аккредитацию на своих условиях. Далее банк представляет согласованные со своей стороны списки партнеров и строительных объектов в «Укрфинжилье». Пока эта часть программы только готовится к запуску», — объясняет Ирина Михалева, директор по маркетингу Alliance Novobud.
По словам девелоперов, пройти аккредитацию непросто.
«Из нашего опыта, можем сказать, что требования к „первичке“ достаточно жесткие. У объектов должна быть высокая строительная готовность, около 60%, а сроки ввода в эксплуатацию запланированы на 23−24 год», — говорит руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».
До сегодняшнего дня разрешение на участие в программе «єОселя» со строящимися жилыми проектами удалось получить лишь нескольким застройщикам, в частности Интергал-Буд. Хотя, как утверждают эксперты, потенциал именно такого жилья колоссальный. Ведь здесь и более низкая цена, и возможность более широкого выбора жилых комплексов, планировок
Читайте также: Владимир Копоть: если правильно подойти к застройщику, можно получить 5−7% дисконта
В каких новостройках можно выбирать жилье
По статистике ЛУН, сейчас в Киеве и столичном пригороде радиусом 20 км открыты продажи в 686 ЖК, из них только в 75 проектах можно приобрести жилье по программе «еОселя». Большинство из них — это уже готовые объекты. Аккредитованных (на этапе строительства) — всего несколько.
«По факту, аккредитацию получают не застройщики, а дома, в которых они могут предложить квартиры на продажу в рамках программы. Поскольку непроданных квартир в готовых домах мало, создается впечатление, что не все девелоперы хотят приобщиться или получают такую возможность. На самом же деле, у них нет того, что можно предложить потенциальным покупателям», — комментирует Анна Анисимова.
В Интергал-Буд, например, говорят, что у них достаточно интересные жилые комплексы, в которых набирается необходимое количество готовых квартир для участия в программе.
«На данный момент только в столичном регионе подходят квартиры в 21 доме. Это дома в жилых комплексах „Нивки-Парк“, „Причал 8“, „Сырецкие сады“, „Академ Квартал“, „Озерный гай Гатное“, „Теремки“ и SKY AVENUE. Два дома в ЖК „Нивки-Парк“, 10 и 11, являются одними из первых объектов незавершенного строительства, которые получили аккредитацию на участие в „еОселе“. Суммарно это почти триста квартир для продажи по госпрограмме», — информирует Анна Анисимова.
О вовлечении в программу «еОселя» с первых дней ее старта сообщил также Alliance Novobud. Девелопер предлагает жилье в введенных в эксплуатацию домах броварских жилых комплексов Krona Park II (4 дома) и Madison Gardens (2 дома).
«Мінфін» промоніторив, хто із забудовників, які брали участь в останніх рейтингах Києва та передмістя, вже отримали акредитацію у «єОселі», та що і за якими цінами пропонують.
Впрочем, как сообщила Ирина Михалева, директор по маркетингу Alliance Novobud, уже к концу февраля компания планирует получить аккредитацию по кредитованию строящегося жилья. Таким образом, перечень доступных квартир для приобретения по программе «еОселя» значительно расширится.
«Минфин» промониторил, кто из застройщиков, которые участвовали в последних рейтингах Киева и пригорода, уже получили аккредитацию в «еОселе», и что, и по каким ценам предлагают.
Итак, согласно данным, которые удалось найти на сайтах застройщиков, сервисах ЛУН и DOM.ria, по состоянию на конец февраля жилье в кредит под программу «еОселя» инвесторам доступное только в 25 столичных проектах. Стоимость квадратного метра стартует от 29 тыс. грн и достигает 99,3 тыс. грн. Предлагаемая площадь от 27 до 174 кв.
В населенных пунктах — спутниках Киева в «еОселе» аккредитовано 50 ЖК. Самый большой выбор в Ирпене и Софиевской Борщаговке, здесь квартиру можно приобрести в кредит под 3% в 13 и 7 ЖК соответственно. Стоимость квадратного метра в пригороде значительно ниже, чем в столице. Самый низкий порог застройщики декларируют в 21 тыс. грн, а самый высокий — в 47,6 тыс. грн. Площадь — от 20 до 169 м кв. Для удобства собранные данные мы разместили в таблице.
Новостройки Киева, которые участвуют в «еОселе»
| Застройщик | «еОселя» на готовое жилье | Стоимость кв м, грн | Площадь квартир (min — max), кв м | Аккредитация в «еОселе» на строящиеся объекты |
| Интергал-Буд | Нивки-Парк | 32 200 — 68 000 | 33 — 171,18 | + |
| Причал 8 | 37 050 — 48 800 | 43 — 94 | ||
| Сирецкие сады | 36 700 — 61 900 | 29 — 96 | ||
| Академ Квартал | 41 500 — 56 400 | 34 — 93,37 | ||
| Теремки | 42 800 — 69 800 | 37 — 105 | ||
| Greenville | Greenville на Печерске | 61 650 — 93 400 | 36 — 105 | |
| Greenville Park | 68 700 — 99 150 | 47 — 225 | ||
| Geos | Family & Friends | 29 000 — 40 000 | 65 — 132 | |
| Ковальская | Русановская Гавань | 30 550 — 51 550 | 50 — 122 | |
| МБИ | Берестейский | 44 500 — 56 800 | 47 — 135 | |
| Welcome Home на Стеценка | 38 000 — 49 500 | 37 — 56,44 | ||
| LaLaLand | 39 000 — 45 000 | 36 — 67 | ||
| Новая Англия | 40 250 — 60 300 | 29 — 90 | + | |
| Оникс Билд | Караваевы Дачи | 49 550 — 60 150 | 27 — 100 | |
| Perfect Group | Лебединый | 46 800 — 58 500 | 40 — 93 | |
| LIKO-GRAD Perfect Town | 37 000 — 60 000 | 40 — 108 | ||
| Кан Девелопмент | Файна Таун | 71 350 — 92 750 | 38 — 154 | + |
| Respublika | 71 350 — 87 250 | 35 — 137 | ||
| Львовская площадь | 95 300 — 99 300 | 136,1 — 146 | + | |
| Kiev Development Group | 044 | 65 000 | 102 — 121 | |
| ЖК Сучасный квартал | Сучасный квартал | 40 000 | 38 — 54,47 | |
| KSM-GROUP | Кришталеві джерела | 42 000 — 73 150 | 31 — 146 | |
| Днепровский | 35 000 — 45 000 | 28 — 119,31 | ||
| Клубный квартал «Феофания-park» | 50 000 — 72 000 | 42 — 137 | ||
| Статус Град | 53 600 | 79,4 -100,8 | ||
| San Francisco Creative House | 44 600 — 51 250 | 101 — 148 |
Новостройки столичного пригорода (+20 км), которые участвуют в «еОселе»
| Застройщик | «еОселя» на готовое жилье | Стоимость кв м, грн | Площадь квартир (min — max), кв м | Аккредитация в «еОселе» на строящиеся объекты |
| Alliance Novobud | Krona Park II | 28 550 — 37 400 | 35 — 141 | + |
| Madison Gardens | 29 450 — 41 450 | 45 — 169 | ||
| СК Триумф | Scandia | 24 000 — 30 000 | 29 — 94 | |
| Интергал-Буд | Озерный гай (Гатное) | 21 800 — 44 200 | 40 — 184 | + |
| ЖК Родной-2 | ЖК Родной-2 | 26 000 — 36 000 | 33 — 51,64 | |
| Smile Development | Оптимисто | 34 400 — 41 500 | 33 — 58 | |
| Мартынов | София Клубный (Софиевская Борщаговка) | 26 400 — 35 000 | 37 — 155 | |
| София Сити | 35 000 — 38 000 | 65 | ||
| Sofia Nova (Новоселки) | 27 000 — 35 000 | 34 — 153 | ||
| Сфера житлострой | Софиевская сфера | 30 000 — 32 000 | 37 — 79 | |
| Ukrainian Development Company | Art Misto | 25 000 — 40 450 | 41,2 — 63 | |
| City Park | 21 000 — 33 500 | 39 — 101,4 | ||
| Синергия Сити | 24 500 — 37 000 | 38 — 118 | ||
| Синергия-3+ | 24 000 — 40 200 | 20 — 89 | ||
| Green Side | 26 000 — 26 500 | 86,4 | ||
| Видважных | Бургундия | 29 750 — 37 250 | 22 — 52,94 | |
| Новатор | 36 900 | 27,6 | ||
| Ибис | Ибис | 27 800 — 34 750 | 37 — 84,8 | |
| Tomin Family Development | Utlandia | 39 650 — 47 600 | 36 — 107 | |
| Molodist | Irpin City | 35 700 — 38 250 | 35 — 74 | |
| Chehov Парк Квартал (Ирпень) | 39 650 — 43 600 | 45 — 67 | ||
| Атмосфера | 26 950 — 35 700 | 23 — 75,89 | ||
| NOXT | One House | 30 000 — 35 000 | 39 — 93 | |
| Millennium State | 25 750 — 33 700 | 40 — 110 | ||
| SAVO International | Евромисто | 29 000 — 38 000 | 34 — 89 | |
| ZIM Group | Paradise Avenue | 27 000 — 40 000 | 30 — 84 | |
| ДСК-1 | Сенсация | 25 750 — 31 700 | 20 — 54 | |
| ЖК Вышгород Сити Парк | Вышгород Сити Парк | 26 500 — 31 700 | 38 — 92 | |
| Эмоция (Хотов) | 33 750 — 39 300 | 43 — 64 |
Источник: ЛУН, DOM.ria, сайты застройщиков
Кейсы застройщиков
Застройщики отмечают высокий интерес со стороны инвесторов к программе «еОселя». Клиенты расспрашивают об условиях участия, просят помочь определиться с проектом и квартирой, и правильно оформить заявку на портале «Дия». Однако реальных сделок заключено мало.
«На данный момент мы продали 9 квартир. И еще 40 соглашений находятся на этапе подготовки к подписанию. Такое количество связано со сроками оформления льготной ипотеки. Первым соглашением в рамках программы „еОселя“ стала продажа двухкомнатной квартиры в загородном комплексе „Озерный гай Гатное“. Покупатели — супруги-медики. Они давно мечтали о собственном жилье, однако не могли приобрести его на общих условиях», — поделились в Интергал-Буде.
О первых результатах рассказали в Alliance Novobud. С октября девелопер сформировал несколько десятков заявок, но оформить удалось пока два соглашения. Еще несколько на рассмотрении у банков-участников.
«Первое заключили 30 декабря 2022 года. В этот день осуществилась заветная мечта семьи военнослужащего — по государственной программе „еОселя“ они приобрели двухкомнатную квартиру площадью 90 м² в готовом доме жилого комплекса Krona Park II. Второе соглашение было заключено в феврале текущего года, тоже с военнослужащим, но уже в жилом комплексе Madison Gardens», — детализирует Ирина Михалева.
Перспективы «еОсели»
По мнению застройщиков, программа способна оживить рынок первичного жилья.
«И речь идет не только о крупных городах, но и о городках и поселках, где обязательно появятся региональные застройщики, которым будет выгодно строить, ведь спрос будет расти благодаря программе», — отмечают в Alliance Novobud.
Однако текущие масштабы реализации программы оставляют желать лучшего.
«Чтобы действительно повлиять на рынок первички, требования к объектам незавершенного строительства должны быть смягчены, чтобы большее количество застройщиков смогли присоединиться к программе», — отмечает Анна Анисимова.
Выбор жилья для участия в «еОселе»: с чего начать
Авторы программы создали алгоритм для покупателей жилья на условиях льготного ипотечного кредитования.
Первый шаг — подача соответствующего заявления через «Дию». Следует помнить, что гражданин должен отвечать требованиям программы.
Второй шаг — заявка в банк. Кредитное учреждение предоставит расчет суммы возможного кредита и площади жилья, на которое может рассчитывать покупатель.
Шаг третий — поиск объекта и переговоры с застройщиком по покупке жилья.
Есть и другие практические советы, которые застройщики сформулировали по опыту участия в программе. В частности, в Интергал-Буде подчеркивают, что покупателям лучше обращаться к банкам-участникам «еОселя», в которых у них уже открыты счета.
«Неважно, какие именно, достаточно зарплатного или карточного счета. Это упростит коммуникацию», — отмечает Анна Анисимова.
Что касается выбора самого объекта недвижимости для покупки, то этим следует заниматься после того, как финучреждение оценило возможную сумму кредита. Так покупатель не будет тратить время на осмотры квартир, которые не сможет приобрести, из-за того, что не подпадает под определенную категорию, или из-за ограничений по сумме или площади.