Какие именно новации планируют ввести и какие могут быть альтернативные подходы к решению проблемы хрущевок, в колонке для НВ рассказал президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе. «Минфин» публикует статью в сокращенном виде.

Сколько домов устарело

Больше 50% жилья в Украине пересекло 50-летний порог и требует капитального ремонта, а коммунальная инфраструктура изношена на 70%.

В Украине насчитывается около 25,5 тыс. крупнопанельных, блочных и кирпичных домов первых массовых серий, общей площадью 72 млн кв. м. То есть 23% жилого фонда очень нуждаются в восстановлении путем реконструкции или модернизации. Например, в Киеве из 11 тыс. многоэтажных домов столицы — 3 тыс. пятиэтажных хрущевок и 1 тыс. девятиэтажных панельных домов.

Отличия по структуре «возраста» и изношенности жилого фонда по регионам тоже есть. В Черкасской, Харьковской, Запорожской, Николаевской областях около 30% фонда составляют жилые дома, построенные в 50-е годы и раньше. А в Закарпатской и Ивано-Франковской областях такого жилья 18-20%.

Планы на столицу

В Киеве предусмотрена полная реконструкция так называемых «хрущевок». Ведь территории столицы, застроенные хрущевками — занимают более 1,5 тыс. га. Их планируют отремонтировать и утеплить. По принципу устойчивой мобильности «центр рядом с домом» в таких жилых районах будут создавать общественные центры и общественные пространства.

В проекте генплана Киева до 2025 года намерены снести 2,8 млн квадратов жилой площади (в первую очередь дома, построенные в конце 50-х — начале 60-х годов прошлого века) и построить 7,8 млн квадратных метров нового жилья.

Конечно, есть определенные экономические препятствия: инвесторам невыгодно перестраивать хрущевки, пока в Киеве есть свободные участки под застройку. Однако свободные участки для инвесторов уже фактически исчерпаны. Сейчас они активно осваивают заброшенные промышленные зоны, но уже через несколько лет вернутся и к хрущевкам.

Реконструкция или ремонт

Есть несколько вариантов обновления устаревшего жилого фонда Украины.

Реконструкция. Уже есть законопроект, который позволит на практике начать комплексную реконструкцию кварталов устаревшего жилищного фонда, в том числе, объектов инженерно-транспортной и социнфраструктуры, новое строительство и создание безбарьерной среды на этих территориях.

Согласно проекту — не меньше 75% жильцов дома должны дать согласие на проведение реконструкции. Какие дома будут подлежать сносу или реконструкция каких невозможна без отселения — будет определяться на основании проектной документации на реконструкцию, которая прошла соответствующую процедуру обсуждения и утверждения.

Важно, что жители таких домов должны отселяться:

  • в стартовые дома с базовой отделкой в ​​пределах реконструируемого квартала (микрорайона).
  • временное переселение в другие равноценные жилые помещения в многоквартирных домах.
  • отселения должно происходить в пределах квартала или микрорайона, или в смежные или другие кварталы в пределах населенного пункта с обязательным согласием жителей.

Капитальный ремонт. Нужна программа для каждого украинского города. В Киеве она уже действует — «70/30 Капитальный ремонт»

Это городская программа со-финансирования капитальных ремонтов общего имущества в многоквартирных домах Киева. Она предусматривает реконструкцию, реставрацию, капремонт и техническое переоснащение для домов, которые эксплуатируются более 10 лет. Финансовая суть программы заключается в том, что совладельцы вкладывают только часть стоимости работ, остальное — за счет бюджета города.

Читайте также: Где купить квартиру у моря за €10 тыс.

Совладельцы многоквартирных домов, независимо от того, созданы ли в них ОСМД или ЖСК, имеют возможность отремонтировать или осуществить техническое переоснащение общего имущества в собственных многоквартирных домах на условиях со-финансирования. Система со-финансирования гибкая.

Опыт других стран

В Германии программа реновации имела несколько этапов и длилась около 20 лет. Обновляли и перестраивали не только жилье, но и территорию вокруг него. Создавали публичное пространство, где комфортно будет чувствовать себя каждый житель этого города.

В домах капитально ремонтировали коммуникации и корректировали неудобную планировку квартир. А тем домам, которым вынесли приговор «разобрать», была уготована вторая жизнь. Измельченные панели в Германии используют для строительства дорог.

Латвия взяла курс на максимальную энергоэффективность, в том числе — в обновлении жилищного фонда. При этом было учтено, что семьи с низким уровнем дохода не могли позволить себе полноценную реновацию жилья.

В таком случае применяли такую ​​схему. Реновацию домов оплачивал инвестор. После ряда работ, включавших утепление фасадов и замену систем водо- и теплоснабжения, дом потребляет в два или три раза меньше энергии. Но жильцы определенное время платили по старым тарифам. После реновации деньги за тепло и, например, горячую воду, отдают инвестору. А он, в свою очередь, рассчитывается с местным бюджетом, забирая себе разницу, которая образуется в результате экономии энергоресурсов.

Акцент на утепление панельных домов сделала Польша. Местная программа реновации социального жилья вообще поражает, по сравнению, например, с Великобританией, где много панельных многоэтажек просто посносили.

Читайте также: Когда 570 тысяч жителей столичных «хрущевок» получат новое жилье

В Польше дома социалистической эпохи лишились своей серости. Их покрыли слоем утеплителя и покрасили в пастельные цвета: зеленый, желтый или розовый. Таким образом не только решили эстетические вопросы. Новое покрытие защищает стены домов от неблагоприятной погоды и улучшает теплоизоляцию здания.