Немецкая недвижимость: высокие цены и жесткий финмон
Германия стала второй страной после Польши, которая приютила больше всего украинских беженцев. Согласно данным Центрального реестра иностранцев, за первый год войны количество людей с украинским гражданством в Германии выросло более чем в 7 раз — со 155 тыс. до 1,1 млн. Почти половина из них, 44%, как свидетельствуют результаты последнего исследования, хотели бы остаться там как можно дольше — по крайней мере, еще на несколько лет или даже навсегда.
Большинство мигрантов арендуют жилье. Тем не менее, становится все больше тех, кто задумывается о покупке собственного дома.
«Популярный запрос в Германии — купить для себя, чтобы не арендовать, или купить, чтобы была детям, когда те будут учиться в Европе», — говорит Ирина Кнорр, владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.
Впрочем, о массовой скупке украинцами немецких «квадратов», по словам эксперта, речь не идет. Не в последнюю очередь это связано с жесткими ограничениями на вывоз валюты и подтверждением легальности средств: потенциальные покупатели просто не могут рассчитаться с продавцами. Но главный сдерживающий фактор — все же цены, они в Германии достаточно высокие и мало кому по карману.
Читайте также: Цены на жилье в Польше притормозили: стоит ли покупать жилье сейчас
Почему растут цены
Стабильная экономика Германии защищает рынок недвижимости от серьезных потрясений и резких ценовых скачков. Последние пять лет цены на жилую недвижимость росли в среднем на 7−10% в год.
В 2022 году впервые за многие годы ожидалось падение цен. Причина — повышение ипотечных ставок почти в четыре раза — с 1,5% до 4,5% годовых. Дело в том, что немцы почти в 100% случаев покупают жилье в кредит. Повышение ставок делает ипотеку менее выгодной и доступной — в итоге, спрос падает и тянет цены вниз. Впрочем, проседание на 5−10% произошло только в некоторых регионах и только на вторичную недвижимость. Квартиры в новостройках продолжили дорожать за год они прибавили в цене не менее 10%.
Такую динамику эксперты никак не связывают с войной в Украине. По словам Ирины Кнорр, на стоимость «первички» повлиял, в первую очередь, рост цен на стройматериалы, а не повышенный спрос.
Читайте также: Рынок недвижимости: где сейчас жилье покупают больше всего и сколько за него платят
Самое дорогое жилье — в Мюнхене
Средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Германии колеблется в пределах €2,5−4 тыс.
Самые высокие прайсы в западной части Германии — здесь стоимость «квадрата» начинается от €2,5 тыс. и доходит до €10 тыс.
Самый дорогой город — Мюнхен, где цена квадратного метра стартует от €10 тыс. В Берлине тоже дорого — от €7−8 тыс., во Франкфурте — от €6−7 тыс. То есть за квартиру площадью 55 м² нужно выложить во Франкфурте-на-Майне — не менее €330 тыс., в Берлине — €385 тыс., а в Мюнхене — по меньшей мере, €550 тыс. Хотя, чтобы купить качественное жилье с хорошей локацией, этот бюджет нужно умножить в два раза, а еще лучше — в три раза.
«Сами немцы часто не могут позволить себе покупку недвижимости. В этом плане шансы у украинцев еще меньше, если их финансовое положение не подкреплено официальным высоким доходом и сбережениями на банковских счетах в Европе, которые при этом подтверждены», — отмечает владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.
Более дешевые предложения жилья можно найти в восточной части страны. Она более бюджетная, поскольку менее развитая и там нет столько предложений по трудоустройству. Скажем, в пригородах Лейпцига и Дрездена есть предложения жилья от 2,5 тыс. €/кв.
«Если рассматривать самые бюджетные варианты жилья, то в восточной части стоит ориентироваться на прайсы от €150 тыс. И это будет квартира с маленькой площадью, минимальным ремонтом и, возможно, абсолютно без мебели», — отметила эксперт.
Украинцы, выбирая место для жизни, руководствуются, в первую очередь, двумя критериями: наличие предприятий, чтобы легче найти работу, и образовательных учреждений — для обучения детей. Активнее всего наши сограждане интересуются недвижимостью в таких городах, как Гамбург (от 5,5 тыс. €/кв м), Кельн (от 5 тыс. €/кв м), Франкфурт (от 6 тыс. €/кв м), Штутгарт (от 7 тыс. €/кв м).
Есть возможность также купить частный дом. Цены на них в Германии ниже, чем на квартиры (в расчете на квадратный метр), — в среднем от €5,5 тыс., но из-за стоимости участка общая цена домов будет выше, по сравнению с квартирами. Нужно также отметить, что чем новее дом, тем выше цена.
Как купить квартиру
Законодательство Германии не устанавливает ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Потому украинцы могут свободно покупать любые коммерческие и жилые объекты в Германии.
Однако, покупка недвижимости не дает права на получение статуса ВНЖ на территории страны и вообще не предусматривает никаких преференций. Для получения ВНЖ необходимо проживание в стране от 5 лет, трудоустройство или ведение бизнеса.
Для покупки недвижимости покупателю на территории Германии нужен только загранпаспорт. Оформлять объект можно как на себя, так и на юридическое лицо. Правда, в последнем случае для проведения сделки нужно будет предоставить документ из Торговой палаты (Handelskammer), подтверждающий, что компания работает на законных основаниях.
Еще один момент — сделки по купле-продаже недвижимости дистанционно не заключаются. По словам Ирины Кнорр, даже по доверенности это сделать сложно. Покупатель обязан быть физически в Германии при просмотре недвижимости и оформлении всех документов.
Схема покупки достаточно простая:
- Выбор объекта недвижимости. Для этого можно обратиться к риелторам, или найти самостоятельно. Например, большая база объектов представлена на самом большом ресурсе Immobilien Scout 24. Также можно ознакомиться с предложениями на таких порталах, как immowelt.de и immobilo.de.
- Юридическая проверка. Перед покупкой недвижимости иностранцу следует ознакомиться с поземельной книгой (Grundbuch) — самостоятельно или с помощью юриста. В реестре представлена информация о прошлых и текущих владельцах объекта, а также о возможных обременениях. Также иностранцу следует просмотреть жилищный устав, протоколы собрания собственников, экономический план и расчет коммунальных услуг.
- Заключение основного договора купли-продажи. Оформление договора проводится с обязательным участием нотариуса. Покупателю, кроме паспортных данных, нужно указать адрес своего представителя в Германии для получения корреспонденции. Если соискатель не говорит по-немецки, необходимо присутствие переводчика.
- Осуществление оплаты. В Германии существует два популярных способа расчетов: оплата непосредственно продавцу или через трастовый счет нотариуса. Во втором случае нотариус создает специальный эскроу-счет, привязанный к конкретному соглашению. После того, как покупатель переводит туда всю сумму, нотариус пересылает ее продавцу. В любом случае, продавец получает деньги только после того, как нотариус подтвердит, что все необходимые условия для покупки выполнены. Эти условия включают предварительную регистрацию прав собственности в пользу покупателя; получение справки из банка о разрешении на снятие обременений (если они есть); а также получение разрешения от управляющего домом на продажу и покупку.
- Переоформление права собственности. После заключения договора купли-продажи нотариус обращается в поземельный суд, чтобы внести данные о передаче имущества иностранцу. Право собственности подтверждается выпиской из кадастра.
Процесс покупки недвижимости в Германии занимает до 3 месяцев. Купить недвижимость можно исключительно по безналичному расчету, других опций нет.
«Наличные расчеты вообще не проводятся, поэтому следует учитывать необходимость открытия собственного банковского счета и оформления налогового номера. Оплачивать необходимо в евро со счета в немецком банке или банке другой страны путем SWIFT перевода. Из Украины пока платить нельзя. В ходе процедуры необходимо также иметь физический адрес в Германии, как фиксацию временного проживания», — отметила Ирина Кнорр.
Кроме того, в Германии очень придирчивый финмониторинг, покупателя могут спросить о происхождении каждого евро, поэтому к этому нужно подготовиться заранее — задекларировать деньги на таможне, позаботиться о наличии подтверждающих документов — выписок из банка или договора о купле-продаже имущества
Стать владельцем немецких «квадратов» украинцы могут, исключительно купив их по полной стоимости. Доступ к ипотеке закрыт, а рассрочка у застройщиков в стране не практикуется.
Читайте также: Украинцы скупают недвижимость в Турции и Испании: 5 способов обойти ограничения и вывести средства
Расходы при операциях с недвижимостью
Даже если квартира в Германии обошлась покупателю относительно недорого, ему следует учитывать ряд дополнительных затрат. Они могут составлять 10% и больше стоимости недвижимости.
Основная статья расходов для покупателя — это налог на передачу собственности (Grunderwerbssteuer). Его величина напрямую зависит от региона, в котором есть намерение купить квартиру. Самый большой налог придется заплатить, если покупать квартиру в Северном Рейн-Вестфалии или Шлезвиг-Гольштейне — 6,5% от суммы сделки, а самый маленький — в Баварии и Саксонии — 3,5%.
Кроме того, не обойтись без услуг нотариуса и регистрации собственности. Это повлечет еще 1,5−2% от стоимости сделки. Агенту по недвижимости тоже предусматривается гонорар — в основном, он составляет 4−5%.
После того, как иностранец купил недвижимость, на него возлагаются определенные обязанности — в частности, своевременно уплачивать налоги и коммунальные платежи. Вместо налога на недвижимость, в Германии на всех собственников распространяется обязанность платить поземельный налог (Grundsteuer). Его ставку устанавливает муниципалитет, в зависимости от типа недвижимости, местонахождения, года постройки. В среднем земельный налог выходит 1,0−2,8% от оценочной стоимости имущества. Это не так много, особенно по сравнению с другими странами ЕС. К примеру, за квартиру 70−80 кв. м в большом городе каждый год придется платить около €200−250. Еще во столько же будут обходиться коммунальные услуги, но уже ежемесячно.
Иностранец имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, в том числе продавать. При этом ему нужно будет уплатить налог на полученную им прибыль или спекулятивный налог. Он в Германии рассчитывается следующим образом: из выручки от продажи недвижимости отнимается цена покупки, все расходы на покупку, расходы на ремонты и амортизация. Спекулятивный налог прогрессивный, рассчитывается индивидуально для каждого налогоплательщика и составляет от 14 до 45%.
Уплаты спекулятивного налога можно избежать, если в течение трех лет, предшествовавших продаже жилья, владелец использовал его как постоянное место жительства; или недвижимость была в собственности более 10 лет.
Кстати, спекулятивный налог также уплачивается при получении дохода от аренды. Ставка зависит от суммы годового дохода и для нерезидентов составляет от 14% до 45% от чистой прибыли.
Инвестиционная привлекательность
Недвижимость Германии — стабильный и надежный актив, но вряд ли его можно назвать высокодоходным.
К примеру, если рассматривать покупку квартиры с целью дальнейшей ее перепродажи, то при подробном изучении вопроса спекулятивный азарт быстро утихает. Во-первых, цены на недвижимость в Германии растут не стремительно, поэтому если вы продаете квартиру через пару лет, то теряете практически всю вашу прибыль на дополнительных расходах, которые вы понесли при ее покупке.
Во-вторых, в течение первых 10 лет при продаже квартиры вы платите так называемый спекулятивный налог. Условно говоря, если вы купили квартиру за €150 тис., а продали ее за €180 тис., то из этих 30 тысяч евро вы должны заплатить 20−30% налога.
Еще одна инвестиционная стратегия — арендный бизнес. Казалось бы беспроигрышный вариант, и на нем можно хорошо заработать, особенно при текущей ситуации, когда постоянный приток арендаторов гарантирован. Более того, в Берлине, например, а также в других крупных городах, спрос превышает предложение в несколько раз. 1−2 комнатные квартиры в получасе езды от центра можно сдать за €650−700 в месяц. Чем ближе к центру, тем, соответственно, выше цены.
«Но есть один момент — заработок арендодателя не зависит от ажиотажа. В Германии существует определенное регулирование ставки аренды на государственном уровне. То есть домовладелец не имеет права спекулировать ценами на аренду и повышать их по своему усмотрению», — объясняет Ирина Кнорр.
По словам эксперта, если отнять все расходы, доходность от аренды получается низкой — в пределах 4%, чаще всего это 2−3% годовых.
«Украинцы не заинтересованы в покупке недвижимости в аренду, поскольку это не ликвидное вложение. Стоимость квадратного метра высокая, ставка аренды низкая — соответственно, период окупаемости очень большой», — отмечает эксперт.
В общем, владелец агентства зарубежной недвижимости VRC считает, что инвестиция в немецкие «квадраты» больше подойдет для сохранения капитала, а не для того, чтобы его приумножить.
Читайте также: Компенсация за разрушенное жилье: что с ней не так
Что будет с ценами
Аналитики говорят, что рост цен на рынке недвижимости в Германии закончился. Сказался рост процентных ставок по кредитам. Многие банки значительно повысили ставки ипотеки и ужесточили свои условия для ее получения. Это делает финансирование недвижимости дорогим, и невыгодным для покупателей.
В целом, аналитики ожидают снижения цен примерно на 5%, начиная с 2023 года, а если кризис будет продолжаться, то даже возможно и до 10%. По прогнозам, стоимость недвижимости в крупных городах Германии, например, в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Дюссельдорфе и Штутгарте, может снизиться за следующие 3−5 лет на 20−30%.