Цены на жилье в Турции + 190% за год: откуда взялись такие прайсы
По данным Центрального банка Турецкой Республики (ЦБРТ), в прошлом году средняя цена на жилье в стране выросла на 160,6%. Это был самый большой рост за многие годы. К примеру, в 2019 году стоимость «квадрата» выросла всего на 2,9%, по сравнению с 32,6% и 64% в 2020 и 2021 годах.
По данным платформы Endura, которая отслеживает ценовую динамику на рынке недвижимости, по состоянию на начало года средняя цена квадратного метра в Турции составила $778 (14 693 турецких лиры), средняя стоимость недвижимости — $101 255 (1,9 миллиона турецких лир).
Средние цены на недвижимость Турции
(по состоянию на апрель 2023 года)
| Город | Цена 1 кв м | Стоимость жилого объекта |
| Стамбул | 28 057 ₺ (≈ $1 416) | 3 252 906 ₺ (≈ $164 250) |
| Измир | 23 306 ₺ (≈ $1 177) | 2 897 750 ₺ (≈ $146 311) |
| Коджаэли | 15 474 ₺ (≈ $781) | 2 011 620 ₺ (≈ $101 570) |
| Сакарья | 14 280 ₺ (≈ $721) | 1 713 600 ₺ (≈ $86 522) |
| Анкара | 13 662 ₺ (≈ $690) | 1 770 860 ₺ (≈ $89 413) |
| Трабзон | 13 147 ₺ (≈ $664) | 2 103 520 ₺ (≈ $106 210) |
Такая динамика объясняется рекордными темпами инфляции и обвалом местной валюты. По результатам прошлого года, потребительские цены выросли на 64% (по итогам мая этого года инфляция замедлилась до 39,6%), лира девальвировала на 40%. Соответственно, росла себестоимость строительства, первичка шла вверх, а за ней подтягивалась и вторичка.
Но стоимость жилья устанавливала ценовые рекорды и в долларовом эквиваленте. Банк международных расчетов (BIS) зафиксировал реальный рост цен на жилье в 14 из 58 изучаемых стран (по состоянию на последний квартал 2022 г.). При этом лидером роста оказалась Турция, где цены на жилую недвижимость в долларовом эквиваленте выросли на 51%.
Отчасти это объясняется дефицитом жилья: спрос заметно превышает предложение. Потребность покупателей — 800 тысяч объектов в год, в то время, как на продажу выставляется всего 500 тысяч. Помимо решения жилищных вопросов, местные жители рассматривают покупку недвижимости, как защиту сбережений от инфляции.
Однако, решающим стал наплыв иностранцев в 2022 году, в первую очередь — россиян, для которых Турция осталась одной из немногих стран, которая дает возможность обосноваться гражданам страны-террориста. Также активно осваивались в Турции и украинцы. Именно эти обстоятельства позволили продавцам не ограничивать себя в выставлении прайсов.
Топ-20 покупателей домов в Турции в 2022 году
По данным bloomberg.com
По данным Турецкого статистического института, граждане рф, которые стали главными иностранными покупателями турецкой недвижимости в 2022 году, приобрели 16 312 жилых объектов. Это в три раза превышает показатели 2021 года.
Украинцы стали владельцами 2 574 домов, заняв в ренкинге главных покупателей 6 место. Для сравнения: в 2021 году граждане Украины купили здесь 1 246 жилых объектов, а в 2020 — только 771.
Наши сограждане продолжают увеличивать свое присутствие на рынке турецкой недвижимости: по результатам мая они уже войдут в топ-3 главных покупателей жилья среди нерезидентов, оформив 175 сделок.
Читайте также: Куда инвестировать $50 тыс: разбираем самые надежные способы хранить значительные сбережения
По словам риелторов, ранее значительная часть украинцев покупали турецкую недвижимость в инвестиционных целях, сейчас, по понятным причинам, — в основном, для переезда.
Здесь достаточно комфортный уровень жизни. За последние два года цены выросли в два раза и на недвижимость, и на продукты. Однако, по сравнению с европейскими, они достаточно демократичные", — отмечает управляющий партнер KDU Realty Group, инвест-консультант Елена Маленкова.
Сколько нужно вложить в недвижимость для получения ВНЖ
Турция и ее законодательство очень лояльны к иностранцам. Здесь, купив недвижимость, можно получить ВНЖ, который дает право до двух лет проживать в стране. Правда, с 5 мая 2022 г. введено новое правило: чтобы претендовать на ВНЖ, необходимо вложить в объект от $50 тыс., если он находится в небольших городах или поселках, и свыше $75 тыс. — в крупнейших городах страны. Но где именно покупать, нужно хорошо подумать, поскольку сейчас более 180 районов в Турции закрыты для ВНЖ.
Следует учитывать, что ВНЖ дает право свободно въезжать и выезжать из страны, пользоваться услугами банков и госучреждений, но не дает права на работу в стране.
Ощутить весь набор преимуществ от переезда в Турцию можно, только получив гражданство страны. Пополнить ряды турецких подданных позволяет покупка жилья в Турции стоимостью от $400 тыс. (с 13 июня 2022 года сумма увеличилась с $250 тыс.).
Ну и еще несомненный козырь страны — Турция одна из немногих, кто принимает расчеты в кеше и не спрашивает о происхождении средств. То есть проходить финмониторинг и объяснять происхождение каждого цента, как, скажем, в европейских странах, не нужно.
Читайте также: Украинцы скупают недвижимость в Турции и Испании: 5 способов обойти ограничения и вывести средства
Украинцам полюбилась Аланья
Одним из фаворитов украинцев среди турецких городов, по словам риелторов, является Аланья. Здесь мягкие климатические условия, низкая сейсмическая активность, хорошо развитая инфраструктура и, что не менее важно, умеренные цены на квадрат. Средняя стоимость квадратного метра в современных квартирах Аланьи в интегрированном жилом комплексе составляет около $2 тыс. за квадратный метр. Цены за квадратный метр в проектах элитной недвижимости с видом на море варьируются примерно от $1 685 до $4 615.
«В Турции действуют законы, которые защищают права и интересы инвесторов. Здесь, как и в любой европейской стране, государство гарантирует право собственности — ТАПУ. Если вы получили ТАПУ, то никакого обратного действия не может быть», — добавляет Елена Маленкова.
Она также говорит, что покупка жилья не является на 100% безрисковой сделкой. Незнакомые с особенностями местного рынка покупатели могут легко нарваться на мошенников. Поэтому при покупке жилья желательно воспользоваться услугами проверенных риелторских контор.
Чтобы снизить риски, эксперты советуют перед заключением сделки обратить внимание на:
Наличие лицензии риелторской компании. Особенно это важно, если квартира покупается для сдачи в аренду. Этим заниматься могут в Турции только лицензированные компании.
Наличие техпаспорта у ЖК. Его отсутствие тормозит возможности в дальнейшем распоряжаться недвижимостью. В первую очередь, проблемы будут с подключением воды и электричества.
«В Турции есть два техпаспорта. Первый — тот, который получает застройщик. В принципе, на его основании можно подключить коммуникации, но они могут быть по коммерческим тарифам. Но лучше, чтобы был и второй. Он изготовляется самими жителями. На совместном собрании они объединяются и подают заявление на получение техпаспорта», — говорит Елена Полховская, управляющий партнер KDU Realty Group.
Наличие основных документов, которые должны быть у застройщика: свидетельство о праве собственности на земельный участок и первичный искан (разрешение на строительство).
Не помешает изучить информацию об уже реализуемых комплексах данного застройщика. Обратите внимание, нет ли претензий к предыдущим объектам.
Все налоги на недвижимость
Налоги на недвижимость в Турции заметно ниже, чем, скажем, в Европе.
По местному закону, если покупает резидент, то продавец и покупатель платят агентству недвижимости по 3% от суммы сделки. Если покупает нерезидент — расходы несет только продавец, с иностранцев плату не берут.
При оформлении сделки купли-продажи недвижимости новому владельцу, вне зависимости от резидентства, необходимо уплатить налог в размере 4% от ее кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость примерно равна половине рыночной или даже ниже. К примеру, налог на квартиру стоимостью $100 тыс. примерно составит: ($100 000/2) * 4% = $2 000.
Плюс в прошлом году для всех иностранцев ввели проведение экспертной оценки, документ о ее выводах нужно предоставить миграционной службе. Процедура стоит около 1 000 турецких лир (около $50).
Дальше, если собственник не перепродает квартиру, он платит ежегодный налог за недвижимость — от 0,1 до 0,6% от кадастровой стоимости. Владельцы дорогой элитной недвижимости платят дополнительный ежегодный налог на роскошь — 0,3−1% от части кадастровой стоимости свыше $280 тыс.
Перепродавать квартиру, если она куплена на вторичном рынке, с точки зрения налогообложения, лучше через 5 лет. Тогда налога нет вообще. Если перепродавать квартиру раньше, то налог уплачивается 15% от прироста кадастровой стоимости.
Также владельцы недвижимости платят айдак — ежемесячный платеж за зону общего пользования, охрану, видеонаблюдение
Сколько можно заработать на турецкой недвижимости
На недвижимости в Турции можно достаточно хорошо заработать. Особенно, если правильно выбрать объект. Беспроигрышный вариант — квартиры 1+1 (с одной спальней), площадью 40 — 60 кв м, в новостройках среднего класса и с хорошей инфраструктурой, расположенные недалеко от моря. Но здесь нужно понимать, что это будет недешево. Ориентировочный бюджет — $200 тыс.
Можно, конечно, поискать и на вторичке, но с этим следует быть осторожным. Доходность таковой недвижимости сильно зависит от комплекса и района.
Есть застройки в районах Аланьи, где цена никогда не падает, наоборот, постоянно растет. Это комплексы, которые всегда пользуются спросом и на продажу, и на аренду", — отмечает Елена Полховская.
Инвесторы, в основном, предпочитают первичку. И тому есть несколько причин. Во-первых, можно получить рассрочку от застройщика до 2 лет. Во-вторых, если вкладываться на этапе котлована, то уже через 1,5 года, когда объект будет вводиться в эксплуатацию, можно заработать +20−25%.
«Сами застройщики в процессе строительства увеличивают цены. Если квартира на котловане стоит $100−120 тыс., то на финише она будет около $180 тыс.», — отмечает эксперт.
Еще один приятный момент — инвестор получает не пустую квартиру, а с ремонтом, готовым санузлом и кухней. Дальше, если он хочет сдавать в аренду, включается управляющая компания. Она предлагает варианты меблировки и все остальные хлопоты берет на себя. За свои услуги компания берет 10−15% дохода, но занимается полностью всем, даже отчислениями налогов за собственника. Единственная задача инвестора — получать свой доход; это можно делать на карту, или же из рук в руки на месте.
Заработок в аренде зависит от объекта и типа аренды, и колеблется от 5 до 10%. Самую большую доходность дают объекты, расположенные близко к морю. Они хорошо сдаются круглый год.
Например, квартира 1+1, которая стоит $200 тыс., находится на расстоянии 500−800 м к морю, можно сдать за $2 тыс. в месяц, если это долгосрочная аренда, и $1,5 тыс. — если посуточная. Квартиру 2+1, купленную за $300 тыс., в 1 км от моря можно сдать за $1,7 тыс. в месяц.
Читайте также: Как купить недвижимость, чтобы потом не было претензий: 4 полезных совета
Стоит ли вкладываться в турецкую недвижимость прямо сейчас
В мае продажи жилья в Турции упали на 7,7% в годовом измерении — до 113 276 домов, при этом продажи иностранцам сократились на 46,9%, — свидетельствуют данные Турецкого статистического института.
Аналитический центр Betam, связанный с Университетом Бахчешехира, говорит о первых признаках разрушения спроса, поскольку Турция становится страной с самой высокой инфляцией жилья.
«Если новая экономическая команда Мехмета Симсека и Гая Эркана сможет повысить ставки и остаться на прежнем курсе, раздутый рынок жилья в Турции может раздавить, как в Китае, разрушив раздутую строительную отрасль, а также нанеся большой ущерб коммерческим кредиторам», — пишут аналитики Betam.
По состоянию на первую неделю июня проценты по накопительным вкладам сроком на 3 месяца достигли 38%, а учетная ставка составляет 8,5%. Они будут расти еще больше, потому что центральный банк Турции инициирует цикл усиления денежно-кредитной политики до конца июня. Высокая доходность депозитов и усиление ипотечных кредитов, по всей вероятности, завершат бум жилья в Турции.