Заключение притворных сделок

Довольно распространенная ошибка — попытки обойти сложную процедуру аренды государственной или коммунальной земли путем заключения договора аренды элементов благоустройства или индивидуально определенного имущества — асфальтированной площадки.

В деле № 906/377/25 прокурор оспаривал договор аренды асфальтированной танцевальной площадки, утверждая, что это лишь прикрытие для аренды земли обороны, которую квартирно-эксплуатационная часть не имела права сдавать.

Верховный Суд отметил, что притворная сделка согласно статье 235 Г К Украины — это сделка, в которой стороны намеренно создают иную форму для сокрытия реальных отношений. Если при рассмотрении дела будет установлено, что сделка совершена с целью сокрытия другой сделки, суд на основании положений статьи 235 Г К Украины должен признать, что стороны совершили именно эту сделку, и разрешить спор с применением норм, регулирующих эту сделку. Если сделка, которая была совершена на самом деле, противоречит закону, суд принимает решение об установлении её ничтожности или о признании её недействительной.

Если объект, например площадка, имеет инвентарный номер, оценочную стоимость и находится на балансе как отдельное сооружение, он может быть самостоятельным объектом аренды. Но если целью является именно использование земельного участка для застройки, парковки и т. д., договор должен заключаться именно в отношении земли в соответствии с Земельным кодексом Украины. В противном случае возникает риск признания договора недействительным из-за отсутствия полномочий у арендодателя.

Сейчас перед БП ВС стоит задача по решению исключительной правовой проблемы: является ли асфальт недвижимостью или это просто часть земли, и как именно защищать права в таких спорах?

Срок действия договора аренды

Стороны часто считают, что окончание срока договора автоматически прекращает все обязательства. Однако, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель молчит в течение месяца — договор возобновляется.

В деле № 465/4793/19 описана ситуация, когда договор аренды между сторонами был прекращен в связи с окончанием срока его действия, однако арендатор не вернул помещение после окончания срока, а арендодатель начислил неустойку в размере двойной платы.

Верховный Суд отметил, что после окончания срока договора аренды он признается продленным на тот же срок, на который этот договор заключался, при условии, если против этого не возражает арендодатель. Причем арендодатель имеет право отказаться от договора, направив арендатору соответствующее заявление в течение месяца после окончания срока такого договора. Уведомление арендодателем арендатора о прекращении договора является юридически значимым действием, которое подтверждает наличие такого волеизъявления и обеспечивает своевременную осведомленность о нем другой стороны, являясь предпосылкой для наступления обусловленных такой односторонней сделкой последствий — то есть обязанности арендатора рассчитаться и освободить объект аренды.

Суд подчеркнул, что по ст. 785 Г К Украины, если арендатор не выполняет обязанность по немедленному возврату вещи, он должен уплатить неустойку в размере двойной платы за все время просрочки. Неустойка — это не плата за пользование, а санкция за невыполнение обязанности вернуть вещь.

Арендодателю необходимо направить уведомление о прекращении договора в течение месяца после окончания срока, но лучшая практика — за месяц до окончания срока. Арендатору следует настаивать на подписании акта приема-передачи имущества. Отсутствие акта — это прямой путь к двойной оплате, даже если арендатор фактически освободил помещение.

Отсутствие проверки пригодности имущества для целевого назначения

Арендатор подписывает договор на торговое место, а затем выясняется, что объект не введен в эксплуатацию или не имеет статуса рынка, что делает невозможным получение разрешительных документов.

Из анализа дела № 903/285/25 следует, что предприниматель арендовал площадь для установки сооружения, но не мог получить паспорт привязки из-за отсутствия у арендодателя документов на землю и необходимого статуса рынка у объекта недвижимости.

Верховный Суд разъяснил, что согласно статье 767 Г К Украины наймодатель обязан передать нанимателю вещь в комплекте и в состоянии, соответствующем условиям договора найма и её назначению. В то же время в силу положений статьи 784 Г К Украины, основанием для расторжения договора аренды по требованию арендатора могут служить обстоятельства передачи наймодавцем вещи, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи.

Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной. А существенным является такое нарушение, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора. То есть, если арендатор лишен того, на что рассчитывал, в частности не может вести деятельность, это может быть основанием для расторжения договора из-за существенного нарушения.

Необходимо прописывать в договоре конкретное целевое назначение имущества и гарантии арендодателя относительно наличия всех необходимых разрешений, таких как статус рынка, пожарная безопасность и т. д. Перед подписанием необходимо проверять регистрацию права собственности и ввод объекта в эксплуатацию.