С другой стороны, спрос на недвижимость стал «осторожным». Покупатели вовсю «перебирают» объектами, пытаясь «угадать» наиболее безопасную локацию, и «выбивают» скидки у хозяев.
Выбирать сейчас есть из чего, так как, помимо огромного количества выставленных на продажу квартир на вторичке, образовался переизбыток первички.
«Объем предложения нового жилья сейчас опережает реальный спрос», — говорит руководитель отдела маркетинга Alliance Novobud Ирина Михалева.
Что, впрочем, не мешает владельцам недвижимости повышать ценники. Номинальный прайсы выросли с начала года на 15−20%. Правда, как говорят риелторы, хозяева готовы хорошо уступать.
«Минфин» разбирался, что сейчас происходит на киевском рынке недвижимости, и подорожают ли квадратные метры этой осенью.
Покупают, но «осторожно»
«Минфин» уже писал, что на фоне усиления вражеских атак с мая этого года количество желающих вложиться в столичное жилье пошло на спад. Но затем, как говорит Ирина Луханина, рынок неожиданно оживился. Нынешним летом риелторы не зафиксировали даже традиционного спада активности в период отпусков. По словам Луханиной, в июле-августе покупателей было много. «Многие откладывали покупку жилья еще с весны, поэтому сформировался отложенный спрос. Особенно это заметно по количеству сделок в Дарницком и Днепровском районе, где сосредоточено более дешевое жилье», — объяснила Луханина «Минфину».
Оживление на рынке фиксируют и застройщики. По словам Ирины Михалевой, с осени, после окончания периода отпусков, идет новая волна роста спроса.
Понятно, что активизацию на рынке «обеспечили» в первую очередь внутренние переселенцы, которые съезжаются в столицу из восточных регионов. Кроме того, эксперты говорят об увеличении числа инвесторов — рост спроса на аренду позволяет владельцам квартир повышать ставки. При этом пустующего жилья в столице все меньше. Как рассказал экс-глава Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Юрий Пита, жилье по адекватным ценам сдается буквально за пару дней.
Похожие тенденции наблюдаются также в пригороде. Как говорит Луханина, особенно активно там раскупают недорогие смарт-квартиры в новостройках, которые сейчас предлагаются по $20−35 тыс.
При этом и риелторы, и застройщики отмечают, что предпочтения покупателей меняются.
«Ключевые факторы выбора — безопасность и комфорт. Покупатели ищут новостройки с укрытиями, обращают внимание на технологии строительства и внутреннюю инфраструктуру, транспортную развязку, наличие рядом социальных объектов и пр.», — отметила Михалева.
«Покупатели становятся все более требовательными, выбирая жилье не по количеству комнат, а по его способности обеспечивать стиль жизни — дистанционную работу, жизнь на две страны, для большой семьи, родителей, на подселение
При этом недвижимость должна быть еще и недорогой. Основным спросом сейчас пользуются квартиры экономкласса. Сегмент жилья бизнес-класса, по словам Михалевой, отличается более высокими ценниками, поэтому продажи тут невысокие, а требования к жилью просто зашкаливают. В то же время к такой недвижимости начали проявлять интерес иностранные инвесторы.
По словам Насиковского, наблюдается высокая конкуренция между первичкой и вторичкой. При этом он заметил переориентацию покупателей на первичку. «Новостройки возводятся по современным технологиям, они более комфортные, по сравнению со „старым“ жильем», в них внедряется энергетическая автономность (в частности, резервное питание). Кроме того, для покупки на вторичке нужно иметь 100% суммы, а на первичке застройщики предлагают собственные программы рассрочки", — пояснил Насиковский. Отметим, что покупателей «толкают» на первичку и условия государственной льготной ипотеки «єОселя» — многие квартиры в старых домах фактически стали «непроходными».
Тем не менее вторичку по-прежнему активно покупают те, у кого есть «живые» деньги на руках, а также граждане, которые хотят сразу же получить право собственности на жилье, и не заморачиваться ремонтами, чего практически не избежать в новостройках.
Мало дешевых квартир на вторичке и надвигающийся дефицит на первичке
На первый взгляд, выбирать на столичном рынке недвижимости есть из чего. На платформе flayfy более 34,7 тысяч объявлений о продаже квартир только на вторичке в Киеве.
На первичке, по данным ЛУН, в продаже есть квартиры в 1 223 киевских проектах, плюс в 856 объектах в пригороде.
Правда, при этом на столичной вторичке жилья стоимостью до $70 тыс. (а оно сейчас самое ходовое) — всего чуть больше 5 тысяч вариантов, — свидетельствует статистика flayfy.
Ирина Луханина дает следующий расклад по ценам на жилье на вторичке в столице:
Дарницкий район:
- 1-комнатные — $42−60 тыс.
- 2-комнатные — $55−90 тыс.
- 3-комнатные — $70−115 тыс.
Днепровский район:
- 1-комнатные — $45−58 тыс.
- 2-комнатные — $60−85 тыс.
- 3-комнатные — $90−110 тыс.
Шевченковский район:
- 1-комнатные — $65−105 тыс.
- 2-комнатные — $90−160 тыс.
- 3-комнатные — $120−190 тыс.
Печерский район:
- 1-комнатные — $80−130 тыс.
- 2-комнатные — $120−190 тыс.
- 3-комнатные — $160−270 тыс.
Оболонский район:
- 1-комнатные — $50−90 тыс.
- 2-комнатные — $70−110 тыс.
- 3-комнатные — $95−130 тыс.
Эти ценники примерно на 2−4% выше, чем весной 2025 года.
По словам Михалевой, на первичке предложение также формально превышает реальный спрос. Но при этом на рынке не так много качественного готового (или на последних стадиях строительства) жилья комфорт-класса. «В то же время именно такая недвижимость привлекает потенциальных покупателей. Люди не хотят ждать, пытаются поскорее заселиться, без рисков задержек», — говорит она.
Отметим, что с готовым жильем на первичке намечаются новые проблемы.
«Одна из тенденций этого лета — снижение темпов введения новостроек в эксплуатацию. Те проекты, что стартовали до полномасштабного вторжения, уже практически достроены и получили сертификаты готовности. Объектов, заложенных уже во время войны, не так много, плюс они пока что строятся, причем более медленными темпами, чем ранее. В итоге на рынке формируется ситуация, когда готового жилья — все меньше, его стоимость постепенно растет, а нового качественного предложения, которое в состоянии удовлетворить спрос в среднесрочной перспективе, не хватает. Это уже создает ощутимый дисбаланс, и объясняет, почему покупатели охотятся именно за объектами на высокой стадии готовности», — рассказала «Минфину» Михалева.
Насиковский отметил, что сейчас, несмотря на оживление спроса, по их подсчетам, все равно продается намного меньше жилья, чем полномасштабного вторжения — всего 30−40% от довоенных объемов.
«Этот фактор существенно повлиял на количество новых комплексов. К примеру, по данным ЛУН, в 2024 году в Украине было начато строительство 145 новых объектов, против почти 430 в 2021 году. Мы видим, что логистика стала непредсказуемой и медленной — время доставки стройматериалов возросло в среднем в 1,5−2 раза. Подорожание бетонных смесей, арматуры, утепления, инженерных решений — это результат „сломанных“ логистических цепочек, а не инфляции. Добавим сюда еще и катастрофическую нехватку специалистов в отрасли строительства (проектировщиков, инженеров, водителей, маляров, разнорабочих). Как результат — в большинстве сегментов реальная себестоимость недвижимости превышает тысячу долларов за квадрат. Бум строительства на первичку вернется не ранее, чем закончится война», — отметил Насиковский.
Что касается сегмента пригородного жилья, то эксперты, с которыми пообщался «Минфин», констатируют резкое увеличение предложения в этом году. Уже с 2023 года потенциальные застройщики (среди которых много мелких) начали активно скупать землю вокруг столицы. А к 2025 году на ней появились новые коттеджные городки, отдельные микрорайоны таунхаусов, дома невысокой этажности со смарт-квартирами
Ситуация по разным направлениям в пригороде отличается. К примеру, по Одесской трассе, по словам Луханиной, много жилья с хорошим соотношением цены и качества, в частности, таунхаусов, а также свободных земельных участков под застройку. Дом до 120 квадратов стоит $90−120 тыс., до 150 квадратов — $140−280 тыс., более 250 квадратных метров — от $380 тыс.
По Обуховской трассе люди ищут в основном небольшие дачные дома или же коттеджи на 200−250 квадратов. Дом до 120 квадратных метров стоит $95−180 тыс., 120−250 квадратов — $150−550 тыс., более 250 квадратов — от $400 тыс.
По Житомирской трассе рассредоточены в основном проекты эконом- и среднего класса. Дом до 120 квадратов стоит $70−100 тыс., 120−250 квадратов — $120−290 тыс., более 250 квадратов — от $280 тыс.
На Вышгородском направлении выросло предложение жилья в коттеджных городках, тут также много вариантов по покупке домов и таунхаусов в рассрочку от застройщиков. Дом до 120 квадратных метров можно найти за $80−180 тыс., 120−250 квадратов —за $130−400 тыс., более 250 квадратов — от $350 тыс.
Что происходит с ценами?
Рост спроса повышает аппетиты владельцев недвижимости. На вторичке, по словам Луханиной, ценники, по сравнению с началом года, выросли на 6−7%, из них только на последние два месяца пришлось 2−4%.
Но при этом хозяева готовы торговаться. Особенно щедрые скидки можно получить у владельцев не очень ликвидного жилья — 3-комнатных квартир, объектов, которые долго «висят» в риелторских базах непроданными,
На первичке ценники также растут. По словам Насиковского, в прошлом году жилье в их проектах в бизнес-и премиум-классах подорожало на 10−15%, в комфорт-классе — на 10%. По итогам этого года, рост цен составит до 20%.
Михалева говорит, что на осень ожидается рост цен в пригороде примерно еще на 5−10%.
При этом, по словам Луханиной, девелоперы все чаще вынуждены стимулировать продажи скидками, улучшением условия по рассрочкам
Поэтому, с учетом скидок «под конкретного покупателя», существенного роста цен на киевскую недвижимость не произошло. По мнению Луханиной, реальный скачек цен возможен лишь при условии улучшения ситуации как по безопасности, так и в экономике страны.
Читайте также: 5 вариантов инвестиций, чтобы вложить деньги и не заниматься «операционкой»
«При сохранении нынешней ситуации в ближайшие 3−6 месяцев резкий рост цен маловероятен, особенно в валюте. В гривне (то есть на первичке) он может оказаться более заметным из-за инфляции и удорожания строительства», — подытожила Луханина.