SmartCity: технологии города будущего

Инвестируя в рынок недвижимости, мы обращаем внимание уже не только на стоимость квадратного метра, но и на соответствие ЖК заявленному «классу», на то, как организовано пространство в самом комплексе и вокруг него, как он вписывается в городскую инфраструктуру и насколько соответствует концепции SmartCity. И это понятно, ведь инвестор хочет, чтобы недвижимость сохраняла актуальность и привлекательность в течение многих лет.

CIM, BIM и интернет вещей

Сегодня меняется не только представление о том, каким должен быть современный город, но и сама технология проектирования домов и инфраструктуры. В Украине активно внедряется BIM-моделирование (Building Information Model или Modeling) в строительстве. Новый метод дает возможность смоделировать жизнедеятельность еще нереализованного проекта, увидеть все его особенности, сильные и слабые стороны, проработать риски, модель управления ЖК, спрогнозировать затраты на его поддержание и ремонт и т.д. Все это помогает снизить дальнейшие расходы на содержание и продлить цикл эксплуатации объектов.

Постепенно застройщики обращают внимание и на технологию CIM — City Information Model. Правда, эта инновация скорее пригодилась бы тем, кто отвечает за планирование городской застройки. Данная система помогает разрабатывать и улучшать генплан, а также мониторить процесс развития города. В итоге у застройщиков и чиновников появляется больше возможностей для принятия правильных решений по всем вопросам жизнеобеспечения городской среды.

Не менее важным становится развитие интернета вещей (IoT). Обывателям интернет вещей известен скорее благодаря умным холодильникам. Тем не менее, в строительстве IoT уже помогает в таких направлениях как:

контроль строительно-монтажных работ,
учет использованных стройматериалов и оборудования,
анализ инженерных узлов в режиме реального времени.

Все это сильно облегчает процесс оптимизации работы. При этом в общую сеть могут быть интегрированы дроны, сканеры и устройства GPS, что помогает в работе строительного технадзора и в обеспечении безопасности самих строительных объектов.

Умные дома

Вопрос энергосбережения является, наверное, одним из наиболее актуальных для украинских городов. На массовое жилье второй половины XX века — «сталинки», «хрущевки», «брежневки» и перестроенные проекты приходится до 75% жилого фонда Киева. При этом советская застройка никогда не отличалась высокими показателями энергоэффективности. Тогда об этом просто не думали. При этом строительная сфера – один из основных потребителей энергии. Причем как в процессе строительства, так и в процессе эксплуатации зданий. Если говорить о глобальной ситуации, то на нее приходится потребление порядка 40% мировых энергоресурсов. Из этого объема энергии более половины уходит на отопление и вентиляцию зданий.

Но ситуация меняется с появлением большого числа современных ЖК, создаваемых в соответствии с новыми стандартами и требованиям. «Строительный рынок за последние 5 лет претерпел значительные изменения. Это вызвано многими факторами, но основное влияние на девелоперские компании оказывает ежегодный рост конкуренции в сегменте жилого строительства», — говорит директор по продажам ЖК «Новая Англия» Карина Пилипчук.

Сегодня качественный ЖК уже нельзя представить без таких опций как:

качественная теплоизоляция фасадов,
энергосберегающие окна,
система «умный дом»,
автономное отопление,
радиаторы с терморегуляторами в квартирах с ремонтом,
счетчики учета тепла и остальных ресурсов.

Утепление стен и окон уже стало на рынке стандартным способом повышения энергоэффективности зданий, независимо от того, идет речь о ЖК класса «эконом», «комфорт» или «бизнес». «Я бы назвала это константой, без которой проект не может считаться ликвидным, а также правильное использование циркуляции воздуха (рекуперация воздуха) и различные умные технологий для снижения потребления тепла и света до 40%», — говорит коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская, — В своих проектах мы используем систему энергосберегающих решений, которые помогают сократить теплопотери и достичь максимально комфортного микроклимата и высокой энергоэффективности зданий».

Реже встречается технология «умный дом», которую можно встретить в столичных ЖК «бизнес-класса». В проектах среднего и высокого ценового сегмента чаще применяют автоматизацию отдельных инженерных систем: отопления — автоматизированные котельные, и освещения – управление светом по датчикам движения и присутствия.

Технология «умный дом», на самом деле, уже не воспринимается чем-то из ряда вон выходящим, учитывая проникновение различных цифровых технологий в повседневную жизнь. По сути, это «умный дом» позволяет девелоперу взять под контроль и управление сразу несколько главных функций проекта:

безопасность (система контроля доступа, в том числе биометрические доступ, smart-видеонаблюдение и IP-телефония, противопожарные датчики, системы перекрывания воды в случае затопления),
комфорт (возможность управлять температурными режимами, настраивать освещение, микроклимат)
экономия потребления ресурсов (настройка сценариев отопления, включение и отключение света в местах общего пользования в зависимости от присутствия человека).

Сегодня системы «умного дома» используют для сбора информации беспроводные сети, датчики движения и открывания дверей, датчики протечек и многое другое. И технология не стоит на месте. Столичные комплексы бизнес-класса уже проектируются с применением IP-домофонов с системой распознавания лиц. Фактически речь идет о том, что дверь в парадное будет «знать жильцов в лицо» и ее можно будет открывать бесконтактно. Из квартиры можно будет просматривать изображение с любых видеокамер на территории комплекса – в холле, на парковке, на детской площадке, а также записывать изображение и экспортировать архив. Не менее важная функция – дистанционный прием сигналов тревоги с датчиков охранной и пожарной сигнализации.

Архитектура для людей

Архитектурные и инженерные решения также меняют украинские города. «Мы только на пути принятия мысли, что Киеву пора «поумнеть», повысить уровень жизни граждан и сократить цифровое неравенство за счет внедрения инновационных решений», — уверена Анна Лаевская.

Действительно, статус SmartCity пока что нельзя присвоить ни одному городу страны. SmartCity – это экосистема, в которой цифровые технологии создают среду, благоприятную для развития экономики, мобильности, безопасности, образования, проектов по защите окружающей среды, повышения комфортности жилья. Но многое уже сделано.

В Киеве нормой становится смешанный формат застройки, когда ЖК объединяет в себе разные типы недвижимости — жилую, торговую и офисную. В таких комплексах люди могут жить, работать, строить бизнес, карьеру, развлекаться, проводить досуг и не покидать их территорию без надобности. Это стало особенно актуально после того, как города столкнулись с пандемией коронавируса.

«Например, наш флагманский проект Intergal City с футуристическими решениями в архитектуре — форма зданий в виде капель, подвесные мосты, зеленые каскадные террасы, гибкие офисные пространства, торговый комплекс и разносторонняя инфраструктура, создающие закрытую целостную систему для резидентов», — говорит Анна Лаевская.

Городу все еще не хватает современных общественных пространств для развития и эффективного использования человеческого капитала. Можно привести примеры нескольких проектов, таких как Unit City или новое пространство на месте завода Арсенал, которое стало результатом совместных усилий застройщиков. Есть удачные примеры реновации старых промышленных объектов и в других городах. В Ивано-Франковске проект «Промприлад.Реновація» в начале февраля собрал 5 млн долларов частных инвестиций. Это проект по превращению старого завода в центре Ивано-Франковска в инновационный центр. Сам процесс привлечения инвесторов в инфраструктурный проект также можно назвать нестандартным и инновационным – инвестором проекта мог стать каждый, кто вложил сумму от $1000.

IT на квадратный метр

Умными бывают не только дома, но и улицы, и стоит разграничивать создание SmartCity на ЖК, строящиеся с применением инновационных технологий, и муниципальное видение проекта «умный город». «Считаю, что Киев замер на пути к умному городу, потому что для полномасштабного внедрения перспективных технологий не хватает межотраслевого взаимодействия и готовности местных властей взять на себя ответственность и предложить четкую стратегию», — считает Анна Лаевская.

Если говорить о городской инфраструктуре, то наиболее востребованными являются проекты по таким направлениям как:

«умное освещение»,
мониторинг утилизации бытовых отходов,
разработка интеллектуальной платформы на базе геоаналитики.

Это необходимо современному городу, чтобы понимать, что, где, как строится или могло бы быть построено, где в городской среде накапливаются проблемы и т.д. «Я уже не говорю о применении Big Data для отслеживания динамики прироста населения, чтобы грамотно планировать транспортную городскую социально-бытовую инфраструктуру, — говорит Анна Лаевская, — Пока что элементы SmartCity в большинстве своем реализуют застройщики».

Действительно, сегодня технологии умного уличного освещения, системы вело проката, автоматизированные системы управления инженерными системами и микроклиматом можно встретить в ЖК как в классе комфорт+, так и в бизнес-сегменте.

При этом для города остается масса направлений для развития: «умный городской транспорт», «умное ЖКХ», интеллектуальные системы общественной безопасности, интеллектуальные системы экологической безопасности, инфраструктура сетей связи и интернет-покрытия, «умный» городской сервис, инновации для создания комфортной и безбарьерной городской среды и т.д.

Умное строительство

Как бы ни были важны IT для современного мира, в сфере недвижимости не менее важны материалы и технологии их применения.

В отделке мест общего пользования и благоустройстве территорий застройщики все чаще используют натуральные материалы, отказываясь от пластика. При этом архитекторы и дизайнеры стремятся правильно интегрировать жилые комплексы в природный ландшафт, сохраняя деревья, водоёмы и особенности рельефа местности. И этот фактор также влияет на цену жилья и перспективы ее изменения. Проекты рекреационных и эко-friendly комплексов вызывают интерес у покупателей и вряд ли потеряют актуальность.

С точки зрения применяемых материалов пройден большой путь от «коробок» из бетонных панелей до технологии монолитного, а теперь и сборно-монолитного строительства. Последняя, кстати, является запатентованной украинской технологией, нашедшей применение и в Европе. «Технология строительства из стеновых модулей – запатентованный инновационный продукт, — рассказывает Карина Пилипчук, - Готовые стеновые модули ТМ Royal House сертифицированы по стандартам EN, а это означает, что данная технология может быть использована для строительства на территории всего Евросоюза. Продукт уже востребован на строительном рынке Австрии, Словакии и Германии».

Процесс сборно-монолитного строительства отличается тем, что стеновые модули производятся в заводских условиях. Производственная линия настраивается в соответствии с требованиями проекта заказчика и на стройплощадку поставляются готовые стеновые модули с полной фасадной отделкой и установленными окнами, из которых затем и возводится дом. «Выглядит очень просто. Но за этой простотой кроются годы разработок, ряд патентов, большая команда профессионалов-строителей, инженеров, техников, архитекторов и т.д. Так что применяя украинские инновации и технологии, мы строим жилой комплекс международного класса», — отмечает Карина Пилипчук.