Почему паркинг
Инвестирование в паркинги раньше не особо пользовалось спросом, поскольку на рынке были более интересные объекты для вложений.
Сегодня на паркоместах «иксов» тоже не заработаешь, но вкладывают в них более охотно. Причин этому несколько. В первую очередь, удобство и простота в управлении инвестицией. Это особенно важно для тех, кто выехал из страны. Скажем, человеку из-за границы, чтобы сдавать квартиру в Украине, нужно прибегать к услугам управляющей компании или риелтора.
«Паркинг ты купил, сдал, причем это спокойно можно сделать дистанционно, и получаешь деньги за аренду на карту — как ФОП, или физлицо. Тебя больше ничего не волнует — ни за стены, ни за мебель, ни вообще за целостность объекта беспокоиться не надо», — объясняет генеральный директор группы компаний KDU Realty Group Елена Маленкова.
Среди плюсов инвестиций в паркоместа она называет также отсутствие амортизации. Не нужно каждые 5−7 лет делать ремонт, как в случае с жилой недвижимостью, который, кстати, съедает весомую часть доходности. Максимум затрат с паркоместом — это установка системы электрозарядки для электроавтомобиля, что будет способствовать созданию добавочной стоимости.
Сдать паркинг в аренду, по словам участников рынка, не составляет никакого труда, спрос, как никогда, высокий: из-за постоянных обстрелов инфраструктуры владельцы авто сейчас не хотят рисковать, оставляя авто под домом или на стоянке.
Повышает интерес к паркингам и растущий дефицит паркомест: несмотря на войну, количество автомобилей в стране продолжает расти. По данным AutoConsulting, у каждого четвертого украинца есть собственный автомобиль, среди киевлян эта цифра почти в два раза выше.
Застройщики пытаются хотя бы частично покрыть этот дефицит, постепенно увеличивая в жилых комплексах количество паркомест.
«При проектировании всех новых жилых комплексов мы обязательно предусматриваем строительство подземного паркинга. Для нас это одна из основных составляющих инфраструктуры ЖК, которая влияет на комфорт жителей и безопасность их авто. Коэффициент соотношения паркомест к квартирам — 0,8. То есть на 1 000 квартир в ЖК приходится 800 паркомест в паркинге. Мы стремимся в будущем выйти на коэффициент 1», — рассказывает СЕО компании blago Роман Коржак.
Эксперт говорит, что каждый клиент при покупке квартиры может сразу купить себе место в паркинге. Если у семьи несколько автомобилей, ей предлагают купить два места рядом. Сегодня компания blago может себе это позволить, поскольку говорит, что у нее самый большой выбор паркомест в Ивано-Франковске — 10 подземных паркингов в разных локациях города и более 2 300 паркомест суммарно.
По словам экспертов рынка, существующие строительные нормативы предполагают, что в ЖК паркомест должно быть не менее 30% от количества квартир, но и этот показатель очень усреднен, и не все застройщики, особенно в эконом-классе, на него ориентируются.
Читайте также: Деньги 35 тысяч инвесторов застряли в долгостроях: есть ли шанс вернуть свои инвестиции
Где купить и сколько стоит
Купить паркинг можно как на первичном рынке — у застройщика, так и на вторичном — «из частных рук».
У застройщиков, конечно, приоритет — инвесторы квартир его ЖК. Покупателям «с улицы», как правило, девелоперы начинают продавать паркоместа только тогда, когда на объекте завершенного строительства остались непроданные единицы.
«Мы строим подземные паркинги, прежде всего, для того, чтобы разгрузить дороги и обочины от авто, и облегчить ситуацию с парковкой в городе. Поэтому покупать паркоместа от blago могут все, у кого есть такая потребность. Конечно, сначала мы предлагаем покупателям наших квартир. А дальше открываем продажи и для других покупателей», — отмечает Роман Коржак.
Выгоднее всего, конечно, покупать на этапе строительства. Экономия при этом составит 30−40%, по сравнению с готовыми паркоместами.
Однако, тех, кто решился бы зайти в паркинги на ранних стадиях строительства ЖК, сегодня не так много. Сдерживают повышенные риски, что объект будет сдан несвоевременно или вообще не будет достроен.
Предложение паркингов, по словам Елены Маленковой, пополняет «вторичка». У многих людей изменились обстоятельства — кто выехал за границу и продает в Украине имущество, кто остался без машины и больше не нуждается в паркоместе, кому просто нужны деньги и он продает то, без чего может обойтись. Поэтому объявлений о продаже паркомест на сайтах продажи недвижимости достаточно.
«Предложение есть, и даже можно поторговаться за нормальную цену. Стоимость зависит от класса ЖК, района, инфраструктуры. Чаще всего встречается цена — $15−16 тыс. Но есть и стоимостью в квартиру — $70−75 тыс. Обычно, это в дорогих элитных комплексах, где квартиры стоят по $250 тыс. и более», — рассказывает Елена Маленкова.
На сервисе olx.ua по состоянию на 18 декабря выставлено 195 актуальных объявлений о продаже парков в столице. Дороже всего в ЖK Бульвар Фонтанов, площадью 17 кв м, за него выставлена цена 1 190 650 грн (около $32 тыс.).
Один из самых дешевых вариантов — паркоместо под маленький автомобиль в ЖK Новомостицкий. За него просят 297 662 грн (около $8 тыс.)
Читайте также: Основатель Inzhur о том, как стать совладельцем ТРЦ Ocean Plaza за 4 тысячи грн
Сколько можно заработать
Инвестиции в паркинги, по словам генерального директора группы компаний KDU Realty Group, — это не о высоком доходе и вложениях на 1−2 года. До войны в столице на них можно было заработать 7%, сейчас же выше 4% «прыгнуть» тяжело. Но это, как подчеркивает эксперт, чистая доходность, которая не требует никаких усилий, особой вовлеченности и не предполагает амортизационных расходов.
«Стоимость аренды, в среднем, составляет $100 в месяц. В очень элитных ЖК может достигать $250−300, хотя до войны было и по $500», — информирует Елена Маленкова.
Она отмечает, что арендные ставки очень зависят от самого ЖК и того, насколько спрос там соотносится с предложением. При достаточном количестве паркомест в ЖК, цена аренды будет ниже, если есть дефицит — соответственно, выше.
Впрочем, если рассчитывать только на доход от аренды, то срок окупаемости инвестиции в паркинг может измеряться не одним десятилетием. Самый удачный для инвестора вариант, если он планирует заработать на перепродаже объекта. Сейчас спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости сложно. Но, если ситуация на фронте будет разворачиваться в нашу пользу, стоимость паркингов будет расти. Уже через 3−5 лет можно рассчитывать на приличный доход от капитализации.
Считаем возможную прибыль
Если купить паркоместо за $22 тыс., можно сдавать его в аренду и ежемесячно получать стабильную прибыль в сумме от $100:
- $100 * 12 = $1 200 — доход в год
- ($1 200/$22 000) * 100% = 5% — прибыльность
Если купить паркоместо на старте строительства паркинга по минимальной цене, то после завершения строительных работ его стоимость может вырасти в среднем на 30−40%.
Например, $15 000 — 30% = $10 500. $15 000 — $10 500 = $4 500 — потенциальный заработок от перепродажи одного паркоместа.
Читайте также: Куда инвестировать в 2024 году в Украине: «падшие ангелы», стартапы, ОВГЗ и недвижимость
Секреты удачных инвестиций в паркинги
При выборе объекта для инвестиции эксперты рекомендуют, прежде всего, оценить его расположение, чтобы понимать возможный спрос на паркоместо в будущем. На этом этапе следует проанализировать, есть ли рядом много жилых домов и другие паркинги, насколько активный район. Также стоит учитывать репутацию застройщика, темпы его строительства.
«Инвестиционно привлекательные районы, в которых реализуются масштабные жилые комплексы с коммерцией и офисами. После завершения строительства здесь заселятся семьи, откроются многочисленные бизнесы. А это потенциально большой поток людей и значительный спрос на парковочные места. И здесь инвестор может выиграть, предложив паркоместа в современном комфортном паркинге на условиях аренды», — советует СЕО компании blago Роман Коржак.
Генеральный директор группы компаний KDU Realty Group Елена Маленкова считает, что останавливаться на инвестиции в одно паркоместо не совсем целесообразно.
«Есть смысл, когда паркингов несколько — 4−5», — считает эксперт.
Формировать пул объектов следует, исходя из правила диверсификации — разные ЖК в разных районах. Заслуживают внимания паркинги в хороших комплексах в наиболее густозаселенных районах. Таким образом можно уменьшить риски и рассчитывать на стабильную и высокую доходность.