Чаще всего покупают не за свои
Эксперты оценивают прошлогоднее восстановление рынка более пессимистично, чем НБУ.
По их оценкам, интерес к покупке квартир в Украине достиг 70−80% довоенного уровня, но платежеспособный спрос составил всего 25−28%. Чаще всего покупают те, у кого есть возможность воспользоваться кредитными средствами.
«Первая категория покупателей — это люди, которые пользуются государственными программами кредитования по льготной ставке. Вторая — владельцы разрушенного жилья, кому предусмотрена компенсация, согласно Постановлению 208. Также к категории реальных покупателей можно отнести граждан, у которых вопрос покупки стал критичным, или которые хотят улучшить жилищные условия», — комментирует практикующий риелтор, генеральный директор «Риелторского объединения «Простор» Сергей Курганов.
В конце декабря государство успело одобрить 1500 заявок по программе компенсации за уничтоженное жилье «єВідновлення». Такие данные привел министр развития общин, территорий и инфраструктуры Александр Кубраков. Что важно, у «єВідновлення» нет ограничений по региону. Так что программа дает шанс увеличить продажи девелоперам со всей страны.
Эксперты отмечают, что, в основном, все покупки совершаются для собственного проживания. Инвестора, особенно системного, на рынке практически нет.
Основной спрос и дальше сосредотачивается на «вторичке». От инвестиций в «первичку» сдерживают длительные сроки строительства жилья и высокие риски недостроев. Немногочисленные покупатели, которые рискуют вкладывать в жилье на первичном рынке, в основном, фокусируются на уже готовых объектах, или которые построены хотя бы на 80%.
По словам эксперта рынка недвижимости Виктории Берещак, у покупателя сформировался четкий набор критериев, которые он ждет от жилья. Во-первых, стало крайне важно, чтобы комплекс был энергетически независимым, то есть там был мощный генератор. Во-вторых, покупатель хочет максимально функциональное жилье: 2 санузла, большая кухня, гардеробная, зонирование для рабочего места.
«В основном, людей интересуют квартиры в полифункциональных кварталах, формат „город в городе“, с развитой инфраструктурой, и обязательно с какой-то доминантой, например, рекреационный потенциал — лес, парк, водоем. Остальные сегменты работают в условиях ограниченного спроса, а масс-маркет не может конкурировать ни концепцией, ни качеством материалов, не говоря уже о квартирографии и энергономике», — рассказывает Виктория Берещак.
Что интересно, такие тенденции в спросе наблюдаются не только в Киеве и пригороде столицы, но и по всей Украине, в том числе в западных областях, где рынок чувствует себя лучше всего.
Читайте также: Одесса и Харьков догоняют Киев: в каких городах Украины больше всего покупают жилье
Три области-рекордсменки по приросту введенного в эксплуатацию жилья
В новый год рынок недвижимости вошел с несколько ограниченным предложением жилья. Нельзя сказать, что его нет, просто того, которое отвечает запросам покупателей, становится все меньше. Особенно это ощущается на первичном рынке.
«До войны более 40% сделок в нашем агентстве совершались с целью продажи квартиры на „вторичке“ и покупки на „первичке“. На сегодняшний день желающие улучшить таким образом свои жилищные условия есть, а вот предложений в новостройках нет. Следовательно, почти весь спрос либо ушел в отложенный, либо интерес сместился на вторичный рынок с улучшенными современными условиями», — констатирует Сергей Курганов.
Нехватку выбора новых «квадратов» эксперты объясняют спадом темпов строительства.
«Из более 90% ЖК в столице, которые строились или заявили о строительстве до 24 февраля, восстановилась примерно половина. Но из этой половины реальные темпы строительства показывают 35%. Задержка на рынке в среднем составляет 12−18 месяцев, и характерна она для 60% ЖК», — уточняет Виктория Берещак.
В эксплуатацию вводится гораздо меньше жилья, чем до полномасштабного вторжения. В 2022 году достраивали начатое ранее, в 2023 году таких проектов стало меньше, а новые можно пересчитать по пальцам. Так, по данным ЛУН, за 3 первых квартала в Киеве было введено в эксплуатацию на 15% меньше квартир, в Киевской области — на 35%, во Львове — на 38% меньше.
Впрочем, есть и рекордсмены по приросту: в Днепре ввели в эксплуатацию на 34% больше, по сравнению с 2022 годом, в Тернополе — на 76% больше, в Полтаве — на 36%, а в Черкассах — более чем на четверть больше объектов, нежели в прошлом году.
Киев дешевеет, Львов дорожает
С начала 2023 года темпы роста цен на жилье на первичном рынке замедлялись, а во втором полугодии почти не менялись. Слабый рост цен продолжался только в западных регионах. Например, по данным ЛУН, Хмельницкая область продемонстрировала рост на 22%, Ивано-Франковская — на 18%, Волынская — на 17%. Тем не менее, Львовский регион не рос так активно, при этом показал 2% падения.
Просадка в стоимости «квадрата» нового жилья произошла и в столице. По данным инвестиционно-девелоперской компании City One Development, средние цены на первичном рынке недвижимости Киева в конце декабря 2023 года составили $1938/кв. м. Это на 5% ниже, чем год назад, и на 1,5% ниже довоенных показателей.
Уменьшение средней цены на рынке произошло, в основном, за счет дорогих сегментов: премиум-класс просел на 12%, бизнес-класс — на 7%. В то же время, в бюджетных сегментах стоимость, хотя и ненамного, но все же выросла: эконом-класс +5%, комфорт-класс +2%.
На вторичном рынке цены росли гораздо интенсивнее, особенно в областях, отдаленных от территории боевых действий.
Аналитики ЛУН подсчитали, что рекордсменом по приросту в абсолютных числах является Львов, где однокомнатные квартиры подорожали на $6400, в Ивано-Франковске — на $4700, в Чернигове — на $4000. Двухкомнатные больше всего выросли в Виннице — на $8900, во Львове, Черновцах, Черкассах — на $7000, и в Ивано-Франковске — на $6900. Трехкомнатные тоже лидируют в Виннице — прирост в $8800, Львове — $7700 и Ивано-Франковске — $7000.
В Киеве, по словам управляющего партнера в KDU Realty Group Елены Маленковой, цены на жилые квадратные метры практически восстановились до довоенного уровня. Более того, некоторые сегменты даже превысили довоенные «прайсы».
"Сюда относятся объекты, которые подпадают под государственные программы — «єОселя» и другие государственные субвенции. Для них есть ограничения по году строительства — не более 10 или 3 лет. Цены на такие квартиры с ремонтом сегодня превышают 2021 год", — рассказала эксперт.
Но некоторые сегменты все еще продолжают стагнировать. К примеру, однокомнатные хрущевки в спальных районах, вдали от метро и нормальной инфраструктуры: если до войны минимальная цена была $40 тыс., то сейчас они стоят $29 тыс.
Продается плохо и жилье стоимостью от $250 тыс. и выше: в основном, покупатель не может потянуть такую цену, а владельцы не хотят ее опустить. Хотя, по словам Елены Маленковой, есть единичные продажи и за $900 тыс., и $1−1,5 млн.
Читайте также: Деньги 35 тысяч инвесторов застряли в долгостроях: есть ли шанс вернуть свои инвестиции
Рынок аренды: сроки длиннее, скидки меньше
Для рынка аренды прошлый год был мегаактивным. Постоянные миграционные процессы обеспечивали стабильно высокий спрос на аренду жилья в более безопасных регионах. Август 2023 года стал рекордным по интересу к аренде квартир.
«Весь год цены росли, на некоторые позиции даже до 20%. Только в последние месяцы 2023 года стоимость аренды стабилизировалась», — говорит Сергей Курганов.
По данным ЛУН, Киев занимает третье место по стоимости арендованного жилья со средней ценой однокомнатной квартиры в 13 тыс. грн в месяц, в то время, как Львов — 16 тыс. грн, Ужгород — 15,1 тыс. грн. По цене аренды двухкомнатной квартиры столица сравнялась со Львовом — 18 тыс. грн.
Эксперты говорят, что рынок аренды полностью оправился от шока и начал вести себя прогнозируемо. В 2023 году восстановились все маркеры формирования цены, которые срабатывали до войны. То есть были пиковые просадки и подъемы, срабатывал фактор сезонности.
«Весь год рынок аренды работал по классическому сценарию. Что примечательно, люди не так уж резко реагировали на обстрелы. Рынок замирал буквально на несколько дней, и быстро возвращался в обычный режим», — отмечает практикующий риелтор, генеральный директор «Риелторского объединения «Простор».
Владельцы квартир и арендаторы практически вернулись к стандартным условиям заключения договоров. Сроки стали длиннее — от 6 месяцев или 1 года, а скидки — меньше. Единственное — сохранилось колебание арендной ставки, с учетом сезонности. В отопительный период владельцы соглашаются на дисконт в 500−1000 грн.
Впрочем, стоимость аренды, если брать в долларовом эквиваленте, все еще не вышла на довоенный уровень, как и ее доходность.
«Аренда приносит владельцу жилья около 6% годовых, по сравнению с довоенными 10%», — отмечает Елена Маленкова.
В ЛУН подсчитали, что окупаемость инвестиций в квартиру в Киеве, без учета амортизации и сопутствующих расходов, в среднем эквивалентна 15 годам ее аренды. Во Львове этот показатель составляет 11 лет, в Одессе — 17 лет, в Харькове — 20 лет. Это, в частности, связано с падением цен на долгосрочную аренду в прифронтовом регионе.
Читайте также: Сэкономить на авто и купить паркоместо: как и сколько сейчас зарабатывают на автолюбителях
Прогнозы на 2024 год
Больших сдвигов на рынке недвижимости в 2024 году эксперты не ожидают. Строительство и дальше, в основном, будет сосредотачиваться на уже начатых объектах. Стартовать с новыми проектами будут рисковать разве что девелоперы в западных областях и Киеве, которые считаются условно самыми защищенными от вражеских обстрелов.
Покупателей будет и дальше интересовать качественное жилье в многофункциональных комплексах в удобных локациях. Большие надежды рынок возлагает на программу льготного ипотечного кредитования «єОселя». Распространение ее условий на недостроенное жилье может стимулировать рост спроса.
«Сейчас количество квартир, купленных по программе «єОселя» в ЖК на стадии строительства, не превышает 1%, при этом большинство квартир покупается в объектах классов «комфорт+» и «бизнес», цена которых в среднем на 30−50% выше стоимости квартир в объектах эконом-класса с аналогичной степенью готовности.
Для более или менее ощутимого влияния государственной ипотеки на первичный рынок эта цифра должна вырасти хотя бы до 25−30% от выданных кредитов — до 200−250 ипотек ежемесячно. Кроме того, важным станет существенное расширение программы на объекты эконом- и комфорт-класса", — подчеркнул сооснователь и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов.
Что касается ценовой ситуации, то, по мнению участников рынка, «прайсы» могут вырасти в пределах погрешности на рост себестоимости. Существеннее всего это отразится на ценах в объектах с динамическим и непрерывным строительством на высоких стадиях готовности.
«В комплексах, где сосредоточен высокий уровень спроса, где нормальные темпы строительства, процент роста будет самым высоким — 5−10%», — говорит Виктория Берещак.
В таких ЖК, по словам Владимира Семенцова, на 2024 год уже запланирован рост стоимости м2 в среднем на 10−15% в гривневом эквиваленте, однако, такие ценовые изменения связаны больше с коммерческой стратегией и переходом на новый этап строительства, а не с повышением спроса. По его прогнозу, отсутствие достаточного количества покупателей из-за неуверенности в завтрашнем дне и низкого уровня доходов граждан станет главным сдерживающим фактором для роста цен. Именно поэтому в среднем на рынке рост цен может не превысить 3−5%.
Но базовым фактором для рынка недвижимости, очевидно, остается война. Все прогнозы, как подчеркивают эксперты, имеют смысл, если ситуация на фронте не ухудшится.
«Любые колебания, будь то негативные, или положительные, будут менять этот прогноз. К примеру, если война закончится в 2024 году, это поспособствует восстановлению и темпов строительства, и уровня спроса», — отмечает Виктория Берещак.
Участники рынка уверены, что с победой рынок недвижимости получит шанс на быстрое развитие. С одной стороны, сработает отложенный спрос украинцев, которые пока не решаются вкладываться в воюющей стране. С другой — заинтересованность инвесторов из-за границы. Ведь приобщиться инвестиционно к стране-победителю захочется многим.