Подальше от стратегических объектов: почему растет спрос на пригород
Спрос на жилье в пригороде Киева достаточно высокий, но практичен. Так характеризует его Ирина Михалева, Marketing & Communications Advisor компании Alliance Novobud.
«Покупатели выбирают не просто квадратные метры, а понятную среду для жизни: транспортную доступность к столице, наличие школ, садиков, медицины, торговли, зеленых зон, безопасных пространств и стабильной инженерной инфраструктуры», — объясняет она.
Самую большую заинтересованность потенциальные покупатели проявляют к городам, которые по факту уже стали частью Киевской агломерации.
«Для нас ключевым примером являются Бровары. Это город с развитой инфраструктурой, быстрым сообщением с Киевом, собственными рабочими местами, парками, школами, садами и сложившейся городской средой», — добавила Михалева.
Владелец компании Martinov Real Estate Андрей Мартынов говорит, что спрос на недвижимость в пригороде Киева в последние годы значительно вырос, и эта тенденция сохраняется.
«Особенно это касается локаций, которые позволяют быстро добраться до Киева, но в то же время дают ощущение более спокойной и комфортной жизни. Самые популярные направления — Софиевская Борщаговка, Ирпень, Буча, Вишневое, Крюковщина, Гатное. Сегодня особенно выигрывают локации, где уже сформирована полноценная инфраструктура и есть концептуальная застройка. Покупатели все чаще выбирают жилые комплексы закрытого типа с собственной инфраструктурой — магазинами, кафе, школами, детскими садами, зонами отдыха и сервисами внутри комплекса. Именно поэтому высокий спрос сохраняется в ближайшем пригороде столицы, в частности, в направлении Софиевской Борщаговки, где объединяются близость к Киеву, активное развитие района и комфортная среда для жизни», — рассказал «Минфину» Андрей Мартынов.
Оживление спроса на недвижимость в пригороде Киева отмечает и Сергей Волкошовец, коммерческий директор компании «Синергия».
"Покупатели чаще выбирают пригород из-за лучшей экологии, более низкой высотности застройки, большего количества зеленых зон, более доступной цены жилья и развития местной инфраструктуры.
Важным фактором стал вопрос безопасности. Во время войны покупатели более внимательно оценивают окружение дома, в частности, наличие рядом крупных промышленных объектов или объектов критической инфраструктуры. Для части клиентов это стало дополнительным аргументом в пользу пригорода.
Также люди меньше привязаны к офису в Киеве, поэтому могут выбирать жилье поближе к природе, но с доступом к транспортному сообщению, сервисам, школам, спорту и повседневной инфраструктуре.
Отдельный сегмент спроса формируют переселенцы. Самыми интересными для покупателей остаются населенные пункты с быстрым сообщением с Киевом и развитой собственной инфраструктурой. Это Ирпень, Буча, Вишневое, Новоселки, Гатное, Софиевская и Петропавловская Борщаговки.
У Ирпеня есть ряд практических преимуществ: близость к Киеву через Новоирпенскую трассу, зеленые зоны, набережная, городская инфраструктура, рабочие места и сложившийся рынок жилищных проектов", — отметил эксперт.
Что покупают
Какое жилье в пригороде столицы чаще всего выбирают люди?
Михалева говорит, что наибольшим спросом пользуются квартиры, сочетающие доступный бюджет покупки, функциональную планировку и готовность или высокую стадию строительства. «Покупатели хотят видеть реальный темп работ, понятные сроки ввода в эксплуатацию и репутацию девелопера», — пояснила она.
Особенно востребованы однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры, которые подходят как для молодых семей, так и для покупателей по государственным программам (которые сегодня являются важным драйвером спроса, особенно в сегменте комфорт-класса и жилья для реального проживания).
Растет внимание к энергоэффективности дома, автономности инженерных систем, наличию генераторов для критической инфраструктуры, укрытий, паркингов и качественной управляющей компании.
По словам девелопера Андрея Мартынова, самым большим спросом пользуются двухкомнатные и трехкомнатные квартиры с продуманными планировками и комфортной площадью.
«Покупатели все чаще выбирают жилье, учитывая не только цену, но и удобство квартиры, качество строительства и преимущества самого комплекса.
Также большим спросом пользуется готовое или почти готовое жильем, ведь для многих важно быстрее заселиться и быть уверенными в своем выборе.
Отдельно покупатели обращают внимание на автономное отопление, паркинги, укрытие, резервное питание и благоустройство территории. Сегодня людям важно чувствовать комфорт, безопасность и независимость в повседневной жизни", — объясняет застройщик Martynov Real Estate.
В «Синергии» наблюдают большую востребованность функциональных 1-комнатных квартир площадью 38−45 квадратных метров, и 2-комнатных — в пределах 50−60 квадратов.
«Это форматы, которые хорошо соответствуют реальным сценариям покупателей: первое жилье, квартира для молодой семьи, инвестиция или жилье для тех, кто переезжает из Киева в более спокойную среду.
В то же время покупатели более внимательно смотрят не только на метраж, но и на эргономичность планирования. Важно, чтобы в квартире была кухня-гостиная, отдельная спальня, достаточно места для хранения, лоджия или терраса, возможность адаптировать пространство под работу из дома.
Также растет интерес к жилью в комплексах с концепцией «города в городе». Для покупателя важно, чтобы рядом были не только дома, но и полноценная среда: дворы без авто, пространства для детей, спорт, прогулочные маршруты, коммерция, сервисы, управляющая компания и активное комьюнити", — добавил Сергей Волкошовец.
«Для людей важными стали такие факторы, как энергоэффективность дома, наличие укрытия, автономность, благоустройство территории, а также рядом коммерческая и социальная инфраструктура. То есть сейчас выбирают не просто квартиру, а комплексный комфорт и ощущение безопасности.
Также мы видим возрастающий интерес к квартирам с базовым ремонтом или в формате white box. Это связано с тем, что люди хотят минимизировать затраты времени и риски, связанные с ремонтом, ростом цен на строительные материалы и дефицитом специалистов.
Сегодня найти хороших мастеров по облицовке плиткой, электриков или других специалистов для ремонта людям достаточно сложно, поэтому форматы, позволяющие быстрее заехать в жилье или существенно упростить ремонт, становятся все более актуальными", — добавил Владимир Карплюк, соучредитель (co-founder) Инвестиционной группы MOLODIST.
Кто и как строит
Если в 2024 году в пригороде Киева появилось примерно 9 600 новых квартир, то в 2025 году рынок существенно вырос. В прошлом году в пригороде столицы 64 застройщика сдали в эксплуатацию 578 тысяч квадратных метров жилья более чем на 12,5 тысяч квартир в 162 домах. Это 74 ЖК на территории 25 населённых пунктов Киевской области.
Еще 252 дома строятся участниками рейтинга. То есть первичка в пригороде столицы развивается достаточно активно и наращивает темпы.
Больше всего объектов (16%) — в Ирпене и Софиевской Борщаговке (14%). На эти два населенных пункта пришлась треть всего завершенного строительства в пригороде в 2025 году.
По 3−5 жилых комплексов сдали в Гостомеле и Святопетровском, Вишневом, Буче, Новоселках, Броварах, Белогородке, Крюковщине и Гатном.
Остальные населенные пункты, которые фигурируют в рейтинге от «Минфина» (Коцюбинское, Ходосовка, Васильков, Немешаево
Отметим, что 30 из 46 основных застройщиков работают исключительно в пригороде, то есть не строят в столице или других украинских городах. Поэтому первичка Киева в основном локальная. Кроме того, этот рынок достаточно концентрированный — 5 застройщиков из 64 сдали 40% всего жилья, а на топ-20 приходится 74% строительства.
В топ-5 рейтинга застройщиков пригорода Киева за 2025 год попали следующие компании:
- Martynov Real Estate (компания сдала более 84,7 тысяч кв м жилья),
- MOLODIST (41,8 тысяч кв м),
- «Отважных» (37 079 кв м),
- «Атлант» (около 37 тысяч кв м),
- «Синергия» (почти 28,4 тысяч кв м).
Несмотря на большой спрос на энергонезависимое жилье, резервное питание можно назвать одним из главных провалов в прошлом году. 51% сданных в эксплуатацию ЖК не оборудованы генераторами. Этот контраст особенно разителен в городах, переживших боевые действия или оккупацию (Ирпень, Буча, Гостомель): из 23 комплексов здесь только 5 обеспечили свои дома базовой энергонезависимостью. Пустым обещанием застройщиков можно назвать и школы при жилых комплексах.
Как выяснил «Минфин», из 17 ЖК, которые анонсировали возможность для жителей отправлять детей в собственные школы, реально они есть всего в трех. Еще 36 комплексов даже не планируют открывать на своей территории учебные заведения. Поэтому семьи с детьми, которые покупают квартиры в новых ЖК в пригороде, полностью зависят от муниципальной образовательной инфраструктуры, которая далеко не во всех населенных пунктах хорошая.
Среди преимуществ новых жилых комплексов в пригороде — возможность купить жилье по программе «єОселя» (ее предлагают 53% ЖК), а также индивидуальное отопление (оно есть в 74% комплексов). То есть пригород, в отличие от столицы, в вопросе отопления гораздо меньше зависит от коммунальщиков.
Чем новостройки в пригороде лучше киевских, а чего не хватает
Застройщики характеризуют рынок недвижимости пригорода как достаточно непростой.
По словам Ирины Михалевой, стартов новых проектов здесь не так много, как до войны, а покупатели более внимательно смотрят на реальное состояние строительства, финансовую устойчивость девелоперов и опыт ввода объектов в эксплуатацию.
По словам Михалевой, основные вызовы для застройщиков связаны со стоимостью строительства, дефицитом квалифицированных кадров, логистикой, удорожанием материалов, энергетическими рисками и необходимостью адаптировать проекты к новым требованиям безопасности.
«Отдельный вызов — это финансовая осторожность покупателей. Люди дольше принимают решения, больше проверяют документы, репутацию компании, темпы строительства, условия рассрочки и использование государственных программ. Поэтому девелопер сегодня должен работать не только как строительная компания, но и как сервисная, финансовая и коммуникационная структура», — говорит Михалева.
Андрей Мартынов добавил, что застройщики сталкиваются с более сложными условиями ввода объектов в эксплуатацию, поскольку со стороны государства усилились требования и контроль.
«Соответствующие процессы стали более продолжительными и требуют большей ответственности. Кроме того, существенно усилилась конкуренция между застройщиками. Покупатели все более внимательно подходят к выбору недвижимости и оценивают не только ценовое предложение, но и репутацию компании, темпы реализации проекта, качество выполнения работ и наличие необходимой инфраструктуры», — рассказал «Минфину» застройщик.
В «Синергии» добавили, что конкуренция на строительном рынке пригорода столицы смещается от самой низкой цены к качеству продукта.
Покупатель все чаще сравнивает не только стоимость квадратного метра, но и то, что он получает за эти деньги. Если разница между двумя проектами составляет 100−150 долларов за квадратный метр, то для однокомнатной квартиры это примерно 4−6 тыс. долларов в общей стоимости. Для многих покупателей это уже не решающий аргумент в пользу более дешевого варианта. Благодаря рассрочке от застройщика или государственным программам, в частности, «єОселі», они чаще выбирают тот проект, который действительно отвечает их ожиданиям по качеству, локации и будущей жизни", — отметили в компании.
Добавим: ценовой разброс на квартиры в новостройках пригорода сейчас очень большой. По данным исследований «Минфина», он достигает рекордных 4,4 раза. Квадратный метр жилья можно купить по ценам от 17 тысяч гривен до 75 тысяч. Даже в пределах локальных городов разница в ценниках достаточно существенная. Скажем, в Ирпене, который считается одним из самых дорогих под Киевом, цены на жилье в новостройках варьируются от 39,8 тысячи до почти 56 тысяч гривен за квадрат.
К тому же, как прогнозирует Карплюк, ценники и дальше будут расти.
«Мы ожидаем, что рынок новостроек в пригороде Киева и дальше будет постепенно восстанавливаться. Спрос будет сохраняться в первую очередь на качественные проекты от понятных и надежных девелоперов. При этом предложение, вероятно, будет становиться более ограниченным. Запуск новых объектов сегодня нуждается в очень больших инвестициях, а в условиях высокой себестоимости и дефицита финансирования реализовывать новые проекты становится все сложнее. Поэтому дефицит качественного готового жилья может только усиливаться, что в перспективе продолжит подталкивать цены вверх», — пояснил он.
По мнению Карплюка, еще одним испытанием для рынка стало ужесточение требований в рамках государственных программ, в частности, ценовые ограничения.
«Сегодня из-за роста себестоимости многие проекты уже не вкладываются в установленный лимит стоимости квадратного метра для покупки жилья по государственным программам, как „єОселя“. Это создает дополнительные трудности как для девелоперов, так и для покупателей, особенно, когда речь идет о двухкомнатных квартирах, площадь которых часто превышает обновленные ограничения», — говорит эксперт.
Нюансы жизни за городом
Еще до войны первичка пригорода была переполнена разного рода скандалами. Большое количество застройщиков и возможность «решить вопрос» с местными властями провоцировали немало проблемных для будущих жителей моментов — от проблем с давлением в водопроводе до сложностей с документами и некачественного строительства.
Как показывает исследование «Минфина», проблем и сейчас хватает. Чаще всего жители жалуются на проблемы с электричеством и то, что дом не переводят на баланс облэнерго (а это значит, что людям приходится платить по более высокому тарифу, чем ценник на ток для населения). Например, ЖК «Сенсация» и отдельные дома «Молодежного городка» не подключены к Киевоблэнерго, а в «Белом шоколаде» этот процесс растянулся более чем на 4 года. Возникает парадокс: некоторые застройщики стремительно масштабируются (сейчас в пригороде строится в 1,6 раз больше домов, чем было сдано за год), в то время как жители их уже сданных объектов годами сидят на дорогих коммерческих тарифах и воюют с «карманными» ЖЭКами.
Еще одна жалоба жителей пригорода — на качество питьевой воды (часто это означает, что дома не подключены к городским водоканалам и берут воду из скважин). Скажем, в том же ЖК «Сенсация» воду из крана вообще признали непригодной для питья.
Многие проблемы жильцов связаны с тем, что застройщики получали декларацию, а не сертификат, а это значит, что контролю качества всех процессов уделялось меньше внимания. А если заказчиком строительства выступало физлицо (а в пригороде это не редкость), то юридическая ответственность со стороны компании вообще нулевая. «Минфин» уже писал, что недавно государство переписало правила строительства и перекрыло лазейки для застройщиков, но уже введенные в эксплуатацию ЖК под усиление контроля еще не попали. К тому же большинство компаний до сих пор избегают прозрачной работы по новым правилам: только единицы из десятков застройщиков регистрируют Специальное имущественное право (СИП) на будущие объекты недвижимости, оставляя инвесторов менее защищенными.
Традиционная жалоба покупателей жилья в новостройках — задержка сдачи домов в эксплуатацию или тот факт, что достраивают объекты уже после сдачи. Юристы, с которыми пообщался «Минфин», советуют перед покупкой обязательно проверить:
1. Тип разрешительного документа: сертификат или декларация? Сертификат означает, что строительство прошло проверку ГИАГ. Декларация — застройщик самостоятельно декларирует соответствие нормам. В рейтинге около 39% ЖК зарегистрированы по декларации. Это не всегда плохо, но риски более высокие.
2. Кто является заказчиком строительства? Проверьте, что это юридическое лицо с ЕГРПОУ. Если заказчик — физическое лицо, ответственность ограничивается только его личным имуществом, без корпоративных гарантий. В рейтинге 29 из 74 ЖК оформлены на физических лиц.
3. Электроснабжение. Спросите кто поставщик электроэнергии: дом уже подключен непосредственно к ДТЭК/облэнерго или поставляется через застройщика/управляющую компанию? Если через застройщика — тариф будет коммерческим, что обычно в 2−3 раза дороже бытового.
4. Водоснабжение. Подключен ли дом к центральному водоканалу, или используется скважина? В случае скважины — обязательно проверьте результаты анализа качества воды и уточните, есть ли планы подключения к централизованному водоснабжению.
5. Целевое назначение земельного участка. Должна быть «жилая многоэтажная застройка». Если указано «индивидуальное жилищное строительство» или «рекреационное назначение» — это серьезный риск. К примеру, 12 ЖК из нашего рейтинга (а это более 16%) строятся на землях для приусадебного участка (02.01). Это классическая оптимизационная схема строительства многоквартирных домов под видом частных коттеджей, которая влечет прямой юридический риск для покупателей.
6. Управляющая компания и ОСМД. Есть ли в доме ОСМД или реальная возможность его создать? Если управляющая компания создана застройщиком («карманная»), существует риск завышенных тарифов и сильной зависимости от нее.
7. Бенефициарный владелец. Проверьте конечного бенефициара проекта через открытые государственные реестры. Если это физическое лицо без публичного опыта в строительстве — стоит задать дополнительные вопросы.
8. История и репутация застройщика. Сдавал ли он предыдущие объекты в срок? Были ли серьезные скандалы или задержки? Лучше всего изучать реальные отзывы жителей на специализированных форумах и сайтах с отзывами о новостройках.
9. Община и ее ресурс. Пригород — это ОТГ с ограниченным бюджетом. Школа, садик, поликлиника — могут быть перегружены. Спросите: есть ли места в ближайшей школе.
10. Генеральный план населённого пункта. Проверьте, что планируют строить вокруг вашего дома через 3−5 лет. Поле напротив может стать еще одним ЖК на 2 000 квартир.
11. Дорога в Киев в час пик. Проедьте маршрут в 8:00 утра в будний день. Google Maps покажет 15 минут — реальность может быть 45−60.
12. Укрытие и генератор. Узнайте, есть ли они в ЖК — к сожалению, не у всех застройщиков они есть.