Громкие скандалы на рынке недвижимости вроде ситуации с «Аркадой» и «Укрбудом» заставили потенциальных покупателей стать более осторожными. А вопрос — как уменьшить риски приобретения квартиры у полумертвой компании — стал еще актуальней.
Рейтинг застройщиков поможет ответить на этот вопрос. Расскажет, какие компании чувствуют себя хорошо и наращивают строительство, а какие снижают темпы. Кто является образцом по соблюдению сроков, а кто их постоянно срывает. Как компании оформляют разрешительную документацию, сколько стоит построенный ими квадратный метр и многое другое.
Все данные «Минфин» взял из документов, которые компании размещают в открытом доступе, или же запрашивал их у застройщиков и ГАСИ.
Как считали
Мы ранжировали застройщиков по количеству сданных квадратных метров — чем больше «квадратов» введено в эксплуатацию за последние шесть месяцев 2020 года, тем выше компания в нашем рейтинге. Обязательным условием является наличие сертификата Государственной архитектурно-строительной инспекции. Если его нет, дом при составлении рейтинга не учитывался.
Ранее особое значение мы придавали истории деятельности компании. Поэтому в рейтинг попадали только застройщики, на счету которых до этого полугодия был введен в эксплуатацию хотя бы один дом, или они продолжали строительство нового.
Теперь мы решили освещать ситуацию более масштабно. Так в рейтинге застройщиков появился новый участник — компания Merx. На рынке она известна благодаря строительству торговых комплексов, производству мебели и обустройству магазинов. Но во втором полугодии прошлого года в портфолио Merx добавился жилой дом. С документацией у застройщика все в порядке, а потому не было никаких оснований не включить его в рейтинг.
Читайте также: Акции на квартиры в Киеве: что предлагают застройщики после локдауна
Почему сдали в три раза меньше, чем планировали
Первое полугодие прошлого года особо не порадовало ни покупательной способностью инвесторов, ни активностью на строительных площадках. За 6 месяцев в эксплуатацию ввели 23 дома общей площадью 405 тыс. кв. м.
В 3−4 квартале столичный рынок недвижимости пополнился 28 новыми жилыми комплексами общей площадью 704,5 тыс. кв м. Но эта цифра должна была быть втрое больше. Во втором полугодии столичные застройщики обещали ввести в эксплуатацию 87 объектов. Но затягивание сроков сдачи жилья для наших компаний скорее уже стало правилом, нежели исключением.
На этот раз, кроме стандартных проблем нехватки средств, добавился практически полный паралич разрешительной системы. Из-за «реформирования» ГАСИ разрешения и сертификаты о введении в эксплуатацию выдавались только через суд. Это сильно усложняло работу и затягивало сроки завершения строительства.
Читайте также: Мало и дорого. Как 2020 год «подкосил» первичку и что с ней будет в следующем году
Пятерка самых лучших, кто они
Со второй позиции, которую Киевгорстрой занимал в предыдущем рейтинге, компания на этот раз вырвалась в лидеры. Но произошло это за счет непростого «наследства» Укрбуда, которое он взялся привести в порядок.
Во втором полугодии прошлого года Киевгорстрой завершил работу над 2968 квартирами общей площадью почти 159 тыс. кв м. Из 4 сданных в эксплуатацию комплексов, три — Харьковский, Пектораль и Гармония — объекты, принятые от Укрбуда. Все они были сданы вовремя, в соответствии со взятыми обязательствами. Однако, с двумя домами
Но несмотря на то, что очередных три объекта из наследия Укрбуда сданы, их инвесторы и по-прежнему чувствуют себя, как на пороховой бочке. Киевгорстрой сообщил, что не сможет оформлять права собственности инвесторам «Укрбуда» и нести ответственность за такие сделки. В дальнейшем регистрацию и выдачу документов по таким квартирам будет обеспечивать ООО «Финансовая компания» Жилье-капитал".
Покупателям по указанным жилым комплексам, которые приобретали объекты недвижимости в ЗАО «ХК «Киевгорстрой», право собственности будет оформлено своевременно и в установленном порядке.
Такая ситуация увеличивает риск двойных продаж. Поскольку две организации в одном доме параллельно будут оформлять права собственности для различных категорий инвесторов.
На второй позиции укрепилась Stolitsa Group. Первые места этот застройщик удерживал весь 2019 год. В первом полугодии 2020 года он переместился аж на 7 позицию. Но 137 тыс. кв м в четырех жилых комплексах — Seven, Галактика, Липинка, Варшавский микрорайон — вернули Stolitsa Group в компанию лидеров.
Третья строчка досталась ДСК-Жилстрой. Эта компания уже попадала в наш рейтинг — в 3−4 квартале 2018 года она занимала 7 место. Сейчас, после введения в эксплуатацию двух больших домов в жилом комплексе Navigator общей площадью более 101 тыс «квадратов», она значительно улучшила свои позиции.
В целом первая пятерка застройщиков выглядит так:
| Застройщик | Общая площадь в кв. м | Количество квартир |
| Киевгорстрой | 158921 | 2968 |
| Stolitsa Group | 137235 | 2059 |
| 101186,4 | 1471 | |
| 60429,9 | 721 | |
| Merx | 47346,66 | 455 |
На что обращать внимание при выборе застройщика
Перед тем, как вкладывать деньги в недвижимость, эксперты в один голос советуют инвестору проверить наличие всех необходимых документов у застройщика. В первую очередь, обратить внимание на то, есть ли у него разрешение и на что именно, изучить целевое назначение земельного участка, градостроительные условия, убедиться в отсутствии судебных дел. Немаловажным являются условия договора и схема финансирования, с помощью которой привлекаются средства инвесторов.
Часто инвесторов смущает слишком маленький уставный фонд компании. К слову, его можно проверить в Реестре юридических и физических лиц.
И это беспокойство, на первый взгляд, вполне оправдано: как денежный фундамент застройщика, который возводит тысячи квадратов ежегодно, может составлять несколько тысяч гривен? На что надеяться в таком случае инвестору, если строительство будет прекращено?
На самом деле уставный капитал не может быть определяющим критерием надежности застройщика. Как объяснил руководитель сервиса онлайн проверки недвижимости Monitor. Estate Владимир Копоть, закон не требует от строительных компаний формировать большой уставный капитал, как это, например, прописано для финансовых компаний.
«Другое дело, когда компания имеет в своей структуре учредителей из офшоров, зарегистрирована по адресу массовых регистраций, была основана относительно недавно и при этом уставный капитал незначителен. В таком случае можно говорить о том, что иметь дело с таким застройщиком рискованно», — уточнил эксперт.
Он также посоветовал разграничивать понятия застройщика и девелопера, подрядчика и заказчика строительства. У всех у них разные функции в проектах, а застройщик — это собирательное понятие всех этих трех субъектов. «Не нужно смотреть на бренд: Интергал, КАН, КГС, а следует изучать каждый объект отдельно», — подытожил Владимир Копоть.
Читайте также: В Киеве насчитывается 232 рисковые новостройки (исследование)
Строительство или реконструкция — какие риски
При подготовке рейтинга «Минфин» обратил внимание на частые случаи, когда по документам застройщики заявляют реконструкцию, а в реальности дом возводят «с нуля». В нашем рейтинге есть 4 таких кейса.
По словам юристов, таким образом застройщики экономят время и средства на легализацию строительства.
«Если реконструкция объекта строительства осуществляется без изменения внешних геометрических размеров его фундаментов в плане, то получение права собственности или пользования на земельный участок не требуется», — объясняет старший юрист ЮКК «Де-юре», адвокат Иван Топор.
Но случается, что, имея разрешение на реконструкцию, компания фактически возводит новый дом с полным демонтажем зданий, раскрытием котлована. Соответственно, в дальнейшем разрешение на строительство может быть отменено, а объект — не принят в эксплуатацию.
«Советуем тщательно проверять имеющуюся у застройщика документацию относительно объекта строительства еще до вложения средств в такой объект», — отметил член Ассоциации юристов Украины, старший юрист Totum LF Олег Костюченко.
Если застройщик имеет разрешение именно на реконструкцию, инвестору следует:
- проверить наличие оформленных прав на земельный участок под объектом;
- ознакомиться с проектной документацией и установить сохранение элементов несущих и ограждающих конструкций существующего объекта согласно проектных решений;
- изучить инвентаризационное дело в отношении существующего объекта недвижимости;
- проверить факт введения такого объекта в эксплуатацию;
- инициировать техническое (экспертное) обследование существующего объекта недвижимости, реконструкция которого заявлена (в случае, если фактически строительные работы на объекте уже начаты).
Если риски будут установлены уже после инвестирования средств в объект, избежать рисков не удастся. В таком случае инвестору следует обратиться к застройщику и попробовать договориться о своевременном выходе из такого проекта без финансовых потерь.
Читайте также: Как сэкономить на налоге на недвижимость
Манипуляции тарифами
Проблемы владельцев новых квартир нередко не заканчиваются с заселением. Суммы, которые приходят за коммунальные услуги счастливым обладателям новостроек, часто в разы превышают обычные тарифы для населения. Обычно это обусловлено двумя причинами.
- Пока дом не введен в эксплуатацию, он считается строительной площадкой. Поэтому коммуналка рассчитывается не для частных потребителей, а для юрлица. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик не перезаключает договоры с поставщиками коммунальных услуг. Поэтому владельцы квартир остаются на тарифах юрлица (которые значительно выше), а не физлица.
- Застройщик навязывает свои управляющие компании, которые устанавливают драконовские тарифы.
По сути, в этой ситуации жители оказываются в заложниках у застройщика или управляющей компании. Ведь, чтобы перезаключить договоры с поставщиками коммунальных услуг, нужна документация.
«Вместе с тем, заказчик обязан передать возведенный и подключенный к инженерным сетям жилой дом, который строился с привлечением средств физических и юридических лиц, объединению совладельцев или владельцу, или эксплуатирующей организации в течение 120 календарных дней со дня его принятия в эксплуатацию», — отметила член Ассоциации юристов Украины, адвокат ЮК «Riyako&Partners» Екатерина Анищенко.
Но как показывает практика, эти сроки не всегда соблюдаются. Что же остается покупателям квартир?
По словам Екатерины Анищенко, чтобы не платить по заоблачным тарифам, прежде всего, владельцам квадратных метров в многоквартирном доме необходимо создать ОСМД. Именно эта структура будет заниматься и вопросом заключения договоров со всеми поставщиками коммунальных услуг, и решением споров, касающихся дома.
Однако, важно сделать все возможное, чтобы предотвратить эти риски еще на этапе заключения договора с застройщиком. Важно обратить внимание на разрешительную документацию, где прописываются сроки окончания строительных работ и ввода в эксплуатацию. Также стоит присмотреться к техническим условиям на подключение коммуникаций (отдельно электричество, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение (при наличии).
«В этих документах указаны схемы и точки подключения дома к коммуникациям, перечень работ, которые должны быть выполнены для этого, условия подачи и размеры выделяемых мощностей, меры по учету и хранению потребляемых ресурсов. Эти данные нужно сопоставить с информацией, которую озвучивает застройщик», — отмечает Екатерина Анищенко.
В частности, насторожить инвестора должно несоответствие техусловий и обещаний менеджеров застройщика. Когда, скажем, прописано, что дом будет подключен к централизованной системе отопления, а работники рассказывают об индивидуальном отоплении или отдельной домовой котельне.
Или, например, когда в документах говорится, что для подключения дома к электросети должна быть построена трансформаторная подстанция, а в проекте она не предусмотрена, либо предусмотрена, но не построена.
Также, стоит предотвращать такие моменты, как обязательность ведения дел совладельцев исключительно управляющей компанией застройщика.
Отказ застройщика предоставить клиенту любой из указанных документов или выявленные в них них несоответствия должны стать тревожным звоночком для потенциального покупателя. И лучше трижды подумать, прежде чем инвестировать в такой объект.
Анна Максимова, Ирина Рыбницкая