Как мы считаем
Очень хотелось бы вывести какую-то приблизительную стоимость одного квадратного метра, умножить ее на площадь отеля и получить бюджет. Но с отелями эта схема не работает. Потому что квадратный метр номера, коридора, лобби, ресторана или SPA — это совершенно разные квадратные метры. У каждого из них своя инженерия, технология, материалы, а главное — собственная функция в будущем бизнесе. Поэтому расчет должен начинаться с вопроса: сколько стоит создать готовый гостиничный продукт, который после открытия будет конкурентоспособным и способным зарабатывать? И ответ на этот вопрос нужно искать задолго до начала строительства.
Одна из самых дорогих ошибок будущего отельера — сначала нарисовать здание, а потом пытаться разместить внутри него отель. Я всегда говорю своим клиентам, что делать нужно наоборот. Сначала необходимо понять рынок: кто будущий гость, ради чего он приедет, сколько готов платить, какое предложение уже существует, чего не хватает конкретному городу или региону. Далее определяем сам продукт, категорию отеля, количество номеров и их типологию, характеристики ресторана и бара, наличие SPA. На этом же этапе должна появиться предварительная финансовая модель. И только когда есть представление о том, каким именно должен быть будущий отель и как он будет зарабатывать деньги, — тогда можно начинать считать, сколько будет стоить его создание.
Отель значительно сложнее жилого комплекса
Чтобы понять реальный порядок инвестиций, важно посмотреть на отель не только глазами отельера, но и глазами архитектора и проектировщика. Я уверен, что создать отель примерно в два раза сложнее, чем построить ЖК. Причина — гораздо более сложная инженерия, необходимость тщательно разработать интерьеры для номеров и зон общего пользования, большое количество технологических процессов и множество других нюансов. По нашим данным, известные гостиничные объекты, реализованные в Украине за последние 2 года, стоили примерно $1900 — $2200 за м² (в формате «под ключ», но без стоимости земли). При этом непосредственно стоимость строительства, без интерьеров и наполнения, составляла примерно половину общей суммы. Так что построить здание и создать отель — это разные цифры.
И даже спроектировать отель значительно дороже, чем разработать проект ЖК. По оценке Юлиана Чаплинского, CEO AVR Development, полный проект отеля — архитектура, интерьеры, внешние сети — обычно составляет около 2,5−3,5% от себестоимости строительства. Эта цифра складывается из стоимости разработки архитектурной концепции, непосредственно проектирования и последующего авторского надзора. Но архитектура и дизайн — это не одно и то же. По нашей практике, стоимость разработки интерьеров сегодня имеет довольно широкий диапазон: от $50 до $120 за м².
Отдельная история — инженерные системы, при проектировании которых нужно смотреть не на годы, а на десятилетия вперед. Например, более дешевая вентиляция может означать большие расходы на электроэнергию в следующие 15 лет. Плохо спроектированная автоматика — лишний персонал. Неправильное кондиционирование — жалобы гостей. Поэтому задача команды — не установить самую дорогую систему, а найти наиболее эффективное решение для конкретного гостиничного продукта.
Сколько стоит ресторан и SPA
Для качественного ресторанного пространства в отеле я бы использовал ориентир от $2200 за м². Для сложной авторской концепции эта цифра может стать намного выше. Но ресторан — это не только зал. Есть еще профессиональная кухня, и именно здесь начинается технология. По оценке Кристины Кащееевой, руководителя Total Kitchen, технологическое проектирование ресторана стоит около $5000, а ориентировочный бюджет профессионального кухонного оборудования — около $200 тыс.
А что насчет бара? Степан Цуцман из компании BAREX, которая занимается проектированием и производством барного оборудования, приводит конкретные цифры. Для небольшого лобби-бара сегодня нужно ориентироваться на стоимость профессионального оборудования в $30−35 тыс. Отдельно нужно предусмотреть технологическое проектирование бара — еще примерно $7−10 тыс. Барный технолог понимает, сколько движений делает бармен, чтобы приготовить коктейль. А когда бар продает сотни коктейлей за вечер, два лишних движения в каждом заказе заметно влияют на скорость сервиса и в конечном итоге на прибыль.
Еще более сложная история — это SPA. Для качественного SPA с бассейном, саунами, процедурными кабинетами и полноценной wellness-функцией я советую ориентироваться на бюджет от $3 тыс. за м². Но для премиум-продукта стоимость может быть значительно выше. Ведь SPA — это не только плитка, бассейн и несколько массажных кабинетов. Это система вентиляции и осушения, гидроизоляция, автоматика, специализированное оборудование и многое другое. Поэтому SPA требует отдельной технологической компетенции. Если вы неудачно выберете диван для лобби-бара — это одна история. А ошибка в системе осушения бассейна может создать проблему для всего здания.
Стоимость гостиничного номера
Итак, теперь самое интересное. По нашим расчетам, для 4-звездочного отеля себестоимость одного номера может составлять примерно $100−175 тыс. Для эконом-сегмента — $65−125 тыс. за номер. А в 5-звездочном отеле стоимость одного номера может достигать $500 тыс. Это демонстрирует, насколько разными могут быть два объекта, которые формально называются одним словом: отель.
Что же влияет на стоимость гостиничного номера? Один из значительных факторов — это FF&E: Furniture, Fixtures & Equipment. Здесь речь идет о кроватях и матрасах, шкафах и столах, креслах и светильниках, сейфах и мини-барах — одним словом, обо всем наполнении. А есть еще другой блок расходов, о котором вспоминают в конце, — OS&E: Operating Supplies & Equipment. То есть постельное белье, полотенца, посуда, столовые приборы, кухонный инвентарь и еще сотни, а в большом отеле — тысячи позиций. Каждая отдельная вещь может стоить немного, но в сумме это серьезный бюджет.
Строительство закончилось, а расходы — нет
Предположим, здание готово. Мебель стоит, кухня смонтирована, бассейн наполнен водой, кровати застелены… Можем ли мы завтра открыть отель? Нет. Потому что отель — это не только физическое измерение. Это операционный бизнес. Генеральный менеджер и ключевые руководители должны появиться за несколько месяцев до того, как в отель зайдет первый гость. Затем начинается обучение персонала, тестирование номеров, ресторана и SPA, инспектирование инженерных систем, разработка маркетинговых инструментов и многое другое. И все это время отель тратит деньги, хотя еще не генерирует прибыль. Поэтому в инвестиционном бюджете обязательно должен существовать отдельный pre-opening бюджет.
И даже когда отель откроется, он не сразу начнет зарабатывать. Новому проекту нужно время: чтобы сформировать репутацию, наработать клиентскую базу, обучить команду, построить эффективные каналы продаж и так далее. Поэтому отдельно от pre-opening бюджета необходимо предусмотреть working capital. Я бы советовал рассматривать запас ликвидности на 3−6 месяцев операционной деятельности. Иначе можно построить отличный отель за $15−20 млн, а через три месяца после открытия начать экономить на необходимом: маркетинге, персонале и сервисе — просто потому, что в бюджете закончились деньги.
А кроме этого, нужно сформировать резервный фонд. Потому что в проекте, который реализуется несколько лет, невозможно предусмотреть абсолютно все. Меняются цены, курсы валют, требования поставщиков, проектные решения. Поэтому я советую отложить в резервный фонд около 5% от общего бюджета проекта.
Так сколько стоит отель?
Давайте подведем итоги. Предположим, мы рассматриваем 4-звездочный отель на 100 номеров, в котором есть ресторан на 100−130 мест, лобби-бар, SPA и конференц-функция. Если сложить все статьи бюджета, которые мы обсуждали выше, то получим очень приблизительный объем инвестиций — $14,5 млн −$18,9 млн без стоимости земли. При этом 5-звездочный отель такого же масштаба будет стоить значительно дороже — благодаря сложности продукта, дорогой архитектуре и высокому уровню оснащения.
Можно ли каким-то образом уменьшить бюджет? Скорее, здесь речь идет не об удешевлении, а об оптимизации — это не одно и то же. Оптимизация — это, например, убрать 500 ненужных квадратных метров. Или правильно спроектировать кухню, чтобы не покупать лишнее дорогое оборудование. Или спроектировать бар таким образом, чтобы два бармена выполняли работу, для которой в плохо спроектированном баре нужны трое. То есть нужно искать не более дешевые материалы и технологии, а более эффективные. Установить более дешевую вентиляцию в SPA, плохую шумоизоляцию между номерами или некачественные матрасы — это не оптимизация. Потому что все это придется заменить через несколько лет и заплатить дважды.