Спрос на жилье снизился на 10-15%. Прогноз цен на недвижимость

Замедленные обороты

Новые форс-мажорные обстоятельства вызвали по меньшей мере замедление «оборотов» во всех без исключения сегментах.

Рынок жилой недвижимости один из самых весомых, учитывая базовую жизненную потребность граждан иметь собственное жилье. К тому же вложение средств в недвижимость фактически является безальтернативным способом для сохранения капитала.

Поэтому новый жесткий карантин большинством участников рынка недвижимости воспринимается исключительно как временная помеха. Рынок работает, сделки заключаются.

Единственное, что беспокоит граждан — это неопределенность со сроками нового локдауна. Однако, он отнюдь не мешает тем, кто, к примеру, хочет приобрести квартиру.

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины за две недели «весеннего локдауна» спрос на вторичном рынке снизился в среднем на 10% — в Киеве, Днепре, Одессе, Львове, Харькове и на 10−15% во всех других областных центрах страны.

Причем такое сокращение в подавляющем большинстве случаев не означает в дальнейшем отказ в приобретении жилья. Можно констатировать, что жесткий карантин только откладывает будущие сделки, а не отменяет их. В начале апреля речь шла в основном о 2−3 неделях отсрочки.

Однако, продление локдауна в отдельных городах побуждает к росту отложенного спроса еще на 1−2 недели. И наоборот: в таких городах, как Ивано-Франковск, который «лишился» статуса «красной зоны», рынок недвижимости активно «наверстывает» приторможенные соглашения.

Если рассуждать о всеукраинской ситуации, то рынок ожидаемо стабилизируется ближе ко второй половине мая.

Что будет с ценами после локдауна

Лучше всего для рынка во время «ковидной лихорадки» — это стабильность цен. И с самого начала весеннего локдауна особых ценовых сдвигов на рынке не произошло.

Да, спрос несколько сократился, однако это не привело к изменению стоимости квадратного метра. Можно говорить, что с начала года, учитывая январский локдаун, рынок преимущественно находится в состоянии баланса спроса и предложения.

Стабильность положительно влияет на намерения потенциальных покупателей и арендаторов. Конечно, отмена всех или большинства ограничений, а затем — реализация отложенного спроса, может привести к ценовым колебаниям.

Прогноз цен на вторичном рынке

В мае-июне на вторичном рынке стоит ожидать среднее увеличение стоимости жилья на 3−4%. Конечно, самый большой спрос, как и всегда, будет сконцентрирован на 1−2-комнатных квартирах в удобной или удачной локации.

Рост стоимости таких квартир может составлять от 5% (в старом жилом фонде), до 7−10% (в домах, построенных после 2000 года).

Вместе с тем, такие «планы» продавцов могут быть скорректированы не только уровнем спроса, но и стоимостью квартплаты. Рост коммунальных расходов — это предохранитель росту цен на недвижимость. Особенно это касается домов советской застройки.

Первичный рынок

На первичном рынке ценовая динамика будет более ощутимой — стоимость квадратного метра может вырасти в среднем на 5−6%. В последние дни некоторые столичные застройщики, которые считаются лидерами рынка, активно подчеркивают, что готовы в мае увеличить свои прайсы минимум на 5−10%.

На мой взгляд, такие «движения» стоит воспринимать через призму искусственного нагнетания ажиотажа, якобы, покупайте именно сейчас, по старым ценам.

Вместе с тем, в такой политике не учтена одна весомая особенность: покупатель доминирует, покупатель выбирает. Альтернативы достаточно. Поэтому любые спекуляции, «игра на нервах» будут только вызывать обратный эффект: покупатели будут искать квартиры в объектах по относительно приемлемым ценам.

Нежилая недвижимость

В сегменте нежилой недвижимости ценовая ситуация преимущественно останется постоянной: спрос будет расти достаточно медленно — не более 3%, а возможно ценовой рост не превысит 1−2%.

Считается, что именно сегмент нежилой недвижимости больше всех страдает от ковида. В целом это является истинным суждением, однако оно не распространяется на «фасадные» объекты в удачных локациях.

Это касается преимущественно квартир на первых этажах, переведенных в нежилой фонд, площадью 50−70 м2 или помещений на первых этажах новостроек площадью до 100 м².

На такие объекты спрос стабильно растет. Соответственно и ценовые колебания здесь будут более ощутимыми, чем в других помещениях для ритейла и офисов.

Не только оживление рынка может сказаться на ценах. На мой взгляд, главной причиной вероятного увеличения стоимости объектов недвижимости станет постоянный рост инфляции.

Однако, вряд ли потенциальные клиенты готовы к стремительному удорожанию недвижимости. Поэтому можно сделать вывод, что рынок в который раз за год будет искать ценовой баланс, с учетом ряда факторов, среди которых, при определенных обстоятельствах, доминантой станет инфляция, а не спрос.