На украинском строительном рынке уже многие годы распространена практика, когда застройщик оформляет объект как частный или садовый дом. Это позволяет избежать сложных процедур согласования, предусмотренных для коммерческого строительства, в частности, экспертизы проектной документации, получения градостроительных условий и ограничений
Затем такие «частные дома» продаются по секторам (скажем, в случае с таунхаусами) или поквартирно. Такая схема позволяла застройщикам сэкономить на документации и выполнении строительных норм, и в итоге — предложить покупателям более низкий ценник. В то же время новые жильцы зачастую получали жилье низкого качества.
Проще, но дороже: как изменится частное строительство
Кабмин принял Постановление № 305 в рамках дальнейшей цифровизации строительной сферы через Единую государственную электронную систему в сфере строительства (ЕГЭССС).
В нее вносят объекты на основании строительного паспорта или схемы намерений застройки земельного участка.
В новом правительственном постановлении максимально разграничили частные дома и те, за которые их выдают застройщики, по факту сооружая объекты для последующей перепродажи.
В частности, в документе изложен список объектов, которые можно строить по строительному паспорту (то есть по упрощенной процедуре). Это индивидуальные, садовые и дачные дома не выше двух этажей и общей площадью до 500 квадратных метров, сараи, гаражи, котельные, а также ограды, ворота и пр.
В Постановлении № 305 появилась норма об упрощенном строительстве на время военного положения для некоторых объектов, в частности, садовых и дачных домов, хозяйственных сооружений, гаражей и пр. На время военного положения плюс год после его отмены такие дома (при условии, что в них будет не больше двух этажей, а площадь не превысит 200 квадратов) можно строить даже без строительного паспорта — только на основании схемы намерения.
Для ее получения заказчик должен обратиться к сертифицированному архитектору или инженеру-проектировщику. Тот сформирует схему намерений и внесет ее в Единую государственную электронную систему в сфере строительства. При этом в порядке ведения ЕГЭССС появилась норма об электронном документе, для загрузки которого архитектор или проектировщик должен иметь сертификат и квалифицированную электронную подпись. То есть сам заказчик не может внести в систему «свой» проект.
В свою очередь, на архитекторов и проектировщиков возлагается больше ответственности за проекты: если проверяющие обнаружат нарушения, они выдадут специалисту соответствующее предписание, а если недостатки не будут устранены, ему заблокируют доступ к системе. Это должно минимизировать случаи частного строительства по проектам, которые владельцы придумали сами, без учета строительных норм, а также реализацию некачественных проектов.
Поэтому, как отмечают эксперты, частное строительство, хоть и станет менее зарегулированным, может подорожать, поскольку людям придется тратиться на разработку проектов (среднестатистический проект может стоить до нескольких тысяч долларов).
В профессиональном сообществе не исключают, что могут подорожать услуги архитекторов и проектировщиков — они попытаются заложить в новые ценники свои риски.
«Усилили ответственность архитекторов и проектировщиков. Ошибся дважды — система просто закрывает тебе доступ к работе. Это означает меньше халтуры, но и более дорогую работу специалистов», — пояснила «Минфину» столичный риелтор и юрист Ирина Луханина.
Удар по схеме
Вместе с тем из перечня объектов, которые до недавнего времени оформлялись по упрощенной процедуре, исключили блочные и соединенные в блоки жилые дома. В эту категорию попадают таунхаусы, дуплексы, дома с отдельными входами и пр.
Теперь для строительства подобных объектов нужно будет получать градостроительные условия и ограничения, а это дольше и сложнее, чем просто оформить строительный паспорт.
Ранее многие частные застройщики и даже небольшие фирмы оформляли такие объекты как частные или даже садовые дома. Это позволяло минимизировать временные и финансовые затраты на оформление документов, также подобные объекты не нужно было вводить в эксплуатацию по схеме многоэтажек или коммерческого строительства. Впоследствии такие объекты продавались частями и переоформлялись на новых собственников.
Отметим, что данная схема особенно активно практиковалась в пригородах мегаполисов (Киева, Одессы, Львова и др.), где недвижимость традиционно стоит дорого. Продажа жилья в качестве «частного» позволяла застройщикам давать покупателям скидки, поэтому желающих приобрести такие дома хватало.
Схему частично сломало ужесточение по налогам. Когда в Украине ввели налоги на продажу новой недвижимости (5% плюс военный сбор со второго проданного объекта за год, и 18% плюс военный сбор — с третьего), застройщики стали массово искать возможности уйти от повышенного налогообложения.
Многие оформляли объекты на родственников, продавали по дарственной
Меньше предложения и рост цен
Как упомянутые новшества скажутся на строительном рынке?
По словам столичного риелтора и юриста Ирины Луханой, по сути, произошло очень простое, но важное изменение.
«Государство закрыло старую лазейку. Раньше можно было формально заявлять, что ты строишь частный дом, а на деле делать почти полноценный девелоперский проект — таунхаусы, дуплексы, небольшие комплексы. Это позволяло обходить сложные процедуры, экономить время и деньги. Теперь так не получится.
Если ты строишь что-то больше обычного индивидуального дома — придётся проходить полноценную градостроительную процедуру, с документами, ограничениями и контролем.
Для застройщиков это означает, что рынок становится более сложным. Быстро зайти, построить и продать уже не выйдет. Нужно считать, оформлять, согласовывать и закладывать больше времени и денег. Из-за этого часть мелких игроков уйдёт — просто потому, что не потянут новые условия. Останутся те, кто умеет работать системно и вдолгую. Естественно, вся эта дополнительная нагрузка ляжет в себестоимость. А значит — и в конечную цену", — считает Ирина Луханина.
По ее мнению, для покупателей складывается двойственная ситуация.
«С одной стороны, становится меньше риска купить дом и через какое-то время увидеть у себя под забором плотную застройку, которая там изначально не предполагалась. Будет меньше случайных проектов, «самодеятельности», больше порядка и предсказуемости.
С другой стороны, исчезнет часть дешевых предложений. Те самые «очень выгодные» варианты часто как раз и существовали за счет обхода правил", — пояснила Луханина.
Она прогнозирует, что цены в пригороде будут расти.
«За легальность, понятность и контроль в итоге всегда платит покупатель», — говорит риелтор.
Пока риелторы затрудняются сказать, насколько могут подорожать дома и таунхаусы в пригороде. Но считают, что ценники вырастут как минимум на 10%.
Отметим: повышать цены застройщикам позволяет и растущий спрос на загородную недвижимость.
По словам руководителя агентства недвижимости «КиевДомСервис» Андрея Романова, в последнее время желающих приобрести жилье за городом стало ощутимо больше. В то же время предложение немного уменьшилось — некоторые продавцы стали снимать дома с продажи, боясь продешевить.
«Очень выросла стоимость строительных работ. Поэтому продавцы опасаются, что за те деньги, которые они сейчас выручат от продажи дома, они уже не смогут ничего построить — средств попросту не хватит», — пояснил Романов. На волне повышенного спроса и ограниченного предложения недвижимость в пригороде Киева уже подорожала на 7−12%. А теперь, получается, будет новое повышение цен — в связи с законодательными нововведениями.
Луханина говорит, что резко вырастает ценность и, соответственно, стоимость «чистых» объектов — домов и проектов, где все уже оформлено, понятно и без рисков. «Пока новые проекты будут запускаться дольше и дороже, вторичный рынок малоэтажной недвижимости может ожить и начать подтягиваться по цене», — отмечает она.
В то же время, по мнению Луханиной, изменится сам типаж «загородного застройщика».
«Уйдет формат „построили, как получилось, — продаём“. На его место приходит более системный подход: с архитектурой, расчётом, логикой проекта. Таких объектов будет меньше, но они будут более продуманными и, соответственно, дороже», — прогнозирует Луханина.
Андрей Романов не исключает, что как минимум на первом этапе работы новых правил, пока рынок к ним не адаптируется, может сократиться предложение небольших домов, квартир и таунхаусов в пригороде.
«Власти убирают лазейку, когда частник мог построить под видом частного дома дом на 3−4 этажа, разбить его на 30 квартир и продать. Теперь станет сложнее строить и вводить такие объекты в эксплуатацию. Многие небольшие застройщики таких правил просто не потянут, и станут уходить с рынка. Соответственно, станет меньше предложений, особенно дешевых домов и квартир. В итоге это может сформировать дополнительную наценку на загородную недвижимость, особенно, если спрос на нее продолжит расти», — подытожил эксперт.