Почему ипотека под 10% не решит жилищных проблем украинцев

Аналитик ИГ Универ Михаил Федоров сомневается в успешности программы: объем ресурсов госбанков слишком мал, чтобы запустить действительно эффективную ипотечную программу. В колонке для «Минфина» он подсчитал, сколько денег нужно на самом деле, чтобы запустить дешевое кредитование, и как их привлечь.

Возможны ли 10%

Рыночные ставки по кредитам, которые сейчас все же ближе к 15%, имеют свой плюс: они дают практически неограниченный финансовый ресурс. Банки собирают депозиты и выдают кредит, выдав кредит, они опять собирают депозиты и выдают кредиты и так далее бесконечное количество раз.

Все участники процесса при этом удовлетворены. Командный метод по установлению ставок не сможет создать такой цепочки, а потому его ресурс ограничен лишь собственными деньгами.

При ставке 10% государственные банки могут рассчитывать только на собственные средства и не смогут вовлечь на это депозитные средства вкладчиков. Поскольку такого процента прибыли не хватит всем участникам процесса. Госбанки не могут занимать деньги по депозитам у вкладчиков по 8,5% и выдавать деньги по 10%.

Поскольку оставшиеся 1,5% не покроют их риски. Ведь с позиции риска из 100 заемщиков по ипотеке в будущем 2 заемщика могут не вернуть кредит. Тогда банк с оставшихся 98 заемщиков соберет лишь 107,8 (98*1,1=107,8) займов, вместо 110, а отдавать по депозитам нужно будет 108,5.

А не отдать эти двое могут потому, что банк в будущем не сможет, например, забрать квартиру через суд. Ведь ипотечная квартира может оказаться единственным жильем, или иметь другие ограничения. Этот риск, естественно, отражается на процентах по кредиту, потому что риск стоит денег. И сегодня, риск в Украине стоит больше чем озвученные 2% и из-за этого и появляются рыночные ставки, которые сегодня ближе к 15% и выше.

Сколько нужно строить

Госбанки, конечно же, могут выдавать кредит и по 10%, и 5%, и по 0% годовых, ведь они сами хозяева своих денег. Но в этом случае они смогут рассчитывать лишь на свои деньги, без денег вкладчиков. Соответственно, общий объем выданных кредитов по такой ипотеке не может быть большим.

Ставка 10% по ипотеке, возможно, позволит госбанкам раздать ипотечных кредитов на скажем 10 млрд грн за несколько лет, или, в лучшем случае, даже на 50 млрд грн. Но этот объем ничего не изменит в общей ситуации с жильем в Украине.

Образно говоря, для «счастья» людям нужно иметь 30 кв.м жилья на одного человека. Если грубо прикинуть эти нормы к Украине, то стране нужно иметь жилой фонд равный 1,2 млрд кв.м.

Если прикинуть, что средний цикл обновления жилого фонда будет составлять 50 лет, то в год стране нужно строить 24 млн кв.м, что будет примерно равно 0,6 кв.м возводимого жилья в год на человека.

В целом в мире как раз и считается, что строить нужно от 0,5 метров жилья в год на человека. Но 0,5 «квадрата» — это темп для нормальной жизни, при котором идет, так сказать, рутинное обновление жилого фонда. Но, когда страна активно строится либо активно обновляет свои фонды, темп строительства уже доходит до 1 кв.м в год на человека.

Украине, учитывая то, что в стране уже огромное количество ветхого и старого жилья, для «счастья» нужно как раз строить по 1 «квадрату» в год на жителя. То есть, около 40 млн. кв.м жилья в год.

Цена вопроса

Эти 40 млн. метров в деньгах будут равны примерно $20-40 млрд, если считать стоимость квадратного метра по $500-1000. Многие, конечно, возразят, что жилье в регионах стоит дешевле. Но тут можно ответить, что, да, уже существующее жилье стоит меньше, но за меньшие деньги нельзя построить жилье.

С помощью ипотеки обычно финансируется до половины стоимости покупаемого жилья. Если исходить из этого, то для «счастья» общий объем выдаваемых кредитов по ипотеке должен составлять $10-20 млрд в год, или 270-540 млрд грн.

При этом, если посчитать, что ипотека в среднем будет выдаваться на 15 лет, то общий объем ипотечного портфеля будет составлять 2-4 трлн грн (среднее 7,5 лет).

На фоне таких цифр ипотека по 10%, пусть даже на 50 млрд. грн за несколько лет, станет только «галочкой», а не реальным решением жилищных проблем. Для полноценной ипотеки стране все же нужны реальные рыночные ставки под 10%, а не достигнутые командно-административным методом.

Для этого нужно снижать риски по кредитам, держать инфляцию в узде, уважать и защищать право на частную собственность, иметь надежную и устойчивую гривну, повышать доверие к стране и устойчивости ее финансовой системы. Тогда и рыночные ставки с временем упадут до 10% и менее.