Какую доходность могут принести инвестиции в недвижимость Кипра и почему сейчас выгодное время для ее покупки, «Минфину» рассказала основатель компании Island Spirit Людмила Ракшеева.

Эффект отложенного спроса

Ситуация на рынке недвижимости Кипра непростая. Из-за пандемии covid-19 границы оставались закрытыми почти весь год. Как следствие, доступ иностранного покупателя к острову оказался ограниченным.

Свою лепту внесло и закрытие инвестиционной программы. Министр внутренних дел Кипра Никос Нурис сообщил, что «золотые паспорта» прекратили выдавать раз и навсегда. Инициатором запрета выступила неправительственная организация Transparency International после того, как Al Jazeera опубликовала материал, в котором говорилось, что в своё время получить гражданство Кипра за инвестиции смогли представители криминального мира и политически значимые лица.

Читайте также: Украинцы стали лидерами по получению первоначальных ВНЖ в странах ЕС

На данный момент киприоты рассматривают около семи сотен последних заявлений о натурализации инвесторов и членов их семей, от которых, по информации Никоса Нуриса, в 2021 году Кипр ожидает поступления €71 млн в государственную казну.

Перспективы закрытия инвестиционной программы вызвали ажиотаж на рынке недвижимости. Инвесторы спешили до 1 ноября 2020 года подать заявление на гражданство по действовавшим условиям. В результате в сентябре-октябре продажи недвижимости увеличились на 31% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Но таким головокружительным всплеском никто не обольстился, понимая, что дальше последует затишье и возможное снижение спроса до 20% и больше.

Сейчас рынок замер. Объем сделок снизился, и формируется так называемый отложенный спрос. За предыдущий период на Кипре начало строиться много элитных высоток у моря, в том числе в расчете на иностранных инвесторов. Последней надеждой остается обещание правительства найти новые способы стимулирования экономики и рынка недвижимости, которые заменят ликвидированную инвестиционную программу «золотых паспортов».

Для инвесторов в доходную недвижимость значительных изменений пока не произошло. Цены на апартаменты и виллы остаются на прежнем уровне. Однако, появилось больше предложений, что дает возможность приобрести лучшее жилье за те же деньги. К тому же, пользуясь моментом неопределенности, можно получить значительную скидку или бонус. Но узнать об этом нельзя, пока не обратишься с запросом. Застройщики и продавцы предпочитают делать предложение лично.

Читайте также: Отмена инвестпрограммы Кипра повысила спрос на португальскую недвижимость вдвое

Не гражданством единым

Кипр – бесспорно привлекательное место для зарубежного инвестора. Это касается не только стран бывшего СССР. Активными инвесторами здесь также являются граждане Китая, Ливана. Исторически любят остров и англичане.

С начала 2020 года, даже в условиях закрытых границ и covid-кризиса, зарубежные покупатели, по данным Департамента земельных ресурсов острова, заключили 38% всех сделок с недвижимостью. Для сравнения, в большинстве стран на нерезидентов приходится менее 10% продаж.

Бесспорно, значительная доля пришлась на программу «золотых паспортов», но она не единственный плюс Кипра. У острова прекрасный климат, удобное расположение, красивейшая береговая линия.

Кроме того, Кипр нуждается в иностранных инвестициях и создает благоприятные условия. К ним, в частности, относятся:

  • Действующая программа по оформления вида на жительство. Покупая недвижимость на первичном рынке стоимостью от €300 тыс., инвестор получает право проживать на острове с семьей, включая родителей, доступ к бесплатному местному образованию и возможность пользоваться медицинскими услугами.
  • Низкие налоговые ставки. Одна из причин открыть здесь компанию и переехать жить. К примеру, корпоративный налог на Кипре один из самых низких в Евросоюзе – 12,5%. И даже его реально снизить – в IT-секторе ставка может составлять 2,5%.
  • Отсутствие ежегодного налога на недвижимость. С 2017 года он на Кипре отменён.

Читайте также: Гайд для инвестора. Как получить гражданство другой страны

Почему выбирают Кипр

Инвестиции в недвижимость на Кипре – это способ получения хорошего
пассивного дохода в евро.

Во-первых, за счет туристов. Благодаря климату – солнце здесь светит примерно 320 дней в году – остров притягивает туристов круглый год. Да, сейчас из-за вируса covid-19 и закрытых границ туристический поток уменьшился. Но когда-то пандемия закончится и желающие отдохнуть снова начнут приезжать.

Во-вторых, Кипр является одним из излюбленных мест для зимовки фрилансеров. А сейчас удаленная работа – новый стандарт не только для этой категории работающих.

В-третьих, каждый раз, когда случаются проблемы с туристическими рынками Турции и Египта, Кипр пользуется особенно высоким спросом у путешественников из разных стран.

Шанс воспользоваться моментом

Если удачно выбрать момент и инвестировать во время кризиса, то можно хорошо заработать на аренде и перепродаже в будущем. Но для этого следует подготовиться:

  1. знать, что именно хотите приобрести – апартаменты под аренду, отели, хостелы или миниотели,
  2. выбрать желаемый регион и локацию. Самыми популярными городами Кипра являются Ларнака, Никосия, Лимассол, Пафос и Фамагуста,
  3. иметь свободные деньги. Это даст возможность в нужный момент действовать.
  4. следить за рынком. В тех местах, где был переизбыток предложения, падение цен ожидается в большей степени. Например, в Лимассоле.

От 4% до 30% — возможный доход на Кипре

Кипрский рынок недвижимости растет с конца 2016 года. По данным Кипрской статистической службы, за последний год недвижимость также прибавила в цене. Например, в Ларнаке — на 2,6%, в Лимассоле — на 2,4%, в Никосии — на 2%, в Фамагусте — на 1,7%, в Пафосе — на 1,5%.

На данный момент это не так много, чтобы заработать на перепродаже, но в долгосрочной перспективе — вполне приемлемый вариант.

Если говорить о приобретении квадратных метров с целью перепродажи, то заходить в проект следует на этапе плана. Хотя нужно очень тщательно отнестись к выбору местного девелопера и застройщика. Иначе можно остаться с ничем.

Доход от перепродажи может составить до 30% при соблюдении многих условий. В том числе надо учитывать текущую ситуацию на рынке.

В любом случае лучше находить объекты с максимальной ликвидностью. Допустим, изначальная цель покупки – перепродажа. И вдруг ситуация меняется. Нужно быть готовым выгодно сдать приобретенные квадратные метры в аренду. Или наоборот, перепродажа в планы не входила, но почему не продать за хорошую цену, если подвернется такой шанс.

Доходность от сдачи в аренду зависит от объекта, его месторасположения, срока аренды и т.д. Доход от долгосрочной аренды составляет от 4% (если привлечь управляющую компанию) до 8% годовых.

Краткосрочная аренда – более прибыльная. Доход может быть более 30% годовых. В то же время она более рискованная и хлопотная.

Прогнозы

Многие инвестиционные фонды находятся сейчас в состоянии готовности встретить падение рынка. Но скорее всего, оно будет не сильно ощутимым. Возможно, в пределах 5-10%.

От резкого падения их удерживает несколько факторов. Взять хотя бы то, что местные застройщики не настроены опускать цены, так как себестоимость квадратных метров очень высокая. К тому же, уже сейчас, заключая сделку, покупатели получают бонусы и дисконты. Также существенную роль играет внутренний спрос, который из-за пандемии и роста неопределенности заметно увеличился. Киприоты стали намного активнее вкладывать в свою недвижимость.

Если такие тенденции продолжатся, то местный рынок может пошатнуться, но рухнуть — нет. Поэтому, откладывать покупку, если такова есть в планах, в долгий ящик не стоит. Имеет смысл уже сейчас заняться выбором подходящих проектов.

Ирина Рыбницкая